Diritti reali immobiliari: cosa sono e a cosa servono

diritti reali immobiliari
Ecco cosa sono i diritti reali immobiliari e qual è la differenza tra diritto di proprietà, diritto di godimento e diritto di garanzia.

Nell’ordinamento giuridico italiano, la categoria dei “diritti reali” comprende quei diritti soggettivi su un bene, la cosiddetta “res”, e che sono legati al bene in questione, indipendentemente dal proprietario.

I diritti reali, disciplinati dal Codice Civile dagli artt. 832 a 1099 c.c., si suddividono in tre categorie principali:

  • il diritto di proprietà;
  • i diritti reali di godimento (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù);
  • i diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca). 

Ad esaminare più attentamente le differenze tra di essi, emerge un panorama articolato che offre una cornice completa sulla complessità e varietà dei diritti reali immobiliari presenti nell’ordinamento giuridico italiano. Essi, infatti sono caratterizzati da 4 specificità principali:

  • tipicità: possono essere considerati diritti reali solo quelli tipizzati, cioè uniformati dal legislatore;
  • immediatezza: è possibile godere dei diritti reali in modo diretto e non mediato;
  • assolutezza: è possibile far valere i diritti nei confronti di tutti (cd. erga omnes);
  • seguito: significa che il diritto reale è collegato al bene e non al proprietario.

I diritti reali immobiliari conferiscono al titolare un controllo diretto sull’immobile, consentendogli, nel caso del diritto di proprietà, di godere e disporre dell’immobile in maniera totale ed esclusiva.

Nei diritti reali di godimento, la titolarità di tali diritti assicura al possessore la facoltà di utilizzare l’immobile o il terreno di un altro per soddisfare le proprie esigenze.

Infine, per quanto riguarda i diritti reali di garanzia, essi forniscono la possibilità di recuperare il credito prestato anche nel caso in cui il debitore non lo rimborsi, grazie all’identificazione di un bene appartenente al debitore stesso che funge da garanzia.

Scopriamo nel dettaglio quali sono le loro caratteristiche e peculiarità.

Diritto di proprietà

Il diritto di proprietà trova la sua normativa di riferimento nell’art. 832 del Codice Civile, nel quale si stabilisce che:

“il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e gli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

L’essenza del diritto di proprietà risiede nella sua pienezza e esclusività. Da un lato, il proprietario gode della libertà di utilizzare e disporre del bene senza limitazioni; d’altro canto, su uno stesso bene, può esistere soltanto un unico diritto di proprietà. Pertanto, solo il proprietario ha il potere di disporre altri nel godimento del bene, ad esempio con atti di vendita, affitto, usufrutto, donazione, eredità, etc.

Il diritto di proprietà è, inoltre, caratterizzato dalla sua natura perpetua, imprescrittibile ed elastica. Questo significa che non è soggetto a limitazioni temporali, e anche se il proprietario non fa uso del bene, non ne perde la proprietà.

Diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento consentono di fruire immediatamente e in modo completo di un bene di proprietà altrui. Questi diritti, spesso denominati “diritti reali minori”, si caratterizzano per la loro limitatezza al vincolo giuridico del proprietario con il bene, rispetto al più ampio diritto di proprietà.

Tra i diritti reali di godimento si includono:

  • il diritto di superficie, che permette di edificare sopra o sotto un terreno di proprietà altrui e di acquisire la proprietà della costruzione o dell’opera (art. 952 c.c.);
  • il diritto di uso, che consente l’utilizzo di un bene altrui (art. 1021 c.c.);
  • il diritto di usufrutto, che permette di godere di un bene appartenente a un’altra persona (il nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, rispettandone la destinazione economica (all’art. 978 al 1020 del Codice Civile);
  • l’enfiteusi, che garantisce il godimento completo di un terreno altrui, con l’impegno di migliorarlo e di corrispondere al proprietario un canone annuo in denaro o in natura. Questo diritto può essere perpetuo o, se a termine, deve durare almeno 20 anni (all’art. 957 al 977 del Codice Civile);
  • il diritto di abitazione, che consente di risiedere in una casa per i bisogni esclusivi del titolare e della sua famiglia, ma vietando la cessione o l’affitto del diritto di abitazione a terzi  (art. 1022 c.c.);
  • il diritto di servitù, che rappresenta una limitazione imposta su un terreno servente a vantaggio di un altro terreno (nel caso dominante) appartenente a un’altra persona  (art. 1027 c.c.).

La decadenza automatica di qualsiasi diritto reale di godimento è determinata dal “non uso”: se questa condizione persiste per un periodo di 20 anni, il diritto si estingue.

Diritti reali di garanzia

I diritti reali di garanzia forniscono al creditore un mezzo per garantire il soddisfacimento di un debito contratto da un terzo, come nel caso del pegno (art. 2784 e ss. c.c.) o dell’ipoteca (art. 2808 e ss. c.c.). Il creditore, detentore di tale diritto di garanzia, ha il diritto prioritario di soddisfare la propria richiesta attraverso il bene specificamente coperto dalla garanzia.

È importante notare che tutti i beni appartenenti al debitore sono inclusi nel cosiddetto privilegio generale, una categoria distinta dal diritto di garanzia, in quanto è espressamente previsto dalla legge solo in casi eccezionali. Inoltre, esiste un privilegio speciale che riguarda esclusivamente determinati beni del debitore.

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Cynthia Fiorillo


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