Dichiarazione di Successione & Agevolazione “Prima Casa”

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Da quando l’art. 69 della Legge n. 342 del 21 novembre 2000 l’ha estesa alle successioni è divenuto il beneficio fiscale più sfruttato dagli italiani. 

L’agevolazione PRIMA CASA, in vigore già da tempo per chi acquistava un’abitazione a titolo oneroso, può essere sfruttata anche in caso di donazione o successione alla luce del sopracitato provvedimento che l’ha estesa ai trasferimenti mortis causa.

Qual è il beneficio effettivo?

L’agevolazione riservata ai trasferimenti mortis causa è più vantaggiosa di quella ordinaria.
Infatti, se per quest’ultima sono previste:

  • applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% in luogo del 9% con un’imposta minima pari a € 1.000,00 (mille euro). Precedentemente al 1°gennaio 2014 si pagava il 3% anziché il 7%
  • applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (oggi € 200,00 ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%. Sempre dal gennaio 2014, acquistando col beneficio, le imposte ipotecaria e catastale si versano in misura di € 50,00 cadauna

Inoltre, se si acquista col beneficio, è anche prevista una differente modalità di calcolo della base imponibile che risulta ancora più bassa rispetto all’acquisto senza beneficio.

Per le successioni è invece prevista solo:

  • l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (oggi € 200,00 ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1% delle imposte ipotecaria e catastale

Questo accade perché i beni appartenenti all’asse ereditario potrebbero essere sottoposti a ulteriore tassazione per l’imposta di successione che, in questi casi, sostituisce l’imposta di registro. Infatti è importante ricordare che l’agevolazione “Prima casa” agisce solo sulle imposte:

  • Ipotecaria
  • Catastale

e non sulle altre imposte.

 

In quali casi è possibile richiederla?

L’essenza di questo beneficio è contenuta già nel nome: è un’agevolazione che permette un notevole risparmio di imposte a chi acquista o eredita la sua “Prima casa”. Da ciò è facile evincere che non potrebbe essere una seconda, una terza o un’ennesima casa. Il nome che le è stato dato, però, è fuorviante e può indurre a cattive interpretazioni.

Agevolazione “Prima casa” e abitazione principale sono la stessa cosa?

Due definizioni che distinguono altrettante situazioni diverse che, per alcuni, identificano la stessa cosa. L’abitazione principale è la casa in cui si è stabilita la propria residenza, si ci vive quotidianamente e su di essa esistono delle agevolazioni fiscali che affrancano dal pagamento di alcune imposte patrimoniali (IMU, ecc.) a patto che l’immobile abbia determinati requisiti oggettivi in gran parte simili a quelli richiesti anche per l’agevolazione in trattazione. Forse sono proprio queste attinenze causa di continua confusione. L’agevolazione “Prima casa”, invece, riguarda esclusivamente il momento dell’acquisto del nuovo immobile che, in totale dissonanza col suo stesso nome, non deve essere affatto l’unico o il primo immobile posseduto! Deve essere, semplicemente, il primo immobile acquistato o ereditato col beneficio fiscale nel corso della vita. Si può essere già proprietari di centinaia di altri immobili, tutti acquistati, però senza mai richiedere l’agevolazione. Chiarito questo punto focale, si può procedere all’analisi dei numerosi requisiti soggettivi e oggettivi che entrano in gioco.

 

Quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi che bisogna possedere?

È necessario innanzitutto capire se esistono i presupposti per accedere a questo beneficio:

  • soggettivi
  • oggettivi

Considerato il grande sfruttamento di questa agevolazione da parte dei contribuenti, non sono stati pochi i dubbi interpretativi. A far luce sono però intervenute due circolari dell’Amministrazione finanziaria: la n. 44E del 7 maggio 2001 e la n. 38E del 12 agosto 2005.

 

Quali sono le regole da seguire per operare in sicurezza?

Al fine di operare correttamente occorre valutare:

  • periodo di applicabilità
  • requisiti soggettivi
  • requisiti oggettivi

 

Periodo di applicabilità

Primo fra tutti c’è il requisito del periodo di applicabilità da rispettare, cioè il limite temporale in cui deve ricadere la data di apertura della successione per accedere al beneficio e che deve essere successiva al 30 giugno 2000.


 

 Se la dichiarazione si riferisce a una successione apertasi da questa data in poi, con essa è possibile richiedere il beneficio fiscale.

 


 

Quali sono i requisiti soggettivi che bisogna possedere?

I requisiti soggettivi sono quelli che deve possedere il contribuente nel momento in cui richiede l’agevolazione (quindi alla data di apertura della successione) e specificamente sono:

  • requisito della non possidenza nello stesso comune
  • requisito della novità
  • requisito della residenza

 

Il requisito della non possidenza nel comune

Il requisito della non possidenza si soddisfa non essendo titolari esclusivi, o in comunione col coniuge, di altra casa di abitazione situata nello stesso comune di quella che si sta ereditando.

“l’acquirente non può risultare titolare “… esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”

… esclusivo o in comunione con il coniuge … quindi si può essere già titolare in comunione, con soggetti diversi dal coniuge, di altro immobile sito nello stesso comune dove si acquista con i benefici “Prima casa”. Si può beneficiare dell’agevolazione anche nei seguenti specifici casi:

  • soggetto titolare, in comunione con soggetti diversi dal coniuge (ad esempio fratelli), di casa non agevolata che acquista altra casa nello stesso comune
  • soggetto già proprietario di immobile di Categoria A/10 (ad esempio) di fatto destinato ad abitazione che acquista o eredita un immobile abitativo nello stesso o in un altro comune
  • soggetto titolare in via esclusiva, in comunione legale o per quota, di casa non agevolata che eredita un’altra casa in un altro comune
  • soggetto titolare, in via esclusiva o in comunione legale, di casa acquistata con l’agevolazione che eredita un’altra casa in un altro comune
  • soggetto titolare di diritti su di una casa precedentemente acquistata con l’agevolazione che adesso eredita altri diritti sulla stessa casa
  • soggetto già titolare di diritti su casa acquistata con l’agevolazione e adesso eredita delle pertinenze per successione
  • soggetto già titolare di diritti su casa acquistata con l’agevolazione e adesso eredita l’abitazione contigua destinata a costituirne una unica
  • due coniugi in regime di comunione legale, già nudi proprietari di un immobile, ereditano un’altra casa ubicata nello stesso comune della prima; possono beneficiare dell’agevolazione a patto che gli stessi non abbiano acquistato la nuda proprietà dell’immobile già posseduto sfruttando il beneficio “Prima casa”
  • se uno solo dei due coniugi considerati nel caso precedente ha i requisiti soggettivi e adesso ereditano insieme un’altra casa di abitazione, è possibile applicare l’agevolazione sul 50% del valore dell’immobile
  • In una successione in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità ma conserva comunque il diritto d’abitazione della casa coniugale che non dipende dalla successione ma dal vincolo matrimoniale, può beneficiare lo stesso dell’agevolazione “Prima casa” sul diritto di abitazione

Questi i casi più ricorrenti e degni di nota. Per ciò che riguarda le dichiarazioni di successione con più eredi, più immobili o moltitudini di entrambi, è possibile operare così:

  • con una dichiarazione di successione si trasferisce un bene immobile a due figli del de cuius. Il beneficio, anche se i requisiti soggettivi sono posseduti da uno solo di essi, si estendono all’intero immobile e quindi a tutte le eventuali quote dello stesso. Il beneficiario “non dichiarante”, quello che gode indirettamente dell’agevolazione in questo caso, potrebbe essere un soggetto che ha già usufruito in precedenza della stessa agevolazione
  • in una successione con cinque eredi il de cuius ha disposto, con un testamento, che i suoi cinque appartamenti siano devoluti in ragione di uno a testa. Ciascuno di questi, dichiarando di voler accedere all’agevolazione, ne può beneficiare tranquillamente sul rispettivo legato ricevuto

 

Il requisito della novità

Il requisito della novità è quello che limita l’accesso all’agevolazione alle persone che ne hanno già beneficiato in precedenza. In particolare è il vincolo da rispettare nei seguenti casi:

  • come già anticipato è possibile accedere ai benefici fiscali anche se già in possesso di diversi immobili. La novità risiede nel fatto di non averne acquistato alcuno di essi sfruttando l’agevolazione
  • è possibile beneficiare dell’agevolazione per un bene ricevuto in successione e poi acquistarne un altro a titolo oneroso sfruttando di nuovo la stessa agevolazione. Infatti in questo caso lo “sconto” di imposta riguarderebbe due distinti tributi: le imposte ipotecarie e catastale (non quella di successione) nel primo caso, l’imposta di registro nel secondo
  • nell’ipotesi di sfruttamento per una seconda volta dell’agevolazione, per un successivo acquisto a titolo oneroso, il beneficio spetta a condizione che il precedente acquisto agevolato per successione si riferisca a casa ubicata in altro comune oppure, se nello stesso comune, che riguardi soltanto una quota perché, se relativo all’intero, verrebbe meno il requisito della non possidenza nel comune visto in precedenza
  • se si è usufruito dell’agevolazione in una successione, non è più possibile farlo in una successione successiva a meno che non si tratti di una ulteriore quota di uno stesso immobile o dell’abitazione contigua destinata a costituirne una unica
  • due coniugi titolari del diritto di nuda proprietà acquisito con i benefici possono comunque beneficiare di nuovo dell’agevolazione in caso, adesso, acquistano il diritto di usufrutto relativo allo stesso immobile

Come spiegato dalla risoluzione dell’Agenzia delle entrate n° 29/E del 2005, il coniuge superstite rinunciatario può beneficiare dell’agevolazione “Prima casa” riguardo il suo diritto di abitazione della casa coniugale. In casi come questi si inserirà comunque il coniuge in dichiarazione quale rinunciatario, lo stesso renderà la rinuncia all’eredità in un atto formale da allegare alla stessa.

È possibile approfondire questo argomento qui: blog.blumatica.it/diritto-di-abitazione-del-coniuge-superstite/

 

Il requisito della residenza

Il requisito della residenza è quello che sta generando il maggior numero di cause di decadenza in quanto molti contribuenti dimenticano di trasferire la residenza nei diciotto mesi successivi all’apertura della successione. Ovviamente ci si deve ricordare di ciò solo nel caso si tratti di un requisito non ancora posseduto al momento della richiesta del beneficio. Si badi bene che la residenza deve essere nello stesso comune in cui è situato l’immobile agevolato; non in quel preciso domicilio (indirizzo).

“l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Così recita testualmente l’articolo di legge al riguardo. Anche per questo ci sono delle singolarità da tenere sempre in debito conto:

  • il requisito della residenza o del trasferimento della residenza entro diciotto mesi dall’acquisto nel comune in cui è ubicato l’immobile va sempre reso in dichiarazione
  • il cittadino italiano emigrato all’estero che decide di beneficiare dell’agevolazione “Prima casa”, ometterà il punto relativo alla residenza nella dichiarazione visto che è esonerato da questo obbligo
  • il contribuente che acquista un immobile agevolato nel comune in cui lavora può conservare la vecchia residenza senza trasferirla
  • norme particolari sono dettate per il personale in servizio permanente presso le Forze Armate e le Forze di Polizia

 

I requisiti oggettivi

I requisiti oggettivi sono quelli che deve possedere l’immobile. Come visto, oltre ai requisiti soggettivi (quindi propri di chi intende beneficiare dell’agevolazione), ne sono previsti alcuni oggettivi, cioè delle caratteristiche specifiche che il bene oggetto dell’agevolazione deve possedere. Può capitare di incorrere in alcune difficoltà interpretative nell’applicazione dell’agevolazione nel caso ci si imbatta in immobili aventi destinazioni d’uso diverse da quelle canonicamente considerate adatte. La situazione ideale per sfruttare il beneficio sarebbe:

  • dal gennaio 2014 un immobile abitativo (non classificato come A/1, A/8, A/9)
  • fino al 31 dicembre 2013 un immobile considerato non di lusso in base ai parametri di riferimento contenuti nel D.M. 2 agosto 1969

Più eventuali pertinenze del genere:

  • una cantina, soffitta, deposito ecc. (classificato C/2)
  • un garage pertinenziale (classificato C/6)

una tettoia (classificata C/7)

 

Immobili di lusso

Uno dei requisiti “oggettivi” che l’immobile deve possedere per beneficiare dell’agevolazione è che non sia classificabile come “abitazione di lusso”. Fino al dicembre 2013, per stabilire se un immobile poteva definirsi di lusso o meno, ci si riferiva alle caratteristiche elencate nel famoso D.M. 2 agosto 1969. Se l’immobile presentava caratteristiche nomenclate nel succitato D.M., rientrava in questa categoria e non poteva beneficiare dell’agevolazione. Dal primo gennaio 2014, invece, l’immobile è considerato di lusso e di conseguenza non agevolabile quando classificato in catasto con categoria: A/1, A/8 o A/9.

 

Vincolo temporale

La legge obbliga a detenere l’immobile acquisito col beneficio “Prima casa” per un periodo di cinque anni. In caso si ceda l’immobile in un periodo più breve bisognerà ripetere il pagamento, in misura ordinaria, delle imposte ipotecaria e catastale non versate in precedenza grazie all’agevolazione, maggiorate del 30%.

  • un erede che ha ricevuto un bene per successione beneficiando dell’agevolazione “Prima casa” due anni fa, decide di cederlo perché non più rispondente alle sue esigenze. In questo caso sarebbe tenuto a pagare le imposte non versate all’epoca maggiorate del trenta per cento. Questo contribuente può evitare questa evenienza se, entro un anno dalla vendita del primo immobile agevolato, acquista un’altra abitazione usufruendo degli stessi benefici di legge

 

Conclusione

Queste le regole da seguire per gestire correttamente il beneficio fiscale più richiesto dai contribuenti italiani. È possibile inoltre, considerati i numerosi parametri da tener presente, non incorrere in facili dimenticanze utilizzando la brillante applicazione software Blumatica SuccessOne, a questo scopo predisposta che, col suo controllo normativo sempre in linea, assiste continuamente l’utente nella redazione delle dichiarazioni con la completa gestione di tutti i benefici fiscali previsti.

 





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Sergio Schettini

Sergio Schettini


  • Avatar
    antonio

    7 Ottobre 2019 at 3:52 pm

    salve, volevo chiedere un parere in seguito a aingiunzione di pagamento Ag dell Entrate, mio padre muore eredi siamo io , mio fratello e mia mamma, asse erditario composto da casa di abitazione 1/3 agli eredi.
    Mia mamma eessendo usufruttuaria e quindi pagante tasse, chiede agevolazione tasse ridotte prima casa , ma l’agenzia gli cotesta il fatto che lei è propietaria di un piccolo immobile (intestato a lei in reigime di comunione dei beni) inabitabile e con rendita di 80 euro.
    Potrei oppormi a questa decisione visto anche il palese sbaglio del caaf che poteva benissimo mettere ad un altro erede l’usufrutto e quindi avere le agevolazioni visto che ne io e ne mio fratello abbiamo casa.
    grazie antcipatamente

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      8 Ottobre 2019 at 8:17 am

      Buongiorno, provo a risponderle anche se sarebbe preferibile ricevere delle informazioni più circostanziate al riguardo.
      Certo, l’agevolazione Prima Casa poteva richiederla uno qualsiasi dei tre eredi e il beneficio sarebbe valso per tutti sull’intero immobile. In quanto al diritto di usufrutto, al quale lei si riferisce, non era una cosa che poteva decidere il CAF arbitrariamente in quanto dipendente da una disposizione testamentaria che sembra non ci sia stata.
      Se la casa o la porzione di essa che sua madre possedeva precedentemente, è situata nello stesso comune di quella ricevuta per successione le preclude la strada alla richiesta dell’agevolazione.
      Se riesce a inviarci delle informazioni più complete in merito, potremmo sicuramente assisterla meglio con delle risposte più attendibili e affidabili.

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      • Avatar
        antonio

        8 Ottobre 2019 at 1:22 pm

        chirissimo, certo il Caaf non poteva decidere, ma poteva espormi il problema e a quel punto noi eredi avremmo sicuramente deciso di intraprendere la strada di spostare l’usufrutto a uno di noi fratelli visto che nostra madre vive con noi nella stessa casa e visto che abbiamo solo lei non l’avremmo certo cacciata di casa.
        Ma qui il probema è piu’ grvae perchè quando l’operatore ha fatto firmare la dichiarazione per gli sgravi a mia mamma io gli ho contestato il fatto che facesse firmare una dichiarazione di non possidenza immobili e invece mia mamma lo aveva, lui risponde “se non è prima caa non ci sono problemi”, io ero tranquillo perchè prima casa per mia mamma è la casa dove attualmentete risiede. (quella caduta in successione).
        Questo operatore come si è visto non conosceva la norma e noi ci ritroviamo a pagare circa 6500 euro all’AdE.
        Non è giusto che io devo pagare per uno sbaglio che non ho commesso io, ed è strano che il Caaf non è responsabile per questo.
        Mia mamma ho 80 anni e non puo’ conoscere le leggi, e fra l’altro lui non ha avuto il minimo dubbio di quello che faceva perchè altrimenti avevamo 2 nni per fare una dichiarazione correttiva, segno che lui non conosce prioprio la norma.
        Secondo voi , potrei dimostrare che lo sbaglio è in capo al Caaf..??
        Purtroppo non ho neanche la fattura, ho solo una visura richiesta a nome dell’operatore all’agenzia entrate.
        grazie mille per l’interessamento.

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        • Ufficio Stampa Blumatica
          Ufficio Stampa Blumatica

          9 Ottobre 2019 at 9:26 am

          Sicuramente l’operatore del CAF ha redatto la dichiarazione di successione che resta una dichiarazione di parte resa dal contribuente (il dichiarante in questo caso).
          Non so se con il reinoltro di una dichiarazione di successione sostitutiva si possa riparare in presenza di un accertamento già comunicato dall’AdE. Sicuramente farebbe bene a rivolgersi allo stesso CAF per cercare una soluzione a questo costoso problema, o, in mancanza, potrebbe rivolgersi con le carte alla mano allo stesso ufficio delle Entrate territorialmente competente al suo caso (in base al domicilio fiscale del de cuius).
          Sperando di aver dato delle indicazioni utili, porgiamo cordiali saluti.

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    antonio

    12 Ottobre 2019 at 6:05 am

    Purtroppo il problema è proprio questo, c’è una dichiarazione resa da mia mamma che non lascia dubbi, ed è difficile dimostrare che è stato l’operatore caaf a indurre mia madre a firmare (mia madre ha 80 anni e si è recata al caaf circa 1 mese dopo la morte del marito, ) quindi sicuramente in uno stato di confusione, e , credo che le persone che subiscono questi eventi , non abbiano la volgia di leggere e informarsi su cio’ che puo’ firmare o meno, oltretutto si è recata da un “professionista” non ha redatto lei la dichiarazione.
    A me sembra impossibile che non ci sono responsabilità legali del Caaf in questa storia, è palese che è uno sbaglio (secondo me) esisteva la possibilità di beneficiare degli sgravi per uno degli eredi, (io o mio fratello) , per quale motivo una qualsiesi persona normale non avrebbe seguito questa strada per pagare meno tasse…??? Non credo che esistano gente che vogliono pagare le tasse per forza………!! è palese che quell’idiota dell’operatore non conosceva la norma e quindi ha sbagliato.

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    • Ufficio Stampa Blumatica
      Ufficio Stampa Blumatica

      15 Ottobre 2019 at 12:56 pm

      Proprio perché sua madre ha firmato una dichiarazione fiscale di parte che oggi potrebbe ritrattare con una dichiarazione sostitutiva (probabilmente), che vi rinnovo il consiglio di recarvi all’Agenzia delle entrate a chiedere se sia possibile riparare in qualche modo.

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