Condomìni: la nuova Proposta di Legge che cambia tutto

A distanza di oltre dieci anni dall’ultima riforma organica, il legislatore interviene nuovamente sulla materia condominiale con la Proposta di Legge A.C. 2692, presentata alla Camera dei Deputati il 17 dicembre 2025. Il progetto normativo si propone una revisione sistemica dell’intero impianto di regolamentazione. Gli obiettivi dichiarati sono la riduzione del contenzioso civile, il rafforzamento dei presìdi di trasparenza gestionale e una ridefinizione in senso professionale della figura dell’amministratore, in linea con le prassi già consolidate in ambito europeo.

L’iter parlamentare è ancora nelle sue fasi preliminari e sarà verosimilmente accompagnato da audizioni e approfondimenti tecnici. Tuttavia, l’architettura complessiva della riforma risulta già chiaramente delineata. Le ricadute operative interesseranno direttamente amministratori, professionisti tecnici e operatori della gestione immobiliare, introducendo nuovi obblighi e, al contempo, ampliando gli spazi di intervento qualificato.

Accesso alla professione e istituzione dell’elenco nazionale

Un profilo centrale della riforma riguarda i requisiti per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. È previsto il possesso di un titolo universitario, anche triennale, in ambiti economici, giuridici o tecnico-scientifici. È introdotta una disciplina transitoria che tutela i soggetti già iscritti ad albi o collegi professionali, consentendo loro di proseguire l’attività anche in assenza del nuovo requisito accademico.

Presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy viene istituito l’Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori Condominiali. L’iscrizione diventa condizione imprescindibile per l’esercizio della professione ed è subordinata alla verifica di requisiti di onorabilità, competenza e copertura assicurativa individuale, da attestare all’atto dell’accettazione dell’incarico. L’esercizio non autorizzato dell’attività comporta l’applicazione di sanzioni amministrative di rilevante entità.

Scarica il testo integrale della Proposta di Legge A.C. 2692

Mandato, rinnovo e trasferimento della gestione

La disciplina dell’incarico viene resa più lineare. Il mandato dell’amministratore ha durata annuale e si rinnova automaticamente in assenza di una deliberazione contraria dell’assemblea. In caso di cessazione, sono previsti termini perentori per la consegna della documentazione e per la predisposizione di un rendiconto infrannuale, al fine di assicurare continuità amministrativa e chiarezza contabile.

Viene superata la figura dell’amministratore in proroga con poteri ridotti e viene eliminato il riferimento alla maggioranza qualificata dei 500 millesimi per il rinnovo tacito dell’incarico.

Aggiornamento professionale e gestione dei dati

La proposta rafforza in modo significativo gli obblighi di formazione continua. Il numero minimo di ore annuali passa da 15 a 20. I contenuti formativi devono riguardare il diritto condominiale, la contabilità, la fiscalità e la sicurezza degli edifici. I corsi dovranno essere strutturati e sottoposti alla supervisione di responsabili scientifici qualificati.

Sul piano organizzativo, è prevista la nomina assembleare del responsabile del trattamento dei dati personali, con esplicito richiamo agli obblighi derivanti dalla normativa in materia di protezione dei dati.  

Introduzione di un quorum certo per la nomina del Responsabile del Trattamento dati (Privacy) in ambito condominiale

La proposta di legge mira a colmare un vuoto normativo nel Codice Civile. L’obiettivo è modificare l’articolo 1136 c.c. per introdurre regole certe sulla nomina dell’amministratore (o di terzi) come Responsabile del trattamento dei dati personali dei condòmini.

Nonostante il Garante della Privacy abbia già chiarito che l’assemblea può designare formalmente l’amministratore come Responsabile, manca oggi una norma che stabilisca il quorum deliberativo necessario. Questa lacuna genera incertezza giuridica e il costante rischio di impugnazione delle delibere.

Modifica dell’articolo 1136 c.c.

La proposta prevede l’inserimento di un nuovo periodo all’articolo 1136:

«Con la medesima maggioranza (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio) sono altresì adottate le deliberazioni che concernono il trattamento dei dati personali effettuato da chi opera, per conto dell’assemblea, in qualità di responsabile del trattamento, ivi compresa la deliberazione con cui si provvede alla sua nomina».

Durante il mandato, l’amministratore gestisce quotidianamente dati personali: nomi, indirizzi, codici fiscali e recapiti. Secondo il GDPR (Regolamento UE 2016/679), tali trattamenti devono rispettare i principi di liceità, correttezza, trasparenza e proporzionalità.

È fondamentale sottolineare anche l’importanza di una conservazione sicura dei dati (cartacei o digitali), impedendo accessi non autorizzati e garantendo che le informazioni siano conservate solo per il tempo strettamente necessario alle finalità dichiarate.

L’inasprimento delle responsabilità per l’amministratore richiede strumenti di precisione. Blumatica GDPR elimina il rischio di errore, guidando gli amministratori e i consulenti nella definizione di un modello privacy condominiale solido, conforme e sempre aggiornato. Grazie al software, è possibile definire informative, registri dei trattamenti e atti di nomina, offrendo all’assemblea quella trasparenza e quella sicurezza documentale necessarie per deliberare con serenità e raggiungere agevolmente le maggioranze previste.

Arriva il Revisore condominiale certificato

Tra le innovazioni di maggiore rilievo operativo figura l’introduzione della figura del Revisore Condominiale Certificato. La sua nomina diventa obbligatoria nei condomìni con più di 20 partecipanti e nei super condomini con oltre 60 unità. Il revisore deve essere un soggetto terzo, indipendente e, come chiaramente specificato nel testo della Proposta di Legge A.C. 2692, “certificato secondo le norme tecniche dell’Ente italiano di normazione (UNI) concernenti i requisiti per l’attività professionale di revisore condominiale e che svolge attività di formazione periodica in materia di revisione condominiale“.

Possono svolgere l’incarico di revisione condominiale anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di revisore condominiale.

L’incarico ha durata biennale e non è tacitamente rinnovabile. L’attività non si esaurisce in una verifica formale, ma comprende la certificazione del rendiconto condominiale, che diventa presupposto necessario per la sua approvazione assembleare. I rendiconti certificati dovranno essere depositati presso la Camera di Commercio, con un significativo incremento del livello di trasparenza verso terzi, fornitori e istituti di credito.

Standard contabili e tracciabilità dei flussi finanziari

La riforma interviene in modo incisivo sulla contabilità condominiale, introducendo criteri uniformi e vincolanti. Il rendiconto dovrà essere redatto secondo il criterio di cassa e articolato in una struttura obbligatoria composta da registro di contabilità, conto economico-finanziario e stato patrimoniale, corredato da una nota esplicativa.

Viene affermato il principio della tracciabilità integrale. Ogni movimento finanziario, sia in entrata sia in uscita, dovrà transitare esclusivamente sul conto corrente intestato al condominio. È esclusa la possibilità di estinzione delle obbligazioni condominiali mediante pagamenti diretti ai fornitori da parte dei singoli condomini, salvo ipotesi eccezionali espressamente previste.

Sicurezza delle parti comuni e poteri gestori

In materia di sicurezza, la proposta introduce l’obbligo di verifiche tecniche periodiche delle parti comuni, con certificazione annuale affidata a professionisti o strutture qualificate. La disposizione amplia in modo rilevante il coinvolgimento dei tecnici abilitati nella gestione ordinaria e straordinaria degli edifici.

All’amministratore vengono attribuiti poteri rafforzati per intervenire in caso di inerzia dell’assemblea rispetto a lavori urgenti e indifferibili, connessi alla sicurezza o alla conformità normativa. Le spese per tali interventi dovranno essere coperte mediante la costituzione immediata di un fondo dedicato, superando la prassi dei pagamenti frammentati in assenza di adeguata copertura finanziaria.

Morosità, responsabilità e tutela dei crediti

La riforma interviene anche sul regime delle obbligazioni condominiali, modificando l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Viene ridefinito il meccanismo della solidarietà passiva, con l’intento di rendere più efficiente il recupero dei crediti e, al contempo, di tutelare i condomini adempienti.

I creditori dovranno agire prioritariamente sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale. Solo in un secondo momento potranno rivalersi sui condomini morosi, nei limiti delle rispettive posizioni debitorie. L’eventuale residuo potrà essere richiesto anche ai condomini in regola, esclusivamente in proporzione alle quote millesimali, con diritto di rivalsa nei confronti dei morosi.

Sono ridefinite anche le tempistiche dell’azione giudiziale. L’amministratore è tenuto ad attivare le procedure di recupero entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto, che potrà avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. È infine introdotto un sistema di segnalazione obbligatoria da parte dei fornitori di servizi essenziali in presenza di esposizioni debitorie rilevanti, al fine di consentire interventi tempestivi da parte della gestione condominiale.

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Alla luce di quanto finora esposto, appare evidente come il ruolo dell’amministratore di condominio sia destinato, nel prossimo futuro, a essere ricoperto da professionisti altamente qualificati, dotati di competenze specialistiche e di un solido percorso formativo, spesso di livello universitario. Il contesto normativo e operativo è in continua evoluzione e richiede figure sempre più preparate, capaci di affrontare con competenza le sfide gestionali, tecniche e giuridiche del settore.

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Tutte le modifiche della proposta di Legge, articolo per articolo

CAPO I – Modifiche al codice civile e alle disposizioni della sua attuazione 

Art. 1

I diritti di ciascun condomino sulle parti comuni diventa proporzionale al valore dell’unità immobiliare in suo possesso (salvo che si tratti che si tratti di cose che servono i condomini in modo diverso

Art. 2 (Modifiche all’art. 1129 c.c.)

• Viene introdotta l’obbligatorietà dell’accettazione da parte dei condòmini di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti dall’amministratore durante il suo mandato. 
• Tutti i pagamenti da e verso il condominio devono essere eseguiti si uno specifico conto corrente intestato al condominio. Tale conto può essere sia bancario che postale. 
• Un condòmino che salda un creditore esterno non è esente dal versamento dei contributi al condomìnio. 
• Il passaggio di consegne tra un amministratore e l’altro deve avvenire entro 30 giorni dalla cessazione.
• Il rendiconto infrannuale deve essere presentato entro 60 giorni dalla cessazione dell’incarico
• Il rinnovo dell’incarico dell’amministratore si rinnova tacitamente di anno in anno salvo delibere condominiali alternative 

Art. 3 (Modifiche all’art. 1130 c.c.)

• Le informazioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio condominiale devono essere verificate e certificate annualmente da una società che svolga attività di consulenza in materia di sicurezza e salute sul lavoro. Tale società deve essere in possesso di certificazione. 
• Il rendimento condominiale annuale della gestione deve essere verificato dal revisore, ove nominato 

Art. 4 (Modifiche all’art. 1130-bis c.c.)

• Il rendiconto condominiale deve essere composto da:

1. Un registro di contabilità compilato per criterio di cassa
2. Un conto economico dei costi e dei ricavi 
3. Un conto finanziario delle entrate
4. Una situazione patrimoniale
5. Una ripartizione dei costi annuali con relativi, eventuali conguagli 
6. Nota delle eventuali questioni pendenti che incidono o hanno inciso a livello finanziario
7. Nomina di un Revisore Condominiale per condomini con più di 20 condòmini o per i supercondomini con almeno 60 condòmini 
8. Il rendiconto certificato da Revisore deve essere depositato presso la Camera di Commercio di riferimento

Art. 5 (Modifiche all’art. 1135 c.c.)

• Costituzione di un fondo ordinario e di un fondo speciale. Il primo per spese ordinarie e il secondo per spesa straordinarie a cui tutti i condòmini devono partecipare economicamente. 
• Qualora il condomìnio resti inerte rispetto alle necessità di realizzare lavori di messa a norma, l’amministratore può ordinarli autonomamente 
• L’assemblea condominiale può ratificare lavori privi di requisiti formali

Art. 6 (Modifiche all’art. 1136 c.c.)

• In riferimento all’art. 1136 del c.c., che indica come “maggioranza intervenuti + almeno 1/3 valore edificio” per la nomina di un nuovo amministratore, è stato aggiunto che tale quorum sarà necessario anche per la nomina del Revisore, ivi necessario. 
• Lo stesso quorum dovrà essere raggiunto anche per la nomina di un responsabile del trattamento dei dati personali dei due professionisti nominati.

Art. 7 (Modifiche all’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del c.c.) 

• I creditori possono agire direttamente sulle somme presenti sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato e, in via sussidiaria, sui beni di dei condòmini morosi in misura del singolo debito. Successivamente, i creditori possono rivalersi sui condòmini in regola con i pagamenti i quali risponderanno in proporzione alla propria partecipazione alla spesa. Hanno, altresì, azione di regresso contro i morosi. 

Art. 8 (Modifiche all’art. 64 disp. att. c.c.)

• Adeguamento formale del riferimento ai commi dell’art. 1129

Art. 9 (Modifiche all’art. 67 disp. att. c.c.)

• Il rappresentante, all’interno dei supercondomini, ha poteri anche in merito alla gestione straordinaria, sulla nomina del revisore e sull’approvazione del rendiconto. Vietata la delega anche il revisore. 

Art. 10 (Modifica all’art. 71 disp. att. c.c.)

• Per esercitare i ruoli di amministratore condominiale e di revisore, sarà obbligatoria l’iscrizione presso il registro afferente al Ministero delle Imprese e del Made in Italy

Art. 11 (Modifiche all’art. 71-bis disp. att. c.c.)

• Per esercitare il lavoro di amministratore sarà richiesta la laurea (anche triennale) in materie economiche o tecnico/scientifiche. Sarà inserita, però, una clausola di salvaguardia per i professionisti già iscritti agli albi professionali che potranno continuare ad esercitare anche senza dover conseguire la laurea richiesta. 
• I revisori dovranno essere in possesso di una laurea economica/giuridica, certificazione secondo le norme tecniche dell’Ente italiano di normazione (UNI) e dovranno seguire una formazione periodica costante. 

CAPO II – Elenco Nazionale e Formazione

Art. 12, 13, 14 (Nuove disposizioni)

• Istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori e dei revisori condominiali presso il MIMIT
• Definite le modalità di iscrizione all’elenco e regolamento attuativo 
• Definizione delle sanzioni pecuniarie (da 1.032 a 5.160€) per chi esercita tale funzione abusivamente 

Art. 15 (Adeguamento D.M. 140/2014)

• Le ore di aggiornamento annuali obbligatorie passano da 15 a 20
• Responsabili scientifici estesi ai professionisti economici non iscritti all’albo 
• Esame finale obbligatorio alla fine di ogni corso di formazione, anche per quelli seguiti in via telematica

CAPO III – Disposizioni finanziarie

Art. 16

• I costi di progettazione, mantenimento e tenuta dell’infrastruttura informatica relativa all’elenco MIMIT sarà sostenuta dal contributo annuale che sarà versato dagli iscritti all’elenco stesso.

Attilio Alvino

Digital Marketing Specialist