Autore: Giulio Botta

Tra i procedimenti di valutazione che rispettano i principi degli standard europei ed internazionali per la stima delle unità immobiliari occorre evidenziare il metodo combinato del Market Comparison Approach (MCA) e del cosiddetto sistema di stima.

Il market comparison approach è una procedura sistematica che si applica per la stima del valore di mercato degli immobili e si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto (comparabili) e dell’immobile da valutare (subject).

Gli immobili da confrontare devono ricadere nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare ed occorre effettuare il confronto con un numero congruo di comparabili (almeno 3 o 4 in genere).

L’operazione di aggiustamento dei prezzi mira a trasformare, idealmente, il comparabile nel subject al fine di ottenere il prezzo corretto che è quello del comparabile supposto idealmente con le stesse caratteristiche del subject.

Il market comparison approach è composto, essenzialmente, dai seguenti documenti:

• Analisi del segmento di mercato
• Rilevazione delle caratteristiche degli immobili (comparabili e subject)
• Compilazione della tabella dei dati e dei prezzi marginali
• Compilazione della tabella di valutazione

In linea teorica, i prezzi ottenuti per ogni singolo comparabile dovrebbero essere uguali, in quanto “aggiustati” e ricondotti alle stesse condizioni del subject. In pratica, ciò non avviene e si ha sempre una divergenza percentuale che dovrebbe essere contenuta entro il valore limite del 5%.

Il sistema di stima è un metodo che viene applicato in coda al metodo MCA e consente, mediante l’analisi delle caratteristiche qualitative (o comunque delle caratteristiche per le quali non è possibile conoscere direttamente i prezzi marginali), di individuare il più probabile valore di mercato del subject mediante un sistema di equazioni risolvibile con metodo matriciale. Il sistema di stima si basa sul concetto che la differenza di prezzo tra due immobili è funzione delle differenze nelle rispettive caratteristiche.

In definitiva, quindi, il procedimento di valutazione costituito dal market comparison approach e dal sistema di stima si articola in due distinte fasi:

• la prima applica il market comparison approach per calcolare i prezzi corretti dei comparabili in funzione delle caratteristiche quantitative
• la seconda applica il sistema di stima utilizzando i prezzi corretti calcolati nella prima fase, determina il valore di mercato dell’immobile da stimare e i prezzi marginali delle caratteristiche qualitative

Per rispondere alle esigenze dei tecnici del settore, Blumatica ha realizzato il software Blumatica Stime Immobiliari che consente, oltre all’utilizzo dei classici sistemi di stima più utilizzati, anche l’applicazione del metodo illustrato che rappresenta forse quello che più risponde alle esigenze degli addetti del settore. Il software è di uso semplice ma tecnologicamente avanzato e non pone limiti di calcolo (è possibile, tra l’altro, impostare un qualsiasi numero di comparabili e di caratteristiche quantitative e/o qualitative).

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