Attestato di Prestazione Energetica (APE) erroneo: cosa fare?

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Attestato di Prestazione Energetica (APE): la sentenza numero 1955 regola in caso di un’errata certificazione energetica

Attestato di Prestazione Energetica (APE): la sentenza numero 1955, emanata il 30 dicembre 2022 dal Tribunale di Trani, regola in caso di un’errata certificazione energetica.

La sentenza è sopraggiunta in risposta ad una richiesta di risarcimento dovuta all’acquisto di un immobile con un APE erroneo, documento il quale ha determinato il valore economico dell’edificio preso in esame.

Come si può riscontrare leggendo il verdetto, se la classe energetica indicata dello stabile è diversa da quella effettiva, all’acquirente spetta un risarcimento per la relativa perdita di valore del fabbricato stesso. Ciò dipende dal fatto che se i compratori avessero da subito conosciuto la corretta classe energetica, avrebbero di certo pattuito una quota differente rispetto a quella pagata.

Approfondiamo dunque meglio l’argomento insieme.

APE scorretto: il caso specifico

Nel caso presentato, l’attestato dichiarava l’efficienza energetica dell’immobile in classe D. Un valore energetico superiore a quello effettivamente posseduto dall’immobile, che poteva giustificare il prezzo proposto dai venditori.

L’APE rilasciato in sede di compravendita, tuttavia, non corrispondeva a realtà. È stata infatti riscontrata l’esistenza di una effettiva discrepanza tra l’attestato di certificazione energetica di cui agli atti e la concreta prestazione energetica dell’appartamento in questione.

Siamo pertanto di fronte ad una vendita aliud pro alio, che giuridicamente si configura quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito. Secondo quanto afferma la Cassazione civile (Sezione II, 31/03/06, n. 76305), tale casistica ricorre anche quando la cosa (nel nostro caso, l’edificio) in questione appartiene ad un genere totalmente diverso da quello oggetto della compravendita o si presenta priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente. La vendita aliud pro alio non accorre perciò solo se il bene in esame è completamente difforme da quello dovuto o se simile difformità è di importanza determinante nell’economia del contratto.

In simile circostanza, precisa il Tribunale, la richiesta avanzata da parte attrice riguardante il risarcimento del danno è fondata sull’attestata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che di conseguenza la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Attestato di Prestazione Energetica errato: su chi ricade la responsabilità?

Nella sentenza numero 1955 si esclude qualsivoglia forma di dolo in capo ai convenuti, ovvero l’impresa costruttrice venditrice dell’appartamento. La condotta assunta è invece più assimilabile ad una colpa, motivo per il quale i danni da essa provocati assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.

Ciò è dovuto al fatto che, sebbene l’errore compiuto sia emerso chiaramente e senza alcuna opposizione, la difformità tra la classe energetica dichiarata al momento dell’acquisto e quella accertata in sede giudiziale non può ricadere esclusivamente sui venditori. Gli stessi hanno difatti dovuto fare ricorso ad un ulteriore soggetto certificatore per poter accertare il livello di efficientamento energetico.

Soluzione finale: risarcimento

Concludendo, vista la perdita di valore del fabbricato in esame per i motivi sopra citati, la risoluzione definitiva consiste in un risarcimento determinato dai termini fissati e condivisi dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato in tale occasione.

Se del resto i soggetti coinvolti avessero conosciuto da subito la corretta classe energetica, avrebbero di certo pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.

 

Si allega di seguito la sentenza:

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Come appena riscontrato, l’Attestato di Prestazione Energetica è un documento di difficile compilazione e particolarmente suscettibile ad errori.

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Clarissa Di Gregorio


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