Dichiarazione di Successione & Agevolazione “Prima Casa”

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Da quando l’art. 69 della Legge n. 342 del 21 novembre 2000 l’ha estesa alle successioni è divenuto il beneficio fiscale più sfruttato dagli italiani. 

L’agevolazione PRIMA CASA, in vigore già da tempo per chi acquistava un’abitazione a titolo oneroso, può essere sfruttata anche in caso di donazione o successione alla luce del sopracitato provvedimento che l’ha estesa ai trasferimenti mortis causa.

Qual è il beneficio effettivo?

L’agevolazione riservata ai trasferimenti mortis causa è più vantaggiosa di quella ordinaria.
Infatti, se per quest’ultima sono previste:

  • applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% in luogo del 9% con un’imposta minima pari a € 1.000,00 (mille euro). Precedentemente al 1°gennaio 2014 si pagava il 3% anziché il 7%
  • applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (oggi € 200,00 ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%. Sempre dal gennaio 2014, acquistando col beneficio, le imposte ipotecaria e catastale si versano in misura di € 50,00 cadauna

Inoltre, se si acquista col beneficio, è anche prevista una differente modalità di calcolo della base imponibile che risulta ancora più bassa rispetto all’acquisto senza beneficio.

Per le successioni è invece prevista solo:

  • l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (oggi € 200,00 ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1% delle imposte ipotecaria e catastale

Questo accade perché i beni appartenenti all’asse ereditario potrebbero essere sottoposti a ulteriore tassazione per l’imposta di successione che, in questi casi, sostituisce l’imposta di registro. Infatti è importante ricordare che l’agevolazione “Prima casa” agisce solo sulle imposte:

  • Ipotecaria
  • Catastale

e non sulle altre imposte.

 

In quali casi è possibile richiederla?

L’essenza di questo beneficio è contenuta già nel nome: è un’agevolazione che permette un notevole risparmio di imposte a chi acquista o eredita la sua “Prima casa”. Da ciò è facile evincere che non potrebbe essere una seconda, una terza o un’ennesima casa. Il nome che le è stato dato, però, è fuorviante e può indurre a cattive interpretazioni.

Agevolazione “Prima casa” e abitazione principale sono la stessa cosa?

Due definizioni che distinguono altrettante situazioni diverse che, per alcuni, identificano la stessa cosa. L’abitazione principale è la casa in cui si è stabilita la propria residenza, si ci vive quotidianamente e su di essa esistono delle agevolazioni fiscali che affrancano dal pagamento di alcune imposte patrimoniali (IMU, ecc.) a patto che l’immobile abbia determinati requisiti oggettivi in gran parte simili a quelli richiesti anche per l’agevolazione in trattazione. Forse sono proprio queste attinenze causa di continua confusione. L’agevolazione “Prima casa”, invece, riguarda esclusivamente il momento dell’acquisto del nuovo immobile che, in totale dissonanza col suo stesso nome, non deve essere affatto l’unico o il primo immobile posseduto! Deve essere, semplicemente, il primo immobile acquistato o ereditato col beneficio fiscale nel corso della vita. Si può essere già proprietari di centinaia di altri immobili, tutti acquistati, però senza mai richiedere l’agevolazione. Chiarito questo punto focale, si può procedere all’analisi dei numerosi requisiti soggettivi e oggettivi che entrano in gioco.

 

Quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi che bisogna possedere?

È necessario innanzitutto capire se esistono i presupposti per accedere a questo beneficio:

  • soggettivi
  • oggettivi

Considerato il grande sfruttamento di questa agevolazione da parte dei contribuenti, non sono stati pochi i dubbi interpretativi. A far luce sono però intervenute due circolari dell’Amministrazione finanziaria: la n. 44E del 7 maggio 2001 e la n. 38E del 12 agosto 2005.

 

Quali sono le regole da seguire per operare in sicurezza?

Al fine di operare correttamente occorre valutare:

  • periodo di applicabilità
  • requisiti soggettivi
  • requisiti oggettivi

 

Periodo di applicabilità

Primo fra tutti c’è il requisito del periodo di applicabilità da rispettare, cioè il limite temporale in cui deve ricadere la data di apertura della successione per accedere al beneficio e che deve essere successiva al 30 giugno 2000.


 

 Se la dichiarazione si riferisce a una successione apertasi da questa data in poi, con essa è possibile richiedere il beneficio fiscale.

 


 

Quali sono i requisiti soggettivi che bisogna possedere?

I requisiti soggettivi sono quelli che deve possedere il contribuente nel momento in cui richiede l’agevolazione (quindi alla data di apertura della successione) e specificamente sono:

  • requisito della non possidenza nello stesso comune
  • requisito della novità
  • requisito della residenza

 

Il requisito della non possidenza nel comune

Il requisito della non possidenza si soddisfa non essendo titolari esclusivi, o in comunione col coniuge, di altra casa di abitazione situata nello stesso comune di quella che si sta ereditando.

“l’acquirente non può risultare titolare “… esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”

… esclusivo o in comunione con il coniuge … quindi si può essere già titolare in comunione, con soggetti diversi dal coniuge, di altro immobile sito nello stesso comune dove si acquista con i benefici “Prima casa”. Si può beneficiare dell’agevolazione anche nei seguenti specifici casi:

  • soggetto titolare, in comunione con soggetti diversi dal coniuge (ad esempio fratelli), di casa non agevolata che acquista altra casa nello stesso comune
  • soggetto già proprietario di immobile di Categoria A/10 (ad esempio) di fatto destinato ad abitazione che acquista o eredita un immobile abitativo nello stesso o in un altro comune
  • soggetto titolare in via esclusiva, in comunione legale o per quota, di casa non agevolata che eredita un’altra casa in un altro comune
  • soggetto titolare, in via esclusiva o in comunione legale, di casa acquistata con l’agevolazione che eredita un’altra casa in un altro comune
  • soggetto titolare di diritti su di una casa precedentemente acquistata con l’agevolazione che adesso eredita altri diritti sulla stessa casa
  • soggetto già titolare di diritti su casa acquistata con l’agevolazione e adesso eredita delle pertinenze per successione
  • soggetto già titolare di diritti su casa acquistata con l’agevolazione e adesso eredita l’abitazione contigua destinata a costituirne una unica
  • due coniugi in regime di comunione legale, già nudi proprietari di un immobile, ereditano un’altra casa ubicata nello stesso comune della prima; possono beneficiare dell’agevolazione a patto che gli stessi non abbiano acquistato la nuda proprietà dell’immobile già posseduto sfruttando il beneficio “Prima casa”
  • se uno solo dei due coniugi considerati nel caso precedente ha i requisiti soggettivi e adesso ereditano insieme un’altra casa di abitazione, è possibile applicare l’agevolazione sul 50% del valore dell’immobile
  • In una successione in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità ma conserva comunque il diritto d’abitazione della casa coniugale che non dipende dalla successione ma dal vincolo matrimoniale, può beneficiare lo stesso dell’agevolazione “Prima casa” sul diritto di abitazione

Questi i casi più ricorrenti e degni di nota. Per ciò che riguarda le dichiarazioni di successione con più eredi, più immobili o moltitudini di entrambi, è possibile operare così:

  • con una dichiarazione di successione si trasferisce un bene immobile a due figli del de cuius. Il beneficio, anche se i requisiti soggettivi sono posseduti da uno solo di essi, si estendono all’intero immobile e quindi a tutte le eventuali quote dello stesso. Il beneficiario “non dichiarante”, quello che gode indirettamente dell’agevolazione in questo caso, potrebbe essere un soggetto che ha già usufruito in precedenza della stessa agevolazione
  • in una successione con cinque eredi il de cuius ha disposto, con un testamento, che i suoi cinque appartamenti siano devoluti in ragione di uno a testa. Ciascuno di questi, dichiarando di voler accedere all’agevolazione, ne può beneficiare tranquillamente sul rispettivo legato ricevuto

 

Il requisito della novità

Il requisito della novità è quello che limita l’accesso all’agevolazione alle persone che ne hanno già beneficiato in precedenza. In particolare è il vincolo da rispettare nei seguenti casi:

  • come già anticipato è possibile accedere ai benefici fiscali anche se già in possesso di diversi immobili. La novità risiede nel fatto di non averne acquistato alcuno di essi sfruttando l’agevolazione
  • è possibile beneficiare dell’agevolazione per un bene ricevuto in successione e poi acquistarne un altro a titolo oneroso sfruttando di nuovo la stessa agevolazione. Infatti in questo caso lo “sconto” di imposta riguarderebbe due distinti tributi: le imposte ipotecarie e catastale (non quella di successione) nel primo caso, l’imposta di registro nel secondo
  • nell’ipotesi di sfruttamento per una seconda volta dell’agevolazione, per un successivo acquisto a titolo oneroso, il beneficio spetta a condizione che il precedente acquisto agevolato per successione si riferisca a casa ubicata in altro comune oppure, se nello stesso comune, che riguardi soltanto una quota perché, se relativo all’intero, verrebbe meno il requisito della non possidenza nel comune visto in precedenza
  • se si è usufruito dell’agevolazione in una successione, non è più possibile farlo in una successione successiva a meno che non si tratti di una ulteriore quota di uno stesso immobile o dell’abitazione contigua destinata a costituirne una unica
  • due coniugi titolari del diritto di nuda proprietà acquisito con i benefici possono comunque beneficiare di nuovo dell’agevolazione in caso, adesso, acquistano il diritto di usufrutto relativo allo stesso immobile

Come spiegato dalla risoluzione dell’Agenzia delle entrate n° 29/E del 2005, il coniuge superstite rinunciatario può beneficiare dell’agevolazione “Prima casa” riguardo il suo diritto di abitazione della casa coniugale. In casi come questi si inserirà comunque il coniuge in dichiarazione quale rinunciatario, lo stesso renderà la rinuncia all’eredità in un atto formale da allegare alla stessa.

È possibile approfondire questo argomento qui: blog.blumatica.it/diritto-di-abitazione-del-coniuge-superstite/

 

Il requisito della residenza

Il requisito della residenza è quello che sta generando il maggior numero di cause di decadenza in quanto molti contribuenti dimenticano di trasferire la residenza nei diciotto mesi successivi all’apertura della successione. Ovviamente ci si deve ricordare di ciò solo nel caso si tratti di un requisito non ancora posseduto al momento della richiesta del beneficio. Si badi bene che la residenza deve essere nello stesso comune in cui è situato l’immobile agevolato; non in quel preciso domicilio (indirizzo).

“l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Così recita testualmente l’articolo di legge al riguardo. Anche per questo ci sono delle singolarità da tenere sempre in debito conto:

  • il requisito della residenza o del trasferimento della residenza entro diciotto mesi dall’acquisto nel comune in cui è ubicato l’immobile va sempre reso in dichiarazione
  • il cittadino italiano emigrato all’estero che decide di beneficiare dell’agevolazione “Prima casa”, ometterà il punto relativo alla residenza nella dichiarazione visto che è esonerato da questo obbligo
  • il contribuente che acquista un immobile agevolato nel comune in cui lavora può conservare la vecchia residenza senza trasferirla
  • norme particolari sono dettate per il personale in servizio permanente presso le Forze Armate e le Forze di Polizia

 

I requisiti oggettivi

I requisiti oggettivi sono quelli che deve possedere l’immobile. Come visto, oltre ai requisiti soggettivi (quindi propri di chi intende beneficiare dell’agevolazione), ne sono previsti alcuni oggettivi, cioè delle caratteristiche specifiche che il bene oggetto dell’agevolazione deve possedere. Può capitare di incorrere in alcune difficoltà interpretative nell’applicazione dell’agevolazione nel caso ci si imbatta in immobili aventi destinazioni d’uso diverse da quelle canonicamente considerate adatte. La situazione ideale per sfruttare il beneficio sarebbe:

  • dal gennaio 2014 un immobile abitativo (non classificato come A/1, A/8, A/9)
  • fino al 31 dicembre 2013 un immobile considerato non di lusso in base ai parametri di riferimento contenuti nel D.M. 2 agosto 1969

Più eventuali pertinenze del genere:

  • una cantina, soffitta, deposito ecc. (classificato C/2)
  • un garage pertinenziale (classificato C/6)

una tettoia (classificata C/7)

 

Immobili di lusso

Uno dei requisiti “oggettivi” che l’immobile deve possedere per beneficiare dell’agevolazione è che non sia classificabile come “abitazione di lusso”. Fino al dicembre 2013, per stabilire se un immobile poteva definirsi di lusso o meno, ci si riferiva alle caratteristiche elencate nel famoso D.M. 2 agosto 1969. Se l’immobile presentava caratteristiche nomenclate nel succitato D.M., rientrava in questa categoria e non poteva beneficiare dell’agevolazione. Dal primo gennaio 2014, invece, l’immobile è considerato di lusso e di conseguenza non agevolabile quando classificato in catasto con categoria: A/1, A/8 o A/9.

 

Vincolo temporale

La legge obbliga a detenere l’immobile acquisito col beneficio “Prima casa” per un periodo di cinque anni. In caso si ceda l’immobile in un periodo più breve bisognerà ripetere il pagamento, in misura ordinaria, delle imposte ipotecaria e catastale non versate in precedenza grazie all’agevolazione, maggiorate del 30%.

  • un erede che ha ricevuto un bene per successione beneficiando dell’agevolazione “Prima casa” due anni fa, decide di cederlo perché non più rispondente alle sue esigenze. In questo caso sarebbe tenuto a pagare le imposte non versate all’epoca maggiorate del trenta per cento. Questo contribuente può evitare questa evenienza se, entro un anno dalla vendita del primo immobile agevolato, acquista un’altra abitazione usufruendo degli stessi benefici di legge

 

Conclusione

Queste le regole da seguire per gestire correttamente il beneficio fiscale più richiesto dai contribuenti italiani. È possibile inoltre, considerati i numerosi parametri da tener presente, non incorrere in facili dimenticanze utilizzando la brillante applicazione software Blumatica SuccessOne, a questo scopo predisposta che, col suo controllo normativo sempre in linea, assiste continuamente l’utente nella redazione delle dichiarazioni con la completa gestione di tutti i benefici fiscali previsti.

 





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Sergio Schettini

Sergio Schettini


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    antonio

    7 Ottobre 2019 at 15:52

    salve, volevo chiedere un parere in seguito a aingiunzione di pagamento Ag dell Entrate, mio padre muore eredi siamo io , mio fratello e mia mamma, asse erditario composto da casa di abitazione 1/3 agli eredi.
    Mia mamma eessendo usufruttuaria e quindi pagante tasse, chiede agevolazione tasse ridotte prima casa , ma l’agenzia gli cotesta il fatto che lei è propietaria di un piccolo immobile (intestato a lei in reigime di comunione dei beni) inabitabile e con rendita di 80 euro.
    Potrei oppormi a questa decisione visto anche il palese sbaglio del caaf che poteva benissimo mettere ad un altro erede l’usufrutto e quindi avere le agevolazioni visto che ne io e ne mio fratello abbiamo casa.
    grazie antcipatamente

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      8 Ottobre 2019 at 08:17

      Buongiorno, provo a risponderle anche se sarebbe preferibile ricevere delle informazioni più circostanziate al riguardo.
      Certo, l’agevolazione Prima Casa poteva richiederla uno qualsiasi dei tre eredi e il beneficio sarebbe valso per tutti sull’intero immobile. In quanto al diritto di usufrutto, al quale lei si riferisce, non era una cosa che poteva decidere il CAF arbitrariamente in quanto dipendente da una disposizione testamentaria che sembra non ci sia stata.
      Se la casa o la porzione di essa che sua madre possedeva precedentemente, è situata nello stesso comune di quella ricevuta per successione le preclude la strada alla richiesta dell’agevolazione.
      Se riesce a inviarci delle informazioni più complete in merito, potremmo sicuramente assisterla meglio con delle risposte più attendibili e affidabili.

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        antonio

        8 Ottobre 2019 at 13:22

        chirissimo, certo il Caaf non poteva decidere, ma poteva espormi il problema e a quel punto noi eredi avremmo sicuramente deciso di intraprendere la strada di spostare l’usufrutto a uno di noi fratelli visto che nostra madre vive con noi nella stessa casa e visto che abbiamo solo lei non l’avremmo certo cacciata di casa.
        Ma qui il probema è piu’ grvae perchè quando l’operatore ha fatto firmare la dichiarazione per gli sgravi a mia mamma io gli ho contestato il fatto che facesse firmare una dichiarazione di non possidenza immobili e invece mia mamma lo aveva, lui risponde “se non è prima caa non ci sono problemi”, io ero tranquillo perchè prima casa per mia mamma è la casa dove attualmentete risiede. (quella caduta in successione).
        Questo operatore come si è visto non conosceva la norma e noi ci ritroviamo a pagare circa 6500 euro all’AdE.
        Non è giusto che io devo pagare per uno sbaglio che non ho commesso io, ed è strano che il Caaf non è responsabile per questo.
        Mia mamma ho 80 anni e non puo’ conoscere le leggi, e fra l’altro lui non ha avuto il minimo dubbio di quello che faceva perchè altrimenti avevamo 2 nni per fare una dichiarazione correttiva, segno che lui non conosce prioprio la norma.
        Secondo voi , potrei dimostrare che lo sbaglio è in capo al Caaf..??
        Purtroppo non ho neanche la fattura, ho solo una visura richiesta a nome dell’operatore all’agenzia entrate.
        grazie mille per l’interessamento.

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        • Ufficio Stampa Blumatica
          Ufficio Stampa Blumatica

          9 Ottobre 2019 at 09:26

          Sicuramente l’operatore del CAF ha redatto la dichiarazione di successione che resta una dichiarazione di parte resa dal contribuente (il dichiarante in questo caso).
          Non so se con il reinoltro di una dichiarazione di successione sostitutiva si possa riparare in presenza di un accertamento già comunicato dall’AdE. Sicuramente farebbe bene a rivolgersi allo stesso CAF per cercare una soluzione a questo costoso problema, o, in mancanza, potrebbe rivolgersi con le carte alla mano allo stesso ufficio delle Entrate territorialmente competente al suo caso (in base al domicilio fiscale del de cuius).
          Sperando di aver dato delle indicazioni utili, porgiamo cordiali saluti.

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    antonio

    12 Ottobre 2019 at 06:05

    Purtroppo il problema è proprio questo, c’è una dichiarazione resa da mia mamma che non lascia dubbi, ed è difficile dimostrare che è stato l’operatore caaf a indurre mia madre a firmare (mia madre ha 80 anni e si è recata al caaf circa 1 mese dopo la morte del marito, ) quindi sicuramente in uno stato di confusione, e , credo che le persone che subiscono questi eventi , non abbiano la volgia di leggere e informarsi su cio’ che puo’ firmare o meno, oltretutto si è recata da un “professionista” non ha redatto lei la dichiarazione.
    A me sembra impossibile che non ci sono responsabilità legali del Caaf in questa storia, è palese che è uno sbaglio (secondo me) esisteva la possibilità di beneficiare degli sgravi per uno degli eredi, (io o mio fratello) , per quale motivo una qualsiesi persona normale non avrebbe seguito questa strada per pagare meno tasse…??? Non credo che esistano gente che vogliono pagare le tasse per forza………!! è palese che quell’idiota dell’operatore non conosceva la norma e quindi ha sbagliato.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      15 Ottobre 2019 at 12:56

      Proprio perché sua madre ha firmato una dichiarazione fiscale di parte che oggi potrebbe ritrattare con una dichiarazione sostitutiva (probabilmente), che vi rinnovo il consiglio di recarvi all’Agenzia delle entrate a chiedere se sia possibile riparare in qualche modo.

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    Patri

    15 Novembre 2019 at 13:44

    Buongiorno, il coniuge superstite può chiedere agevolazione prima casa in una successione pur possedendo il 50% di altro appartamento in comunione con il coniuge defunto e procedendo però immediatamente dopo la successione con divisione dell’eredità e assegnazione di questo ulteriore appartamento ad altro coerede ? (in pratica al momento della successione non rispetterebbe un requisito richiesto dall’agevolazione in quanto proprietaria del 50% di altro appartamento in comunione con il decuius, ma poi subito dopo si spoglia di tale ulteriore appartamento in sede di divisione dell’eredità). Gazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      18 Novembre 2019 at 08:11

      Si può procedere,

      è sufficiente che l’altra non sia la prima casa.

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    Giuseppe Brandonisio

    24 Febbraio 2020 at 11:33

    E’ possibile, ai fini denuncia di successione, godere delle agevolazioni prima casa in presenza di coerede già proprietario di immobile sito nello stesso comune assegnato dal giudice al coniuge separato?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      26 Febbraio 2020 at 15:13

      Un chiarimento esaustivo richiederebbe maggiori dettagli. Sulla scorta di quanto chiesto si ritiene possano essere utili le seguenti indicazioni:

      1. Se il “coerede” è diverso dal soggetto che chiede l’agevolazione il problema non si pone perché i requisiti devono essere riferiti solo al soggetto che chiede l’agevolazione anche se quest’ultima è estesa agli altri eredi (coeredi).

      2. Se il coerede e il soggetto che “chiede” l’agevolazione sono la stessa persona, allora l’agevolazione non potrà essere richiesta perché già in possesso di altra abitazione nel medesimo comune.

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    monica felappi

    9 Aprile 2020 at 09:06

    buongiorno, marito e moglie senza figli o altri eredi. Lui proprietario 100% di alloggio A ereditato dai genitori, Lui e Lei in comunione 50% ciascuno proprietari dell’alloggio B acquistato senza benefici prima casa. Gli alloggi A e B si trovano nello stesso condominio, quindi stesso comune. Lui muore, eredita tutto la moglie. Può richiedere l’agevolazione prima casa sull’alloggio A, quello in cui risiede? Grazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      9 Aprile 2020 at 14:10

      Sì, in quanto essendosi estinta la comunione, il coniuge superstite risulta titolare di quote di immobile non agevolato e su quello ereditato interamente può richiedere l’agevolazione prima casa.

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    GLORIA

    23 Giugno 2020 at 18:47

    Buonasera, due coniugi in comunione di beni hanno due abitazioni e una pertinenza, su una ci viveva il de cuius con il coniuge superstite e il figlio, nell’altra abitazione la figlia, ora chiedo se il coniuge superstite possa avvalersi dell’agevolazione prima casa nella stessa dove già vive visto che era in comunione dei beni con il de cuius dell’altra abitazione dove risiede attualmente la figlia.
    Le agevolazioni prima casa non sono mai state richieste per i fabbricati in questione.
    Se si eventualmente potrebbero richiedere l’agevolazione sia la mamma per l’appartamento dove risiede e sia la figlia per l’altra abitazione con annessa pertinenza? ringrazio anticipatamente.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      24 Giugno 2020 at 14:46

      Certamente, il coniuge superstite, con la morte dell’altro, si trova nella condizione di semplice comproprietario in quanto la comunione si è sciolta. Quindi può benissimo richiedere il beneficio su di un’abitazione (cod. P, e anche su un eventuale pertinenza cod. X) . La stessa cosa può fare la figlia sull’altra abitazione caduta in successione. Entrambe pagherebbero solo i minimi di tariffa per le imposte ipotecaria e catastale (€ 400,00 ciascuna).

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    Massimiliano

    23 Luglio 2020 at 23:40

    Buongiorno.
    Mio padre possedeva 2 immobili in comunione con mia madre.
    Alla sua morte, tramite testamento, ha lasciato a me la sua quota del 50% dell’immobile dove viveva con mia madre e a mio fratello la sua quota del 50% dell’altro immobile. A mia madre, sempre da testamento, ha lasciato il diritto di abitazione sulla sua quota del 50% sull’immobile dove abitavano.
    Nello stesso comune, sia io che mio fratello possediamo ognuno, da più di 5 anni, una casa acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
    In questo caso è possibile, richiedere l’agevolazione prima casa?

    Cordiali saluti

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      24 Luglio 2020 at 09:46

      Buongiorno e grazie per l’interesse dimostrato,
      secondo la sua premessa, lei e suo fratello potreste entrambi optare per l’agevolazione prima casa (ciascuno di voi su una rispettiva unità immobiliare), a patto di impegnarvi a vendere entro un anno quelle già precedentemente possedute. In alternativa potreste fa scegliere il beneficio a vostra madre sull’unità su cui gode del diritto di abitazione e per quell’immobile versare solo le imposte catastali e ipotecarie minime (200 + 200 €), mentre sul secondo appartamento pagare le imposte in maniera ordinaria (3%).
      In dichiarazione di successione, qualsiasi erede, comproterio a avente diritto può scegliere il beneficio ed esso si estende a tutte le altre quote.
      Sperando di essere stati chiari ed esaustivi, porgiamo cordiali saluti.

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        Massimiliano

        27 Luglio 2020 at 11:07

        Grazie per la risposta.
        Solo una precisazione: nel testamento, mia madre è nominata “solo” nella parte in cui, mio padre, rende “salvo” il suo diritto di abitazione. Tutte le altre proprietà (un terreno, una multiproprietà e i soldi sui suoi conti correnti) mio padre li ha lasciati a me e mio fratello (50% ciascuno) escludendo di fatto mia madre dall’eredità.
        Anche in questo caso, mia madre, può richiedere l’agevolazione?
        In caso affermativo, deve essere lei ha presentare la dichiarazione anche se, in realtà, non “eredita” niente?

        Cordiali saluti e ancora grazie per la disponibilità.

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        • Ufficio Stampa Blumatica
          Ufficio Stampa Blumatica

          29 Luglio 2020 at 09:47

          Grazie a lei. Sua madre potrebbe scegliere l’agevolazione in questione anche se addirittura rinunciasse all’eredità! Infatti il diritto di abitazione proviene dal matrimonio e non dalla successione. Il lascito che ha disposto suo padre nei confronti di sua madre, è stato un riconoscimento di un diritto che si sarebbe trasferito già per legge.
          Tuttavia, se sua madre accetta invece l’eredità, può benissimo figurare come dichiarante e sfruttare il beneficio prima casa sull’immobile e la dichiarazione relativa sarebbe già riportata automaticamente nella nuova modulistica telematica.
          Se invece, lei o suo fratello, fate da dichiaranti, allora per sua madre ci sarà bisogno di redigere anche la dichiarazione di accettazione beneficio prima casa da allegare alla pratica. Tutte queste cose, comunque, le gestisce facilmente la nostra applicazione dedicata: Blumatica SuccessOne.

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    Lucia

    1 Settembre 2020 at 17:51

    Buonasera,
    Mia madre possedeva, in comunione con mio padre, due case ubicate nello stesso comune. Una è adibita a prima casa , e quindi ad abitazione principale di entrambi, l’altra come seconda casa (su cui quindi non si è mai usufruito dell’agevolazione prima casa). In fase di successione mio padre (e quindi io e mio fratello) possiamo beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’abitazione di residenza di mio padre? Il suo commercialista dice che per come posta sul modulo sembrerebbe di no solo perché nello stesso comune è presente anche la seconda casa.

    Grazie mille

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      7 Settembre 2020 at 13:27

      Buongiorno,
      per come posta la domanda diventa difficile fornire una risposta chiara, comunque, proviamo a farlo interpretando che si tratti della successione di suo padre con lei e suo fratello come eredi.
      Sua madre è venuta a mancare precedentemente, giusto? In questa successione cadono due immobili residenziali, di cui uno adibito ad abitazione principale del de cuius (suo padre in questo caso). Si precisa immediatamente che abitazione principale e “Prima casa” sono due cose ben distinte e separate. Per un ulteriore approfondimento di questi due fondamentali concetti, si rimanda alla lettura degli articoli dedicati che trova su questo Blog.
      E’ chi riceve in questo momento (cioè lei e suo fratello) che può scegliere di beneficiare dell’agevolazione in fase di acquisto (vale identicamente per un bene ereditato) anche su beni ricevuti per quote e quindi potreste scegliere di riceverli entrambi col beneficio “Prima casa”. Su di uno lo sceglie lei e sull’altro suo fratello. Per tutti e due i beni ereditati con questa opzione paghereste solo i minimi di imposte ( € 200 + € 200 x 2).
      Diverso è se suo padre adesso partecipa alla successione di sua madre: è proprio ciò che non viene specificato bene nella domanda e si richiede, cortesemente, una circonzazione maggiore per poter fornire un’adeguata risposta.
      Cordiali saluti.

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    Mattia

    18 Settembre 2020 at 10:40

    Buongiorno,
    le scrivo per un dubbio in merito al vincolo temporale.
    Alla data della morte mio padre possedeva interamente 2 immobili A/4 ed una pertinenza C/6 ubicati nello stesso comune. Gli eredi siamo esclusivamente io e mia sorella in quanto mia madre, ancora in vita, ha rinunciato all’eredità. Non avendo mio padre redatto testamento, questi tre immobili verrebbero quindi ereditati da me e da mia sorella al 50% ciascuno. Nel caso in cui mia sorella utilizzasse le agevolazioni prima casa per uno di questi immobili A/4 in cui già precedentemente alla morte di mio padre viveva in comodato d’uso, e soddisfacendo lei tutti i requisiti oggettivi e soggettivi per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, potrei io in un momento successivo cedere a mia sorella la mia quota del 50% dell’immobile sul quale lei ha richiesto l’agevolazione “prima casa” prima dei 5 anni di detenzione dello stesso, in quanto sarei io a venderle la mia quota mentre sarebbe lei a richiedere l’agevolazione?
    Inoltre in questo caso a nulla rileva il fatto che verrebbe ereditato anche il secondo immobile A/4 al 50% ciascuno ubicato nello stesso comune, in quanto quest’ultimo non godrebbe dei benefici per l’agevolazione “prima casa” è esatto?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      21 Settembre 2020 at 06:56

      Buongiorno, rispondiamo al primo quesito posto, dicendo che è tranquillamente possibile per sua sorella richiedere oggi il beneficio prima casa sull’immobile, ereditato insieme a lei, in comproprietà e valere sull’intero bene.
      Se entro i 5 anni successivi, sua sorella, acquisterà anche la sua parte, l’operazione figurerebbe come acquisto di ulteriore quota di immobile agevolato: il che è del tutto lecito e consentito.
      Per il secondo quesito, considerato che il trasferimento è contemporaneo, l’eredità del secondo immobile non genera alcun problema in quanto trasferito contemporaneamente al primo a lei e sua sorella. Su quest’ultimo bene potrebbe richiedere lei il beneficio (possedendone i requisiti soggettivi) ed estenderlo anche alla quota di sua sorella.
      Sperando di aver risposto chiaramente ed esaustivamente, porgiamo cordiali saluti.

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    Annalisa

    22 Settembre 2020 at 17:37

    Una persona che è divenuta per eredità proprietaria al 100% di un’abitazione con le agevolazioni prima casa può acquistare sempre con le stesse agevolazioni un’altra abitazione nello stesso comune impegnandosi a vendere la prima abitazione entro un anno dall’acquisto della seconda?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      23 Settembre 2020 at 07:02

      Sì, dal 2016 in poi, in caso di acquisto di immobile con agevolazione Prima casa, è possibile richiedere il beneficio su altra casa di abitazione, anche nello stesso comune, a patto che si venda quella acquistata precedentemente entro un anno dal secondo acquisto.
      Cordiali saluti.

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    rOBERTO

    2 Ottobre 2020 at 08:26

    Buongiorno,

    due fratelli succedono alla madre che era vedova. Alla morte del padre i due fratelli e la madre avevano avuto l’agevolazione prima casa e si erano divisi le quote del padre. Adesso che la madre è morta, nessuno dei figli ha più la residenza nel comune dove si tova la casa ricevuta in successione con le agevolazioni.
    I fratelli possono comunque chiedere l’agevolazione prima casa per la restante parte delle quote?
    GRAZIE

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    • Ufficio Stampa
      Ufficio Stampa

      5 Ottobre 2020 at 09:00

      Buongiorno,
      sì gli eredi attuali possono chiedere il beneficio in quanto soggetti che acquistano ulteriori quote di immobile agevolato. E’ sufficiente che richieda il beneficio uno solo dei due e l’agevolazione si estende a tutte le nuove quote ereditate (di entrambi i fratelli). Tuttavia, il soggetto che richiede il beneficio, deve necessariamente trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi dall’acquisto, a pena di decadenza e irrogazione di sanzioni. Nella fattispecie prospettata, bisognerebbe effettuare un breve calcolo di convenienza per decidere se versare le imposte fisse (€ 400 ripetendo il beneficio prima casa) o le imposte proporzionali (3% sulle quote effettivamente trasferite oggi), considerato che attualmente i due fratelli sono già in possesso di quote dello stesso immobile e quindi bisognerebbe versare le imposte solo per quelle ereditate in questa occasione. In questo ultimo caso, inoltre, non ci sarebbe l’obbligo di trasferimento della residenza per il richiedente l’agevolazione.

      Cordiali saluti.

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    Laura

    1 Novembre 2020 at 10:55

    Buongiorno.
    Mia nonna è mancata a settembre, tra le cose che eredito totalmente c’è una casa. Precedentemente avevo ereditato una quota della casa in cui vivo attualmente (1/5) da mia madre (deceduta), e mio padre invece ne ha ereditato (2/5). lui per sbaglio ha firmato per L’agevolazione su 3/5 della casa, ma in realtà non ne aveva diritto e io non sono stata chiamata a firmare il foglio per questa agevolazione, quindi ha ricevuto una multa da parte dell’agenzia delle entrate, che tutt’ora sta pagando. le due case sono nello stesso comune, io avrei diritto all’agevolazione?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      4 Novembre 2020 at 11:32

      Buongiorno,
      in merito alla sua richiesta, purtroppo dobbiamo dirLe che non può usufruire del beneficio in quanto già possessore di altra casa “non beneficiata” nello stesso comune. Paradossalmente la normativa di riferimento per l’agevolazione “prima casa” non permette di usufruire dell’agevolazione per una seconda volta se non si è in possesso già di una casa ricevuta o acquistata sfruttando il beneficio. In questo ultimo caso, però, con la condizione di vendere entro un anno dal secondo acquisto la casa già posseduta precedentemente.
      Sperando di essere stati chiari ed esaustivi, cogliamo l’occasione per porgerLe cordiali saluti.

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        Laura

        9 Novembre 2020 at 15:26

        Si sono possessore ma di 1/4 della casa. Non totale. mio padre ha i 3/4 della casa. Ed io non ho mai usufruito dell’agevolazione.

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        • Ufficio Stampa Blumatica
          Ufficio Stampa Blumatica

          18 Novembre 2020 at 12:43

          Salve, dalla sua risposta si evince uno scenario diverso da quanto esposto in precedenza. Si richiede qualche precisazione:
          1) lei ha dichiarato che le due case sono nello stesso comune;
          2) nel mese di settembre aveva già ereditato “totalmente” un’abitazione dalla nonna (quindi già possessore di immobile nello stesso comune);
          3) adesso su che cosa vorrebbe richiedere il beneficio “prima casa”?
          Converrà, che a questo punto, dovrebbe fornirci delle informazioni più circostanziate per consentire una risposta più calzante alla sua specifica situazione.
          Restando in attesa di un suo cortese riscontro, porgiamo cordiali saluti.

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    Annalisa

    1 Novembre 2020 at 12:56

    Una persona che è divenuta, per eredità, proprietaria al 100% di un’abitazione con le agevolazioni prima casa, se vende una quota o costituisce un usufrutto su questa prima casa prima del rogito di acquisto di un’altra casa nello stesso Comune, può acquistare sempre con le agevolazioni prima casa questa seconda abitazione nello stesso Comune senza dovere vendere per forza la prima casa? Se sì quale quota minima può cedere per non incorrere in contestazioni da parte del fisco? Grazie.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      3 Novembre 2020 at 09:09

      Salve,
      finché lei non cede tutti i diritti (sia di uso che di disposizione) avrà sempre titolo su quella residenza. Quindi, l’unica strada che può seguire per beneficiare di nuovo dell’agevolazione, è acquistarne un’altra e cedere quella già in suo possesso prima, o al massimo entro un anno, del secondo acquisto. L’agevolazione “Prima casa” può ripetersi anche per successivi acquisti di quote o diritti dello stesso immobile. È l’unità immobiliare nel suo complesso (magari anche comprensiva di pertinenze) oggetto di beneficio, quindi a nulla vale, dopo l’acquisto agevolato, venderne una parte o scomporre il diritto di proprietà per ricreare le condizioni per un successivo acquisto agevolato. Sperando di essere stati esaustivi, porgiamo cordiali saluti.

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    Laura

    4 Novembre 2020 at 09:30

    Salve,
    I miei genitori comprarono in regime di separazione di beni con agevolazioni sull’acquisto della prima casa (secondo il rogito), una casa divisa in due quote (1/2 mia madre, 1/2 mio padre), nel 2016 mia madre è deceduta di conseguenza io (figlia) e mio padre (marito) abbiamo acquisito tramite successione rispettivamente 1/4 e 3/4 della casa in cui abitiamo attualmente, purtroppo in questo ambito mio padre ha preso una multa da parte dell’agenzia delle entrate, perché erroneamente ha firmato per l’agevolazione sulla prima casa pagando 200+200, quando in realtà non ne aveva diritto, perché proprietario esclusivo di un’altra casa. Nel 2020 mia nonna è deceduta, e in regime di successione dovrei prendere in via totale la casa di proprietà di mia nonna defunta, posso usufruire dell’agevolazione oppure non è più possibile perché sono decadute le agevolazioni anche per me a causa della multa. grazie.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      4 Novembre 2020 at 11:12

      Buongiorno,
      no per lei non ci sono conseguenze per l’intervenuta decadenza dal beneficio nei confronti di suo padre: all’epoca richiedente l’agevolazione. Lei adesso, in base alle informazioni fornite, è semplicemente titolare di una quota di immobile e quindi non titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa di abitazione nello stesso comune; né ha chiesto mai il beneficio “prima casa” in quanto precedentemente ciò è stato fatto dai suoi genitori. Pertanto, se effettivamente si trova in questa condizione, può procedere all’acquisto o all’eredità della casa trasferita per successione della nonna, sfruttando l’agevolazione “prima casa” e versando solo le imposte con tariffa fissa (€ 200,00 + € 200,00).
      Sperando di essere stati chiari ed esaustivi, le porgiamo cordiali saluti.

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    carmine

    16 Novembre 2020 at 18:09

    Salve mi sorge un dubbio circa l’agevolazione di prima casa in successione. Mi spiego dovrei redarre una successione ereditaria e gli eredi sono i due figli. Un figlio risiede nello stesso comune dell’unità che va in successione ma possiede già un’altra unità di proprietà al 100% (realizzata dalla figlia in quanto i genitori le hanno donato il lastrico solare).Invece l’altro figlio risiede in un altro comune. Posso chiedere l’agevolazione per il requisito della novità (è possibile accedere ai benefici fiscali anche se già in possesso di diversi immobili. La novità risiede nel fatto di non averne acquistato alcuno di essi sfruttando l’agevolazione).

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      18 Novembre 2020 at 12:49

      Salve,
      nel caso da Lei prospettato, anche se ci sarebbe bisogno di circostanziare meglio qualche particolare, cercando di interpretare che la stessa figlia che ha ricevuto in donazione un lastrico solare, su cui poi si è edificata un’abitazione, riceve oggi per successione un altro immobile nello stesso comune. Oppure la persona in questione è la moglie del figlio del de cuius (persona deceduta) che sta ereditando oggi un nuovo bene. In entrambi i casi ci troviamo comunque in presenza di un erede che oggi acquista, a titolo gratuito, un immobile residenziale in un comune in cui ne possiede già un altro.
      Ed è proprio per il fatto che precedentemente non si è sfruttata l’agevolazione “Prima casa”, che non può ripeterla oggi. Infatti, se la casa già posseduta si fosse acquistata col beneficio, oggi si sarebbe potuta ricevere la seconda ma dovendo cedere la prima entro un anno dal secondo acquisto. Il requisito della novità, da Lei stesso citato, comporta che la Prima casa deve essere l’unica acquistata col beneficio.
      Per quanto sopra esposto, dobbiamo dirle che, stante così la situazione, non è possibile ricevere questo bene sfruttando l’agevolazione “Prima casa” e versare le imposte dovute ai minimi consentiti.
      Cordiali saluti.

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    Piero Andrea Cara

    18 Novembre 2020 at 09:00

    Salve, sto redigendo una successione in cui ci sono 6 eredi, il de cuius possedeva una quota pari ai 4/6 di un’abitazione ubicata al piano terra di una palazzina in cui ai piani superiori abitano 4 dei figli, e un terreno agricolo , al momento del decesso erano in corso dei lavori per frazionamento e cambio d’uso del piano terra in 5 unità destinate a locale di sgombero e garage, uno degli eredi rinuncia alla sua quota dell’immobile (anche se in realtà vorrebbe invece ereditare la propria quota del terreno agricolo), i lavori non sono ancora conclusi, per cui mi chiedo se conviene presentare la dichiarazione di successione prima chiudere i lavori, con destinazione abitativa, o dopo considerando 4 di queste costituenti pertinenza delle unità immobiliari sovrastanti?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      24 Novembre 2020 at 12:50

      Buongiorno,
      conviene sicuramente concludere i lavori e poi trasferire le nuove unità variate come pertinenza delle abitazioni sovrastanti. L’attuale normativa agevola notevolmente la realizzazione o la trasformazione di unità immobiliari in garage o posti auto in genere.
      Per quanto riguarda, invece, l’erede che vorrebbe accettare “parzialmente” l’eredità, Le dico subito che questo non è possibile in quanto l’accettazione, come anche la rinuncia, non possono essere parziali: o si accetta tutto o si rinuncia a tutto, non ci sono altre opzioni possibili.
      Cordiali saluti.

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    Annalisa

    30 Novembre 2020 at 10:53

    Anche se si dona il 100% di una casa ereditata con le agevolazioni prima casa entro 1 anno dal rogito di acquisto di un’altra abitazione nello stesso Comune si può acquistare questa seconda casa come prima casa? Grazie.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      30 Novembre 2020 at 14:33

      Buongiorno,
      sì può procedere tranquillamente così per poter accedere di nuovo all’agevolazione “prima casa”. Infatti, proprio perché l’immobile ceduto (venduto/donato/ecc.) era stato acquistato/ereditato col beneficio, oggi è possibile ripetere l’agevolazione in quanto il beneficiario può possedere almeno un immobile acquisito con questa agevolazione.
      Cordiali saluti

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    Francesco

    14 Dicembre 2020 at 07:48

    Buongiorno,
    complimenti per l’articolo davvero chiaro ed esaustivo.
    Il nostro caso prevede la successione di una casa a 4 figli. Uno dei fratelli non ha mai usufruito delle agevolazioni prima casa ma:
    – non ha intenzione di trasferire qui la sua residenza
    – nei prossimi mesi venderà la sua quota a uno degli altri fratelli

    Si può comunque beneficiare delle agevolazioni prima casa anche in questo caso?

    Grazie in anticipo per la vostra disponibilità e professionalità.
    Francesco

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      14 Dicembre 2020 at 12:54

      Salve e grazie per l’attenzione.
      Uno dei requisiti necessari per accedere al beneficio è essere residente nello stesso comune in cui è situato l’immobile o, in mancanza, trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
      Un altro requisito è detenere i diritti sull’immobile acquistato o trasferito con l’agevolazione “prima casa”, per almeno cinque anni; se si cede prima si è tenuti a pagare le imposte ordinarie, maggiorate delle sanzioni e interessi, risparmiate nel primo acquisto.
      Quindi, se anche il quarto fratello accettasse adesso l’immobile sfruttando l’agevolazione e lo rivendesse subito dopo senza trasferire la residenza, incapperebbe comunque nella seconda eventualità che renderebbe vana la scelta di accettare col beneficio. La strada da percorrere, in questo caso, è far richiedere il beneficio a qualche fratello già residente nel comune, che poi successivamente acquisterebbe anche la quota dell’altro fratello sfruttando sempre il beneficio. Come condizione necessaria dovrebbe, però, vendere l’immobile beneficiato già posseduto entro un anno dall’acquisto del secondo.

      Cordiali saluti.

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    angela

    12 Gennaio 2021 at 18:27

    Salve, la scrivo per avere delle informazioni, perchè non so a chi rivolgermi se non ad un Noiaio. Spero di ricevere una risposta al piu presto.
    Le spiego, mio padre è deceduto 14 anni fa, e aveva comprato una casa insieme a mia madre. dopo la sua morte, facebdo la successione , la casa è intestata a me, mia sorella e mia madre. Credo che mia madre abbia il 75% (con la parte di mio padre) e il 12.5 io e 12.5 mia sorella.
    La mia domanda è: io vorrei acquistare un immobile, posso procedere come primo acquisto casa, oppure, visto che l appartamento dei miei è intestato anche a me, mi risulta come primo immobile?
    non so se sono stata chiara ad esprimermi, ma non ne capisco molto. Aspetto le sue risposte. grazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      14 Gennaio 2021 at 09:31

      Salve,
      anche se la casa comprata quattordici anni fa da suoi genitori sia stata acquisita sfruttando i benefici “prima casa”, e adesso, in seguito alla successione di suo padre, lei risulti intestataria per quota di un immobile già beneficiato, ciò non incide minimamente sulla possibilità di acquisto di una nuova abitazione da parte sua, ancorché situata nello stesso comune, perché uno dei requisiti principali per poter accedere al beneficio fiscale è non possedere a titolo esclusivo (cioè interamente) o in comunione col coniuge altra abitazione di proprietà nello stesso comune o altra abitazione su cui si è già richiesto il beneficio su tutto il territorio nazionale.
      Quindi, in base alla sua descrizione, lei figura attualmente come comproprietario di immobile (insieme alla madre e alla sorella) di cui non è né proprietaria esclusiva né proprietaria in comunione col coniuge quindi può procedere tranquillamente all’acquisto di un’altra abitazione su cui richiedere il beneficio “prima casa”.
      Cordiali saluti.

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    RINALDO CORNACCHIA

    22 Gennaio 2021 at 07:46

    Buongiorno, in una successione dove il defunto lascia come eredi la moglie ed un figlio, come eredità lascia l’intera quota su una abitazione più pertinenza e la quota di un terzo (perché gli altri due terzi sono di altri famigliari) su altra abitazione più altra pertinenza; il coniuge superstite chiede agevolazione prima casa sull’intera quota di abitazione più pertinenza, il figlio può chiedere l’agevolazione di prima casa sulla quota di un terzo dell’altra abitazione più pertinenza?
    Grazie per la risposta

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      22 Gennaio 2021 at 11:44

      Buongiorno,
      in base alla semplice descrizione dei fatti riportata, sembrerebbe che il figlio possa accedere ai benefici fiscali per la quota di un terzo su altri beni in comproprietà con altri soggetti. Tuttavia, affinché questo sia possibile, bisogna possedere dei requisiti soggettivi ed oggettivi oggettivi.
      Diamo per soddisfatti i requisiti oggettivi, cioè l’immobile è in condizioni “tecniche” congruenti con quanto richiesto dalla norma: edificio residenziale più eventuali pertinenze, categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, ecc.
      Quelli soggettivi, invece, sono i requisiti che deve possedere la persona che decide di acquistare o ereditare l’immobile o una parte (quota) di esso, sfruttando l’agevolazione “prima casa”. In questo caso il figlio può accedere al beneficio se ha la residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile, si badi bene che il requisito della residenza è nel comune non in quella specifica abitazione, o la trasferisca, se residente altrove, entro diciotto mesi dall’apertura della successione. Non possieda, nello stesso comune, altro bene a titolo esclusivo o in comunione col coniuge non acquistato con i benefici prima casa e non abbia già acquistato un immobile col beneficio “prima casa” su tutto il territorio nazionale. Se esistono questi presupposti, il figlio può decidere di ricevere il terzo (o una qualsiasi altra quota) di proprietà dell’immobile caduto in successione con i benefici “prima casa”. Questi manifesta la volontà di accettare il bene col beneficio, rendendo una dichiarazione, e le agevolazioni si estenderanno a tutte le altre quote; quindi per tutto l’immobile trasferito saranno dovute solo i minimi di imposte ipotecaria e catastale che sommano in tutto € 400,00 in luogo dell’ordinario tre per cento.

      A questo punto è d’obbligo una riflessione, perché se da un punto di vista “legale” la procedura è corretta e praticabile, non è detto che lo sia anche da un punto di vista “economico”. Infatti, bisogna valutare attentamente la convenienza di accedere al beneficio “prima casa”, così denominato proprio perché si può sfruttare solo su una residenza in tutto il corso della vita, su questa piccola quota ricevuta in eredità oggi e precludersi la strada a un eventuale futuro acquisto di valore molto più importante.

      Spetta a Lei decidere e sicuramente ci farà piacere sapere se i nostri consigli siano stati utili a questo fine.
      Cordiali saluti.

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    trix _ bb

    25 Gennaio 2021 at 18:58

    Buona sera, le pongo gentilmente una domanda in merito all’agevolazione sulla prima casa per atti di eredità testamentarie.

    1) Sono a conoscenza del fatto che è possibile diminuire i costi di successione oltre che sulla prima casa anche degli immobili ad essa “annessi”, mi hanno riferito che gli immobili che si possono “collegare” alla prima casa possono essere esclusivamente facenti parte della categorie C/2 – depositi e magazzini- e C/6 -autorimesse- , mi conferma questo?

    2) Ecco il caso che porterà alla domanda specifica:
    Il sig.Rossi abita da anni in una casa (riconosciuta come prima casa ) facente parte di una corte per la precisione abita nella casa “del contadino” attaccata alla casa padronale (di differente proprietario), struttura architettonica diffusa nelle vecchie corti.
    Gli immobili all’interno della carte risultano essere i seguenti : casa padronale con muro in comune alla casa del contadino, casa del contadino appena citata, rustico , silos; tutti gli immobili sono siti sull’area della corte detto cortile che risulta essere di proprietà comune dei vari proprietari degli immobili.
    Il sig.Rossi già proprietario da anni della sua prima casa, eredita il rustico (categoria c/2; superficie circa mq 500) con distanza di 5 m dalla sua abitazione ed inoltre eredita un silos (categoria c/2; superficie mq 20) sempre distante 5 metri sul lato corto della sua casa.
    La domanda è:
    – questi fabbricati possono essere riconosciuti come annessi alla sua PRIMA CASA , e perciò può il sig.Rossi usufruire dell’agevolazione sulla prima casa per rustico e silos ?
    oppure la metratura del rustico pari a 500 mq è troppo elevata per chiedere questa agevolazione ?

    porgo di distinti saluti ringraziandola anticipatamente

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      26 Gennaio 2021 at 08:58

      Buongiorno e grazie a Lei per l’interesse mostrato,
      per quanto riguarda la casa abitata dal sig. Rossi, di cui ha fornito una puntuale descrizione, penso si tratti della sua abitazione principale piuttosto che della “prima casa”. Le ricordo che i due concetti, appena menzionati, rappresentano due diverse situazioni fiscali che vanno trattate distintamente. Per “prima casa s’intende un edificio per cui, in fase di acquisto, si è scelto di beneficiare dell’agevolazione in parola e ottenere uno “sconto” di imposte che si può estendere anche a quelle pertinenze che Lei stesso ha nominato nel quesito. Presumo anche che il sig. Rossi abiti da molto tempo in questa casa, probabilmente da tempi precedenti all’introduzione dell’agevolazione “prima casa” e quindi equiparabile per presunzione (se l’acquisto è avvenuto molto tempo fa, quando non c’era la possibilità di acquisto beneficiato appunto, non è detto che l’acquirente non l’avrebbe sfruttato) a un’acquisto fatto in regime di vigenza del beneficio. In parole povere tutte queste assunzioni fatte arbitrariamente in mancanza di notizie dettagliate, servono a premettere che l’edificio residenziale in questione (la casa del sig. Rossi) o è stato acquistato con i benefici “prima casa” o no, per i presunti motivi anzidetti, oggi ci sono i requisiti per annettere delle pertinenze sfruttando l’agevolazione di legge.
      La stessa norma, però, precisa che è possibile dotare l’edificio principale con massimo tre pertinenze: un C/2 (deposito), un C/6 (garage o posto auto) e una C/7 (tettoia); tassativamente al massimo una pertinenza per ciascuna categoria. Nella fattispecie da Lei prospettata, quindi, potrà scegliere di annettere o il rustico o il silos.
      Poco importano le dimensioni del primo immobile (500 mq) visto che la legge non impone limitazioni di questo tipo. E’ irrilevante anche la breve distanza tra la casa e le pertinenze, considerato che la norma impone esclusivamente il vincolo del sito nell’ambito dello stesso comune. Il sig. Rossi può decidere di acquisire l’una o l’altra pertinenza sfruttando il beneficio poiché entrambe della stessa categoria catastale. Una considerazione puramente economica farà propendere la scelta verso l’immobile di maggior consistenza.
      Sperando di essere riusciti a interpretare e rispondere correttamente alla richiesta, porgiamo cordiali saluti.

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    Stefano Fracassi

    11 Febbraio 2021 at 13:00

    Buongiorno.
    Mi permetto di segnalare una possibile imprecisione. Parlando del riacquisto finalizzato ad evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa per aver venduto prima dei 5 anni, scrivete: “Questo contribuente può evitare questa evenienza se, entro un anno dalla vendita del primo immobile agevolato, acquista un’altra abitazione usufruendo degli stessi benefici di legge”. Mi concentro in particolare su “usufruendo degli stessi benefici di legge”: mi sembra che la frase indichi necessario un riacquisto agevolato, mentre non direi che sia così. La norma prevede la necessità di riacquistare un immobile “da adibire ad abitazione principale”, ma non indica la necessità che si chiedano le agevolazioni prima casa. Tanto è vero che una possibile “via di fuga” dal “tunnel delle agevolazioni” è proprio quella di ricomprare entro un anno un immobile da adibire ad abitazione principale, ma… senza ri-chiedere le agevolazioni. In questo modo sarò libero di rivenderlo anche prima dei 5 anni, senza rischiare decadenze o essere obbligato a ricomprare.
    Grazie mille per l’attenzione,
    Stefano Fracassi

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      11 Febbraio 2021 at 17:21

      Buongiorno, innanzitutto grazie per l’interesse dimostrato con la Sua gradita segnalazione riportata con la quale, però, ci consenta di non essere per nulla d’accordo.
      Capita spesso che vengano confusi i due diversi concetti di “prima casa” e “abitazione principale” e, per un approfondimento in merito, Le consiglio di leggere la nostra guida completa che trova al seguente link:
      https://blog.blumatica.it/guida-definitiva-agevolazione-prima-casa-in-dichiarazione-di-successione/

      Si può acquistare una residenza a condizioni fiscali agevolate se si decide di farlo sfruttando il beneficio “prima casa”. Questa agevolazione, ovviamente, se da un lato consente un notevole risparmio, dall’altro pone dei vincoli inderogabili al contribuente. Uno di questi è detenere l’immobile per un periodo pari o superiore a cinque anni senza rivenderlo a pena di decadenza del beneficio stesso. In questo caso, oltre all’obbligo di pagamento della maggiore imposta non versata in origine, saranno anche applicati sanzioni e interessi.
      A meno che, entro un anno dalla vendita, non se ne acquisti un altro sfruttando gli stessi benefici. Ed è proprio il “riacquisto agevolato” che consente di evitare questa costosa evenienza! Infatti, il contribuente che decida di vendere prima dei cinque anni l’immobile acquistato con le agevolazioni (diversamente non ci sarebbero obblighi di detenzione ultraquinquennale o divieti di vendita) senza acquistarne un altro entro l’anno, sarebbe tenuto al pagamento delle imposte e sanzioni come spiegato poco prima.
      Chi ha acquistato un immobile col beneficio prima casa, non può acquistarne un altro, nemmeno dopo più di cinque anni, ripetendo la stessa agevolazione. Quest’ultima si definisce “prima casa” proprio perché deve essere la prima e unica casa acquistata col beneficio fiscale. Poi nel corso della propria esistenza si potranno acquisire diversi immobili, ma senza la possibilità di sfruttare di nuovo l’agevolazione.
      Per quanto riguarda il caso da lei prospettato come “via di fuga” dal “tunnel delle agevolazioni”, non credo trovi riscontro nella realtà in quanto, un ipotetico contribuente, dopo aver comprato con l’agevolazione “prima casa” una residenza, decide di rivenderla prima dei cinque anni, e pertanto sarà condannato a pagare la maggior imposta non versata all’epoca dell’acquisto più sanzioni more e interessi con un aggravio di almeno il trenta per cento, poi decide di acquistarne un’altra senza tuttavia sfruttare il beneficio (cosa che gli sarebbe invece concessa se provvedesse al riacquisto agevolato entro un anno) e anche su questa versare le imposte in misura ordinaria per non essere obbligato alla detenzione dei cinque anni. E’ per il motivo appena spiegato che la normativa fiscale consente di optare per il riacquisto agevolato: consentire a chiunque di comprare almeno una residenza a condizioni vantaggiose. Se non si desidera sottostare a vincoli di sorta, si può scegliere già dall’inizio, e per tutti gli acquisti successivi, di comprare versando le imposte in misura ordinaria. Il mondo è bello perché vario.
      Cordiali saluti.

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        Stefano Fracassi

        12 Febbraio 2021 at 08:42

        Grazie anzitutto per il riscontro.
        Non sono d’accordo con la Sua conclusione.
        Art. II-bis, punto 4, ultimo capoverso della Tariffa allegata al TU Imposta di Registro: “Le precedenti disposizioni [n.d.r.: cioè le conseguenze della decadenza dalle agevolazioni per intervenuta rivendita infraquinquennale] non si applicano nel caso in cui il contribuente , entro un anno dalla alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile DA ADIBIRE A PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE”.
        Non trovo alcun riferimento alla necessità che il riacquisto utile ad evitare la decadenza dalle agevolazioni godute debba essere anch’esso agevolato. E’ piuttosto necessario che l’immobile venga adibito ad abitazione principale (e come giustamente Lei sottolinea, il concetto di “abitazione principale” è diverso da “prima casa”) .
        Non comprendo il passaggio in cui Lei sembra ipotizzare che ci sia una “condanna” a seguito della rivendita prima dei 5 anni, quando tale “condanna” si verifica solo se non ci sia riacquisto (di abitazione principale e non di una prima casa) entro l’anno successivo. Entro l’anno il riacquisto viene fatto, seppure senza domandare l’ulteriore agevolazione, e pertanto nessuna decadenza si verifica.
        Non si tratta di sottolineare che la normativa consente un riacquisto agevolato al fine di evitare la decadenza, ma di chiarire che è anche possibile effettuare un riacquisto non agevolato, adibire ad abitazione principale e così: (i)evitare la decadenza dalle agevolazioni chieste sulla casa ormai rivenduta; (ii)acquistare un nuovo immobile senza i vincoli dettati dalle agevolazioni. Ciò comporta ovviamente anche aspetti negativi (o non positivi): (iii)pagamento delle imposte indirette in misura ordinaria sul nuovo riacquisto ; (iv)perdita del credito d’imposta.
        Cordiali saluti

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        • Ufficio Stampa Blumatica
          Ufficio Stampa Blumatica

          12 Febbraio 2021 at 15:53

          Buongiorno e grazie ancora per l’interesse dimostrato,
          infatti, anche il legislatore nell’introduzione dell’agevolazione “prima casa” si è riferito più volte a questo stesso concetto con definizioni diverse, ma l’oggetto e la sostanza del beneficio sono sempre rimaste ben chiare.
          L’agevolazione “prima casa” è un beneficio fiscale, appunto, riservato a chi acquista una residenza, senza possederne altre nello stesso comune e senza averne mai acquistata alcuna su tutto il territorio nazionale sfruttando la medesima agevolazione. Non sta scritto da nessuna parte che questo immobile, una volta acquistato, debba necessariamente diventare l'”abitazione principale” del beneficiario. Infatti, il vincolo della residenza previsto è nel comune non in quel preciso domicilio o indirizzo, proprio a dimostrazione del fatto che l’agevolazione di legge interviene nella sola fase iniziale (acquisto o eredità) e non nel prosieguo o nell’esercizio di altri diritti.
          Questa stessa agevolazione si può chiedere su una sola casa nel corso della propria vita ed ecco perché, il legislatore, ha dato la possibilità di ripeterlo (entro determinati limiti temporali) quando il beneficiario decide di alienare questo particolare tipo di immobile; concedendogli di “riacquistare” il nuovo richiedendo l’agevolazione (che deve necessariamente essere una residenza). Con questo spirito, sempre il legislatore, e in questo senso si è riferito al riacquisto agevolato con la locuzione: “da adibire a propria abitazione principale”. Anche perché l’agevolazione in questione si può richiedere “esclusivamente” su case di abitazione (con relative pertinenze) e non su altre destinazioni d’uso (un locale commerciale non si può acquistare col beneficio).
          Per dissipare eventuali, ulteriori dubbi Le segnalo una particolarità di questo beneficio (che pochi conoscono in realtà) che rappresenta un vero e proprio paradosso: due comuni cittadini, diversi anni fa, hanno acquistato le rispettive residenze nello stesso comune. Uno dei due, al rogito notarile, ha deciso di sfruttare il beneficio “prima casa”, l’altro no. Oggi decidono di acquistarne una seconda ciascuno ed entrambi vorrebbero farlo col beneficio. Chi dei due è in grado di ripetere l’agevolazione? Solo chi inizialmente ha deciso per l’acquisto agevolato! Ovviamente, a quest’ultimo, viene richiesto di alienare prima la vecchia casa ed, entro un anno dalla vendita, può riacquistare ripetendo il beneficio. A meno che non decida di acquistare il secondo immobile e versare le imposte in maniera ordinaria, ma questo esula dal nostro discorso. Il secondo si trova ad essere già proprietario di una residenza nello stesso comune e pertanto non può acquistare col beneficio nemmeno questa seconda volta.
          Questo esempio spiega il caso da lei prospettato e perché l’immobile sostitutivo deve essere anch’esso agevolato. Inoltre, se fosse come da Lei affermato, cioè che il riacquisto non deve essere necessariamente agevolato, si verificherebbe una ingiusta disparità giuridica tra chi ha acquistato un immobile agevolato e obbligato a detenerlo per almeno cinque anni a pena di decadenza, e chi, appena un anno dopo aver acquistato una casa col beneficio, decide di venderla senza tuttavia riacquistarne un’altra con la stessa agevolazione e quindi eludere completamente il vincolo temporale dei cinque anni. Si contravverrebbe, in questo ultimo caso descritto, alla natura stessa dell’agevolazione “prima casa” che consente di sostituire, nel corso degli anni, l’immobile agevolato ma che deve comunque conservare le sue caratteristiche di unicità. Per poter ripetere l’agevolazione (che non può rimanere “vacante”) c’è bisogno necessariamente di un “riacquisto” beneficiato. A ciò si è riferito il legislatore asserendo l’equivoca frase: “da adibire a propria abitazione principale”, in cui è facile leggere l’intrinseca allusione all’acquisto della propria “prima casa” che, si presume, diventerà anche la “dimora principale”.
          Fiducioso di un suo positivo riscontro, colgo l’occasione per porgere cordiali saluti.

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            Stefano Fracassi

            15 Febbraio 2021 at 10:06

            Buongiorno a Lei.
            Credo che lo scambio di idee sia sempre utile, a prescindere dal fatto che si raggiunga un esito condiviso sul punto “discusso”.
            Non voglio annoiare nè Lei nè il Suo pubblico e credo quindi che, avendo ognuno espresso i propri argomenti, si possa concludere qui.
            Non posso dirLe di essere d’accodo con la Sua lettura, se non nel punto in cui riferisce della disparità tra la facoltà concessa al titolare di immobile agevolato di ottenere una ulteriore agevolazione (obbligandosi a rivendere la vecchia prima casa entro l’anno dal riacquisto) e la medesima facoltà negata invece al titolare di immobile non agevolato nel medesimo comune dove intende acquistare. Come già evidenziato da altri commentatori, il punto sarebbe probabilmente sanzionabile sotto il profilo costituzionale: vedremo se si troverà qualche volenteroso contribuente tanto motivato da sollevare la questione.
            Non trovo tuttavia che il punto sia utile al nostro discorso, nè a mio favore nè a favore Suo.
            Al di là di questo, non trovo neppure ci sia uno snaturamento della norma nell’ammettere che da una rivendita infraquinquennale di un immobile agevolato sia possibile evitare la decadenza ricomprando nei termini imposti (un anno) e dovendo comunque adibire l’immobile ad abitazione principale. La sola “facilitazione” che avrebbe questo contribuente, starebbe nell’avere un termine più lungo per destinare effettivamente l’immobile ad abitazione principale (termine non indicato dalla norma, ma prevalentemente fatto coincidere con il termine di prescrizione dell’accertamento: 3 anni dal riacquisto). D’altro canto, tale vantaggio mi sembra più che compensato dal maggior costo fiscale sopportato in fase (appunto) di ri-acquisto non agevolato.
            In privato penso possa leggere la mia mail (io penso di poterLa raggiungere all’indirizzo della redazione che leggo sul sito): sarei lieto, nel caso uno dei due dovesse individuare documentazioni particolarmente “centrate” sul punto, di scambiarci reciproci aggiornamenti.
            Felice dello scambio,
            Le auguro un ottimo lavoro!
            Stefano

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            • Ufficio Stampa Blumatica
              Ufficio Stampa Blumatica

              15 Febbraio 2021 at 16:14

              Buongiorno, sono perfettamente d’accordo con Lei sull’utilità di avere reciproci scambi di idee sempre e comunque.
              Inoltre, Le sono infinitamente grato per il Suo prezioso tempo e le Sue gradite osservazioni che sta condividendo su questa rubrica di informazione e aggiornamento professionale che offriamo gratuitamente ai nostri utenti.
              Nello svolgimento di quest’attività divulgativa teniamo ben presente il nostro motto aziendale: “rendiamo semplici le cose complesse”.
              Lo stesso spirito e la stessa filosofia aziendale la implementiamo quotidianamente nello sviluppo di applicazioni software che cerchiamo di rendere il più semplici possibile.
              Come recita un noto spot pubblicitario: “semplice non vuol dire facile”! Ma Le assicuro che per raggiungere questo risultato c’è bisogno di un grande impegno e di una profonda conoscenza delle normative di riferimento, costantemente in evoluzione, oltre che delle migliori tecnologie informatiche.

              Detto ciò, non le nascondo che mi farebbe davvero molto piacere scoprirLa uno dei nostri utenti soddisfatti.
              Desidero dedicare, adesso, qualche ulteriore considerazione all’argomento che stiamo trattando, premettendoLe che non parlo né scrivo mai con l’intento di portare tesi a mio “favore”:
              più semplicemente cerco di “illuminare” il cammino dei nostri utenti che quotidianamente si addentrano, durante lo svolgimento della loro attività professionale, nell’intricata selva che è la nostra famigerata burocrazia. Nel mio piccolo cerco di dare consigli utili e soprattutto “pratici”, che servano davvero a semplificare il lavoro di tutti i giorni sempre più complesso e interdisciplinare.

              Fermo restando la disponibilità e il piacere di continuare ad avere scambi di idee anche in privato (e per questo la mia mail è a disposizione), cercherò di addurre motivazioni “pratiche” che giustificano la “convenienza” di un ri-acquisto agevolato così come precedentemente consigliato. Facciamo un piccolo passo indietro, a beneficio di chi ci legge, per riprendere il filo del discorso vertente sulla possibilità, offerta dalla normativa vigente in tema di agevolazione “prima casa”, di rivendere l’immobile acquistato con i benefici, prima che siano trascorsi i cinque anni senza tuttavia dover integrare le imposte “risparmiate” all’epoca del primo acquisto e incorrere in sanzioni. Questa opportunità è concessa a chi, entro un anno dal secondo acquisto, ne acquista un altro da “adibire ad abitazione principale” e come da Lei correttamente rilevato: non necessariamente deve essere dotata dei requisiti “prima casa”.
              Sempre Lei ha edotto, nella risposta precedente, che il “riacquisto” fatto in questi termini (cioè bene immobile sostitutivo non prima casa) consente di “uscire dal tunnel” del vincolo quinquennale. Ora sarà anche ineccepibile, da un punto di vista giuridico, la sua considerazione ma mi riesce a spiegare in cosa è possibile ritrovare il senso logico di questa operazione? E dove risiede il vantaggio economico in questo comportamento? Se, per trovare “una via di fuga” e uscire da un “tunnel”, ne devo necessariamente imboccare un altro ancora più lungo, buio e tortuoso?

              Tra l’altro molto più costoso e con obblighi ancora più penalizzanti! Sì, perché se desidero svincolarmi dal requisito della detenzione quinquennale dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa” ed evitare la decadenza, la norma mi impone di acquistarne un altro “da adibire ad abitazione principale”. Obbligo, quest’ultimo ancora più stringente del primo. Infatti, se, come detto in una risposta precedente, l’immobile acquistato con il beneficio di legge (prima casa) non necessariamente deve diventare l'”abitazione principale” e, quindi, potrei acquistarlo anche a uso investimento locandolo e ricavandone un reddito, il secondo dovrà diventare “obbligatoriamente” la mia “dimora abituale”. Un secondo acquisto siffatto, ri-acquisto di residenza senza i requisiti prima casa, oltre a pagare le imposte in misura ordinaria (quindi molto più costoso del primo) neutralizzerebbe completamente la possibilità di sfruttare il credito di imposta, acquisito con la prima compravendita, perché tale opzione si può sfruttare solo in caso di ri-acquisto di un altro immobile con i requisiti prima casa (come anche da lei segnalato in una mail precedente).

              Ulteriore aggravio finanziario ed economico dovuto sempre per uscire dal famoso tunnel. E’ indubbiamente paradossale tutto questo; ma ciò mi consente di ipotizzare uno scenario che, verosimilmente, trova numerosi riscontri nella realtà: il classico, comune cittadino che poco tempo dopo aver acquistato una residenza sfruttando l’agevolazione prima casa, trova sul mercato la casa dei suoi sogni: più bella, più grande, a un prezzo molto più basso (un vero affare) di quella in cui vive da qualche mese. Ma questa è ideale per andarci a vivere con la sua famiglia! In questo caso non esiterei due volte a consigliare questo signore di rivendere immediatamente l’immobile acquistato in precedenza, e acquistare il secondo (la casa dei sogni) se, però, anch’esso abbia i requisiti “prima casa”. Per due validi motivi:
              1) il riacquisto “agevolato” apparirebbe completamente “neutro” da un punto di vista fiscale, considerato che potrebbe riutilizzare tutto il credito di imposta maturato nel primo acquisto;
              2) gli consentirebbe di rivendere la “prima casa” anche se non trascorsi i cinque anni, senza far decadere il beneficio precedente e senza l’applicazione di alcuna sanzione.

              Ecco, in breve, i consigli che cerco di dare ai nostri utenti. Gli stessi che darei a un amico o un parente, utili, intelligenti e senza pretese di cogliere cavilli giuridici che, in sostanza, non offrono alcun effettivo vantaggio fiscale, economico e tantomeno di semplificazione.

              Spero di essere riuscito a trasmettere soprattutto lo spirito che anima la nostra attività quotidiana anche in questo caso.
              Saluto tutti Voi professionisti di questo appassionante settore, serbando profonda gratitudine per tutto il tempo che avete deciso di condividere, restando nell’attesa dei Vostri prossimi, spero numerosi, commenti.

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              • Avatar
                Stefano Fracassi

                16 Febbraio 2021 at 08:46

                Buongiorno a Lei.
                Ormai mi mancherebbe il nostro quotidiano scambio di opinioni sul punto ottimamente da Lei riassunto.
                Mi permetto di fare una premessa: il centro della “nostra” questione non era se avesse un senso fare quello che io ho ipotizzato, ma se fosse possibile. Eravamo partiti dalla mia idea che si potesse equivocare un Suo passaggio, dove sembrava dirsi che per non decadere fosse necessario acquistare per forza una nuova abitazione con agevolazioni, mentre a mio avviso la norma richiede -per evitare la decadenza- l’acquisto di una abitazione “da adibire ad abitazione principale” (quindi, concretamente, possibilità di non richiedere le agevolazioni, ma necessità comunque di mettere la residenza nell’immobile).
                Comprendo bene il Suo ragionamento e, probabilmente, in questo contesto non è effettivamente utile insistere sul “mio” punto. Rimango dell’idea che sia giuridicamente legittimo il comportamento che io ho ipotizzato. Mi rendo però conto che su questa piattaforma, per il pubblico a cui si indirizza, rischia di generare confusione. Effetto giustamente estraneo alla Vostra mission!!
                Il contesto in cui opero come avvocato è spesso fatto di piccoli privati che, prima di intraprendere “seriamente” un’attività imprenditoriale di acquisto e rivendita di immobili abitativi, “assaggiano” l’opportunità con singole operazioni.
                Spesso contro la mia opinione, vengono ingolositi dalle agevolazioni prima casa e acquistano un immobile destinato a rapida rivendita con queste agevolazioni. Adempiono tutti gli obblighi prescritti, rivendono molto prima dei 5 anni e ricomprano velocemente altro immobile. Dopo questo “primo” giro, iniziano però a rendersi conto che l’abuso delle agevolazioni è rischioso e scomodo. Cercano quindi un modo per uscire dal meccanismo e, sovente, si sentono dire che il solo modo è quello di comprare un’ultima prima casa e, dopo averla naturalmente adibita ad abitazione principale, metterla a reddito per i successivi 5 anni.
                Se questa è certamente una via, mi sembra giusto segnalare che ne esiste un’altra: ri-acquisto non agevolato, con residenza per integrare i presupposti che impediscono la decadenza.
                Sono d’accordo con Lei che il costo è ben più alto (imposte indirette in misura ordinaria e perdita del credito d’imposta), ma in quest’ottica “pre-imprenditoriale” è più interessante recuperare subito il capitale investito nel riacquisto, piuttosto che doverlo tenere fermo nell’immobile per 5 anni.
                Ovviamente ha ragione nel dire che, per il caso (di gran lunga più frequente) da Lei ipotizzato (privato che ha necessità o piacere di “cambiare” la prima casa con una nuova, più bella/grande/piccola…) la mia “via” non ha utilità.
                A prescindere dal fatto che possa essere utile al “comune cittadino” che più frequentemente approda sul Vostro sito, credo che il nostro scambio sia stato davvero funzionale a illuminare uno dei tanti angoli del regime delle agevolazioni prima casa. E’ stato un piacere il confronto e La ringrazio.
                Ancora gli auguri di un ottimo lavoro.
                Stefano Fracassi

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                • Ufficio Stampa Blumatica
                  Ufficio Stampa Blumatica

                  16 Febbraio 2021 at 11:54

                  Buongiorno a Lei,
                  spero che l’aver chiarito questo punto “controverso” non significhi cessare il nostro scambio di opinioni del tutto.
                  All’interno della nostra azienda, composta interamente da giovani straordinari e intraprendenti, ci occupiamo molto del settore “casa” o, più in generale, del settore edilizia e sicurezza.
                  Il nostro target è composto quasi esclusivamente da tecnici che operano in questo settore per cui sviluppiamo applicazioni per Dichiarazioni di Successione, stime immobiliari, tabelle millesimali, certificazione energetica degli edifici e, adesso, tutta la parte relativa alle nuove detrazioni fiscali previste tipo Superbonus 110%, oltre a tante altre cose.
                  Il settore “immobiliare” quindi, quello in cui Lei opera direttamente, da sempre ci appassiona e, devo ammettere, a me in particolar modo. Non mi dilungo a commentare ulteriormente ciò che Lei ha già illustrato brillantemente, tranne sottolineare che, per il tipo di platea a cui la Sua attività è tesa, non è da prendere proprio in considerazione l’acquisto agevolato, sin dalle fasi iniziali (anche se solo di prova), di immobili ad uso investimento.
                  Qui si aprirebbe un lunghissimo discorso che sarebbe bello fare riguardo quelle migliaia di persone che sono rimaste col fiammifero in mano in seguito alla crisi dello scorso 2008.
                  Nel nostro paese, si sa, il settore immobiliare è ancora considerato “rudimentale” proprio perché la maggior parte dei player è rappresentato, ahimé in larga misura, da privati cittadini improvvisati. La casa è considerato ancora un bene ambito per le famiglie che deiderano avere la propria dimora di proprietà. Negli altri paesi, diciamo più finanziariamente evoluti, gli immobili e l’investimento in tali beni è appannaggio quasi esclusivo di grossi gruppi industriali che fanno questo per mestiere. Anche se da poco dobbiamo segnalare la bentornata possibilità di acquisto agevolato di immobili riservato a imprese immobiliari (era scomparsa questa possibilità negli ultimi anni) e la straordinaria opportunità, esclusivamente dedicata alle imprese di ristrutturazione immobiliare, per ciò che riguarda il “sismabonus acquisto case antisismiche”. Magari potremmo approfondire insieme questo ultimo punto. Ma tanto altro altro c’è da fare verso questo obiettivo, considerato che restiamo il Paese che ha una normativa fiscale penalizzante nei confronti degli operatori professionali del settore. Basta guardare, per comprendere quanto appena affermato, la disparità di trattamento riservata a chi acquista un immobile “prima casa” (la lingua batte dove il dente duole 😉 da un privato cittadino o da un’impresa del settore edilizio:

                  1. Prima casa acquistata da un privato cittadino: 2% di imposte calcolate sull’imponibile rappresentato dal valore catastale dell’immobile;
                  2. Prima casa acquistata da un’impresa immobiliare: 4% di IVA calcolato sull’ intero valore di vendita.

                  Più o meno, in genere, tale differenza si attesta sul quadruplo delle imposte versate nei due differenti casi.
                  Ho cercato di lanciare qualche pietra nello stagno che ci vede professionalmente impegnati su sponde diverse, con l’intento di ricevere, a breve, qualche suo commento al riguardo.

                  Cordiali saluti.

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    STEFANO DURANDETTO

    15 Febbraio 2021 at 11:14

    Buongiorno,
    devo fare la successione di mio padre dove ereditiamo io e mio fratello in parti uguali…
    tra i beni ereditati c’è un garage dove io volevo richiedere l’agevolazione come pertinenza prima casa (mio fratello non può usufruirne avendo già acquisito in passato un garage con questa agevolazione)…
    ma se in futuro, entro i 5 anni, volessimo fare la divisione dal notaio e decidessimo di assegnare detto garage a mio fratello, l’agevolazione pertinenza prima casa di cui ho usufruito decade e io dovrò pagare le imposte ipotecaria e catastale, oltre alla maggiorazione del 30% ??

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      15 Febbraio 2021 at 12:24

      Buongiorno e grazie dell’interesse dimostrato, purtroppo la risposta è sì!
      Se sceglie di ereditare adesso il garage sfruttando il beneficio prima casa, dovrà aspettare i cinque anni prima di cederlo al fratello senza incorrere in sanzioni. Comunque adesso, se la successione è legittima, Suo fratello riceverà già la sua quota di garage (pari a un mezzo presumibilmente).
      Anche se sceglierà il beneficio solo Lei l’agevolazione si estende a tutte le altre quote del bene caduto in successione. Aspetterete il decorso dei cinque anni e poi potrà cedere la sua quota a suo fratello che otterrà la piena proprietà del garage.
      Cordiali saluti.

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    lucia costagliola

    21 Febbraio 2021 at 15:56

    buonasera, vorrei porre un quesito piuttosto complesso.
    Nel 2013 ho acquistato, fruendo delle agevolazioni prima casa, un immobile concesso in comodato d’uso gratuito a mia figlia ed al suo bambino. L’anno precedente io e mio marito avevamo proceduto a stilare, presso il notaio, l’atto di separazione dei beni finalizzato a fruire dell’aliquota agevolata per l’acquisto del predetto immobile. Il 28 febbraio 2019 ho acquistato l’appartamento attiguo a quello di mio figlia, procedendo alla fusione delle due abitazioni, così da fruire, anche per questo acquisto, delle agevolazioni prima casa (Iva al 4% invece che al 10%). Attualmente sia io sia mio marito coabitiamo in quello che è diventato un unico appartamento con mia figlia ed il suo bambino.
    Preciso che mia figlia nel mese di dicembre 2020 ha fatto un compromesso x vendita programmata che si concluderà nel dicembre 2022 della sua prima casa situata in un altro comune.
    Il quesito che pongo è il seguente: posso vendere a mia figlia secondo le modalità di vendita programmata l’immobile in cui viviamo prima che siano trascorsi cinque anni dall’ultimo acquisto? Oppure possiamo già fare un compromesso attendendo la scadenza dei cinque anni per alienare il bene? Inoltre, poiché ho altri due figli, la figlia acquirente accenderebbe un mutuo prima casa x liquidare i 2/3 spettanti comunque ai fratelli. Resto in attesa di riscontro. Grazie

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    lucia costagliola

    21 Febbraio 2021 at 16:38

    Vorrei precisare che sia io sia mio marito continueremmo ad abitare nello stesso immobile corrispondendo a nostra figlia un canone di locazione concordato e che gli altri due figli sarebbero liquidati della parte loro spettante con l’accensione di un mutuo.
    Questa operazione si renderebbe necessaria per consentire a mia figlia acquirente di accedere alla successione di altri beni posseduti da mio marito. E’ attuabile questa soluzione?
    Grazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      22 Febbraio 2021 at 09:05

      Buongiorno, grazie per l’attenzione e la chiarezza con cui ha esposto il quesito.
      Le dico subito che “conviene” procedere con un compromesso per la vendita a sua figlia e attendere la scadenza dei cinque anni senza innescare, così, cause di decadenza ed essere costretti a un riacquisto di altra casa per conservare le agevolazioni.
      Quando sua figlia acquisterà la vostra dimora attuale, dopo aver ceduto la sua prima casa, potrà locarvela tranquillamente ma lei (la figlia) dovrà obbligatoriamente spostare la residenza nello stesso comune entro diciotto mesi dall’acquisto. Non necessariamente in quel domicilio (quella stessa abitazione insomma) ma comunque nello stesso comune in cui è situato adesso l’immobile che acquisterà come prima casa.
      Bene procedere con una vendita in modo da non intaccare, adesso, la sua futura quota di eredità legittima che le spetterà.
      Cordiali saluti.

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        lucia costagliola

        22 Febbraio 2021 at 10:48

        Grazie per le delucidazioni! Per riepilogare io e mia figlia potremo fare il compromesso dopo che avrà alienato il suo immobile prima casa (gennaio 2023) e circa un anno dopo (marzo 2024) venderle l’immobile dove attualmente dimora sia il suo nucleo familiare, sia il mio. Nel frattempo avrà modo di accendere un mutuo per raggiungere il valore stimato dell’immobile e risarcire i due fratelli. Le chiedo se tale risarcimento dovrà risultare nell’atto di vendita o si potrà fare una scrittura privata da cui risulti la regolarità delle divisioni.
        Grazie x il riscontro.

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    lucia costagliola

    22 Febbraio 2021 at 10:56

    Grazie per le delucidazioni! Vorrei riepilogare i vari passaggi con l’indicazione delle date:
    dicembre 2022 alienazione della prima casa di mia figlia
    gennaio 2023 compromesso per vendita immobile dove abitiamo sia io sia mia figlia
    marzo 2024 rogito notarile per acquisto definitivo.
    Nel frattempo mia figlia chiederà l’accensione di un mutuo prima casa per raggiungere i 2/3 del valore dell’immobile finalizzato a risarcire della loro quota i due fratelli.
    Le chiedo se questi passaggi devono risultare nell’atto di compravendita o se si può fare una scrittura privata da cui risulti che, stabilito il valore del bene alienato, ciascun figlio ha ricevuto la sua quota legittima.
    Grazie ancora x il riscontro.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      22 Febbraio 2021 at 11:13

      Prego, il compromesso lo potete già fare perché lo stesso non comporta l’effettivo trasferimento del bene che avverrà poi con la sottoscrizione del rogito notarile. Inoltre, se procedete con la vendita e non con una donazione, la figlia non dovrà integrare proprio nulla ai fratelli perché l’immobile l’avra comprato e non ricevuto in donazione. Al momento della caduta in successione di ulteriori beni di suo marito, lei e i tre figli figurerete come legittimi eredi secondo le rispettive quote spettanti, quindi anche sua figlia avrà diritto alla sua quota.
      Cordiali saluti.

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    Dino

    23 Febbraio 2021 at 13:47

    Buongiorno,
    avrei bisogno di un’informazione in merito ad una situazione che si è generata a distanza di circa un anno dalla presentazione di una successione.
    Nel caso di specie il de cuis lascia in eredità alla moglie e ai 3 figli un immobile ed un conto corrente.
    Uno dei 3 figli decide di trasferirsi nell’immobile caduto in successione (la mamma nel frattempo vive in un altro immobile di sua proprietà) e pertanto l’importo pagato per la successione è il minimo previsto dalla legge poiché quest’ultimo richiede, per l’appunto, l’agevolazione.
    Ora però accade che ci ripensa e decide di non trasferirsi più nell’immobile ereditato e al tempo stesso la sorella vorrebbe acquistare per sè l’immobile liquidando i fratelli.
    Il quesito è il seguente:
    E’ necessario presentare una dichiarazione modificativa spostando il flag dell’agevolazione da un erede all’altro, oppure basta una semplice dichiarazione da presentare all’Agenzia delle Entrate in cui il destinatario dell’agevolazione rinuncia in favore di un altro erede?
    Cordiali saluti

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      23 Febbraio 2021 at 17:56

      Buongiorno a Lei, se le cose stanno così come descritte, il figlio che ha accettato con l’agevolazione “prima casa” l’immobile ricevuto per quota ereditaria insieme alla madre e ai fratelli, diventa interamente oggetto di beneficio e lo stesso si estende su tutte le altre quote. Ora a nulla rileva il fatto che il soggetto beneficiario non “risiede” o si “trasferisca” effettivamente in quella casa. Il requisito della residenza, infatti, è richiesto nell’ambito dello stesso comune in cui è situato l’immobile. In definitiva non è richiesto che la “prima casa” diventi anche l'”abitazione principale” del beneficiario; ma è sufficiente che il figlio che ha scelto l’agevolazione conservi la residenza nello stesso comune. Per quanto attiene al secondo quesito, quello cioè che si riferisce all’eventualità di ripresentare la dichiarazione di successione (dichiarazione sostitutiva), be’ è sempre possibile farlo ma si dovrà ripetere il pagamento di almeno i minimi di imposta ipotecaria e catastale. A quel punto si indicherà direttamente la figlia come richiedente l’agevolazione e successivamente potrà acquisire le quote dei fratelli e conservare l’agevolazione anche su questo trasferimento, in quanto si tratta di acquisire ulteriori quote di immobile agevolato.
      Cordiali saluti.

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    Dino

    24 Febbraio 2021 at 09:11

    Grazie infinite per l’esauriente risposta.
    Un cordiale saluto

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    stefano

    25 Febbraio 2021 at 11:22

    La dichiarazione dell’erede non dichiarante che chiede l’agevolazione prima casa in successione deve essere autenticata da notaio o in Comune, oppure si può allegare alla dichiarazione di successione la dichiarazione con allegato documento identità erede?

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      25 Febbraio 2021 at 12:02

      Buongiorno,
      è già da diversi anni che le dichiarazioni da allegare a quella di successione si possono rendere in “dichiarazioni sostitutive” senza bisogno di autenticazione. Nella fattispecie della dichiarazione di successione, se è il dichiarante a richiedere l’agevolazione “prima casa”, non c’è bisogno di allegare nulla perché la sua dichiarazione per il beneficio anzidetto è integrata nel nuovo modello telematico. Se, invece, a chiedere il beneficio “prima casa” è un erede diverso dal dichiarante, allora quest’ultimo dovrà redigere una specifica dichiarazione e allegarla alla pratica di successione insieme alla copia di un suo documento di riconoscimento. Tutti questi documenti vanno inviati in formato digitale (PdfA) e per via telematica.
      Cordiali saluti.

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    Antioco

    3 Marzo 2021 at 19:14

    Salve, mia madre è venuta a mancare ,lasciando il coniuge, mio padre e due figli per la successione legittima.
    Era proprietaria al 50% della prima abitazione con il congiunto e al 25% (25% attualmente al padre-marito) di un magazzino di pertinenza C/2 donato al 50% ad un figlio insieme al primo piano usato come prima casa.
    Domanda : il coniuge sopravvissuto , può richiedere le agevolazioni prima casa sulle imposte catastali esercitando il suo diritto di abitazione sia per l’abitazione che per la pertinenza ( anche se per metà già posseduta da un erede da precedente donazione di prima casa)?.
    Grazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      4 Marzo 2021 at 11:17

      Buongiorno, sì il coniuge superstite può richiedere il beneficio “prima casa” perché ne possiede tutti i diritti. Sul deposito (C/2), invece, può richiedere il beneficio solo se lo stesso è pertinenza della casa ereditata dal marito/padre. Questo anche se ne possiede una quota parte di entrambi i beni.
      In sostanza, per ciò che riguarda l’agevolazione prima casa, anche se a richiederla è uno solo dei “comproprietari” il beneficio si estende a tutte le altre quote dell’immobile.
      Cordiali saluti.

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    Filippo

    5 Marzo 2021 at 11:12

    Buongiorno, volevo chiedere se è possibile richiedere l’applicazione delle agevolazioni prima casa, dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento e liquidazione per omessa successione da parte dell’agenzia delle entrate. In pratica a cinque anni dall’apertura della successione, l’agenzia ha fatto pervenire l’avviso di accertamento con tutto ciò che ne consegue in termini di sanzioni. Non solo, ai fini della base imponibile si sono avvalsi del valori OMI anzichè della rendita catastale, nonostante la casa risulti accatasta A/7, dunque con valore alto, più congruo rispetto al valore OMI. Grazie

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      8 Marzo 2021 at 09:03

      Salve, in genere quando arriva l’avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sono sospesi tutti i termini di ravvedimento. Quindi, considerato l’aspetto molto delicato della fattispecie da Lei richiesta, più che chiedere a noi io Le consiglio di richiedere il parere di un legale in merito.
      Cordiali saluti

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        Filippo

        8 Marzo 2021 at 13:52

        Deduco che la fattispecie risulta essere insolita anche a Voi. L’agenzia, alla richiesta di volersi avvalere dell’agevolazione prima casa ha cosi risposto: “la richiesta di usufruire delle agevolazioni prima casa non può essere accolta in fase di accertamento; secondo il disposto normativo infatti, l’unica modalità per richiedere i benefici in oggetto è costituita dalla presentazione della dichiarazione di successione che, nel caso di specie, risulta omessa.”
        La condivido perchè può essere motivo di attenzione.
        Grazie

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    Lella

    10 Marzo 2021 at 17:44

    Buongiorno, grazie prima di tutto per il suo aiuto. Le chiedo questo: il De Cuius , proprietario al 100%, lascia in eredità un appartamento a sua moglie che vi risiede, e i suoi 4 figli; il coniuge, all’interno dello stesso comune, possiede però una quota su altro appartamento in comproprietà con suo fratello. Può usufruire ugualmente dell’agevolazione prima casa nonostante abbia questa piccola comproprietà a suo tempo avuta per eredità dai genitori? La ringrazio tanto

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      11 Marzo 2021 at 09:06

      Salve,
      sì, può tranquillamente accettare col beneficio prima casa, in quanto la norma chiaramente stabilisce che non bisogna possedere nello stesso comune un altro immobile in proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge. La comunione col coniuge si è sciolta al momento della morte del marito, e la casa posseduta in comproprietà col fratello è, appunto, pro quota quindi non in proprietà esclusiva. Inoltre, stando così le cose, il coniuge superstite (la moglie in questo caso) potrebbe addirittura rinunciare all’eredità ma, al contempo, sfruttare l’agevolazione prima casa grazie al diritto di abitazione vantato sull’immobile e derivante dal matrimonio.
      I quattro figli, in questo caso, riceverebbero pro quota l’intera eredità del padre (la casa caduta in successione) pagando solo i minimi di imposte grazie all’agevolazione prima casa richiesta dalla madre.
      Cordiali saluti.

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    Norberto

    28 Marzo 2021 at 18:28

    Buongiorno e articolo molto interessante ….
    Questo è il quesito
    Un fratello A ( unico erede ) eredita dal fratello B l’ appartamento ( e la relativa pertinenza ) in cui entrambi vivevano ( abitazione principale ) Entrambi senza altri immobili e senza figli/coniugi . Il fratello superstite A continua a vivere nella stessa casa ( abitazione principale )
    Premetto che 15 anni fa per la Successione della mamma, i 2 fratelli A e B, ovviamente avevano già usufruito dell’ agevolazione “prima casa ”
    Ora in fase di liquidazione delle imposte Catastali/Ipotecarie, della Successione del fratello B, volevo sapere se il fratello A può richiedere l’ agevolazione ” prima casa ” in base anche a quello che Voi scrivete nel Vs articolo ” soggetto titolare di diritti su di una casa precedentemente acquistata con l’agevolazione e che adesso eredita altri diritti sulla stessa casa ” e lo stesso dicasi per la relativa pertinenza
    Ringrazio per la risposta

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      29 Marzo 2021 at 09:02

      Salve e grazie per l’interesse mostrato.
      Il caso da Lei prospettato è precisamente rappresentato dall’esempio che ha letto nell’articolo. Infatti, l’erede A (così come da lei indicato) oggi riveste il ruolo di erede di ulteriori quote di immobile già beneficiato. Quindi perfettamente in grado di richiedere l’agevolazione “prima casa” sulla parte di residenza e relative pertinenze ricadute in successione per la morte del fratello, ripetendo il pagamento dei soli minimi di imposte che oggi ammontano a € 200,00 + € 200,00 = € 400,00.
      Cordiali saluti.

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