Certificato di Conformità Urbanistica: cos’è e quando è richiesto

Il Certificato di Conformità Urbanistica (definito più correttamente come Dichiarazione di Conformità Urbanistica o Attestazione di Conformità Urbanistica) è un documento fondamentale che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e il titolo edilizio depositato presso il Comune. 

In altre parole, verifica che l’edificio sia stato costruito o modificato nel rispetto delle norme edilizie vigenti e allo stato attuale sia uguale in ogni parte ai progetti approvati dal Comune, senza abusi. Gli eventuali abusi o difformità sono riferiti a variazioni di destinazioni d’uso, a cambi di altezze e volumi, a differenti distanze dai confini, ecc., rispetto al progetto originale.

Normativa di riferimento

La normativa di riferimento principale per la regolarità urbanistica è il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001, in particolare l’art. 9, comma 1-bis e le successive modifiche e integrazioni. La successiva Legge 120/2020 (Decreto Semplificazioni), ha introdotto la definizione di “stato legittimo” dell’immobile. Questo concetto è cruciale perché la conformità urbanistica si traduce nella corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il suo stato legittimo, ovvero il complesso dei titoli abilitativi edilizi (licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA, condoni, sanatorie, ecc) che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche.

Il D.P.R. 380/2001 prevede delle tolleranze costruttive (generalmente entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo) al di sotto delle quali una minima difformità non costituisce abuso edilizio e non inficia la conformità.

Cosa attesta il Certificato di Conformità Urbanistica?

Il Certificato di Conformità Urbanistica è un documento che consente di attestare:

• Regolarità urbanistica: Che l’immobile sia conforme ai permessi di costruire, licenze edilizie, concessioni, CILA, SCIA, PdC ecc., rilasciate dal Comune nel corso del tempo.
• Assenza di abusi edilizi: Che non vi siano opere realizzate in difformità rispetto ai progetti approvati o senza i necessari titoli abilitativi.
• Corrispondenza tra progetto e stato attuale: Che l’immobile, in ogni sua parte (destinazione d’uso, altezza, volume, superfici, distanze dai confini, ecc.), sia identico a quanto previsto nei progetti depositati.

Chi lo rilascia e quali sono i contenuti?

Il Certificato di Conformità Urbanistica è una relazione tecnica (o asseverazione) che viene rilasciata da un professionista tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere iscritto all’albo professionale. 

Gli step che il professionista segue per la redazione possono essere riassunti come di seguito:

1. Accesso agli atti presso il Comune: Per recuperare tutta la documentazione edilizia e urbanistica dell’immobile: licenze, concessioni, permessi, CILA, SCIA, PdC, ecc. 
2. Sopralluogo e rilievo tecnico: Per verificare lo stato di fatto dell’immobile e confrontarlo con i progetti depositati.
3. Analisi comparativa: Tra lo stato di fatto e i titoli edilizi recuperati presso il Comune.
4. Redazione della relazione tecnica: la relazione finale deve attestare la conformità oppure evidenziare eventuali difformità e abusi.

Una relazione tecnica completa per la conformità urbanistica contiene:

• Dati Identificativi dell’Immobile: per identificare chiaramente la proprietà, fornendo il suo indirizzo, le specifiche particelle catastali e i subalterni.

• Dati del Proprietario: per stabilirne la titolarità legale.

• Nominativo del Tecnico: deve riportare il nome e le credenziali del professionista tecnico responsabile della stesura del documento, garantendo responsabilità e competenza.
• Documentazione Urbanistica: riportando gli estremi di tutti i permessi edilizi rilasciati dal Comune, certificati di agibilità, l’identificazione di eventuali vincoli urbanistici o servitù, ecc.
• Evidenza di ventali difformità: vanno evidenziali eventuali abusi e non conformità, insieme alle soluzioni proposte per regolarizzare la proprietà.

Quando è richiesto?

Il Certificato di Conformità Urbanistica è un documento di cruciale importanza in diverse situazioni, tra cui:

1. Compravendita immobiliare: È praticamente indispensabile per vendere o acquistare un immobile in sicurezza. Un immobile non conforme, o che presenta abusi edilizi, può rendere la compravendita difficile, se non impossibile, e può portare all’annullamento dell’atto notarile o a contenziosi futuri. Molti notai lo richiedono espressamente per garantire la validità dell’atto.
2. Richiesta di mutuo: Le banche lo richiedono spesso per concedere un mutuo ipotecario, in quanto garantisce la regolarità e commerciabilità dell’immobile.
3. Ristrutturazioni e interventi edilizi: Per eseguire lavori di ristrutturazioneInterventi di ristrutturazioni importanti e riqualificazione (D.M. Requisiti Minimi 2015) Ristrutturazione importante di I Livello Intervento che interessa gli elementi e i componenti integrati costituenti l’involucro edilizio delimitanti un volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno e da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il rifacimento dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio; Ristrutturazione importante di II Livello Intervento che interessa gli elementi e i... o modifiche significative sull’immobile è necessario che lo stato di fatto sia conforme per poter presentare nuove pratiche edilizie. In caso di difformità, è spesso necessario sanarle prima di procedere.
4. Accesso a incentivi e bonus fiscali: Per beneficiare di agevolazioni fiscali come il Superbonus o altri bonus edilizi, è richiesta la regolarità urbanistica dell’immobile.
5. Richiesta dell’agibilità: Sebbene sia un documento differente dal Certificato di Agibilità (che attesta le condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico), la conformità urbanistica è un presupposto fondamentale per l’agibilità.
6. Regolarizzazione di abusi edilizi: In caso di difformità, il certificato può servire come base per avviare procedure di sanatoria edilizia per regolarizzare l’immobile (se possibile).

La differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale

È importante sottolineare che la conformità urbanistica è diversa dalla conformità catastale, che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata al Catasto (presso l’Agenzia delle Entrate). Riguarda l’esatta identificazione dell’immobile (foglio, particella, subalterno), la corretta rappresentazione grafica degli spazi interni ed esterni e la correttezza dei dati identificativi (categoria, classe, rendita catastale, ecc.).

La conformità catastale ha come finalità principale quella fiscale e non urbanistica, pertanto i dati che si consultano da tale planimetria catastale non hanno la stessa valenza probatoria della conformità urbanistica in merito alla legittimità e regolarità edilizia.

Riassumendo:

Conseguenze per mancata conformità urbanistica

Se un immobile non rispetta le normative edilizie, cioè presenta degli abusi edilizi, le conseguenze possono essere severe, sia a livello amministrativo che penale.

Quando si riscontra un abuso edilizio, l’autorità competente può agire in diversi modi:

• Ordine di demolizione: Viene emessa un’ordinanza che impone la demolizione dell’immobile abusivo e il ripristino al suo stato originario.
• Acquisizione al patrimonio comunale: Se l’ordine di demolizione non viene rispettato entro i termini stabiliti, il Comune ha il diritto di acquisire l’immobile (e l’area di sedime) al proprio patrimonio, senza alcun indennizzo per il proprietario.
• Sanzioni pecuniarie: Possono essere applicate multe, che vanno da 2.000 a 20.000 euro. Questi importi possono aumentare significativamente se l’abuso riguarda aree a rischio idrogeologico.

Per evitare errori nella gestione delle pratiche edilizie, che possano comportare una mancata corrispondenza con gli strumenti urbanistici e le normative in vigore, si consiglia di utilizzare un software specifico, come Blumatica Pratiche Edilizie, che consente di gestire in modo efficiente, preciso e conforme alle normative tutte le fasi relative alla documentazione edilizia, garantendo maggiore sicurezza, velocità e una riduzione significativa degli errori, aspetti cruciali per i professionisti che si occupano di conformità urbanistica. 

Scopri ora Blumatica Pratiche Edilizie

Cristina Feola

Senior R&D Engineer