Immobili con Bonus Fiscali che cadono in successione

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Cosa succede quando viene trasferito per successione un bene oggetto di interventi di recupero edilizio sfruttando i benefici fiscali vigenti?

Di questi tempi, si sa, è molto frequente la decisione di tanti contribuenti di ristrutturare o riqualificare casa con i benefici delle diverse detrazioni fiscali previste.

Tuttavia, può succedere, che il titolare del beneficio venga a mancare prima di riuscire a sfruttare, in tutto o in parte, le detrazioni fiscali spettanti.

  • Come gestire questa evenienza?
  • Che fine fanno le quote di detrazioni fiscali acquisite e non sfruttate dal contribuente deceduto?
  • Queste detrazioni possono essere trasferite agli stessi eredi che ricevono il bene oggetto di agevolazioni?
  • E se sì, in che misura vanno redistribuite in caso di pluralità di eredi?

A tutte queste domande cercheremo di rispondere riferendoci ai vari documenti di prassi e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate intervenute in merito.

Grazie a ciò, possiamo distinguere diversi punti fermi per dirimere i casi più disparati che si possono presentare nel caso di trasferimento per successione di un bene oggetto di ristrutturazione beneficiata.

Fissiamo qualche concetto fondamentale:
Il primo punto, ormai evidente, è che le detrazioni fiscali non ancora godute dal contribuente deceduto vengono “trasferite” agli eredi insieme all’immobile.

 

Tuttavia, il trasferimento della detrazione per ristrutturazioni edilizie per successione, può avvenire solo rispettando determinate condizioni. A tal fine rilevano lo “stato” del bene trasferito e la “condizione” del o degli eredi presenti.

 

Successione con unico erede

Se il bene viene trasferito per successione all’unico erede superstite quest’ultimo, per continuare a beneficiare delle detrazioni fiscali, deve avere la detenzione materiale e diretta del bene, ovvero la detrazione spetta all’erede che può disporre dell’immobile a proprio piacimento senza tuttavia essere adibito necessariamente ad abitazione principale. Le condizioni di indisponibilità del bene, con conseguente perdita dei diritti di sfruttamento della detrazione, si manifestano quando:

  • l’immobile è locato o concesso in comodato d’uso gratuito. In questo caso, anche sussistendo i diritti reali sull’immobile da parte dell’erede, non vi è la disponibilità materiale e diretta del bene, quindi la detrazione viene persa;
  • se il coniuge superstite (unico erede presente) ha rinunciato all’eredità, mantenendo solo il diritto di abitazione, non può usufruire delle detrazioni in quanto è venuta meno la condizione di erede;
  • la condizione di detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si decide di usufruire delle eventuali rate di detrazione residue. Quindi, se per esempio l’erede detentore diretto dell’immobile successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui ha perso la detenzione diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione o comodato d’uso. Inoltre, va ricordato che le rate di competenza di un determinato anno non possono essere sfruttate in anni diversi. Per il periodo di concessione di locazione o comodato del bene le relative detrazioni andranno perse;
  • se l’immobile è libero, all’unico erede presente spetta interamente la detrazione;

 

Fissiamo qualche concetto fondamentale:
La circolare n. 24/E del 2004 ha chiarito che la “detenzione materiale e diretta del bene”, alla quale è subordinata la possibilità di continuare a fruire della detrazione da parte dell’erede, sussiste qualora l’erede assegnatario abbia l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale o meno.

 

Successione con pluralità di eredi

Se, invece, il trasferimento spetta a una pluralità di eredi, purtuttavia permanenti le condizioni di effettiva disponibilità e detenzione materiale del bene, vanno distinti, tra questi, eventuali aventi diritto alla detrazione rispetto ad altri:

  • le quote residue di detrazione si trasferiscono in parti uguali agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In pratica, l’agevolazione spetta agli eredi che possono disporre del bene, anche se non lo utilizzano come propria abitazione principale
  • se, tra la pluralità di eredi, alcuni o addirittura solo uno degli eredi gode della materiale disponibilità del bene, magari perché ci abita, solo a lui spetterà l’intera detrazione trasferita
  • se il coniuge superstite, chiamato alla successione insieme ad altri, rinuncia all’eredità mantenendo solo il diritto di abitazione, non può usufruire delle detrazioni in quanto è venuta meno, per esso, la condizione di erede e, per gli altri, sussiste l’impossibilità di sfruttare la detrazione non avendo la materiale disponibilità del bene.

Come riportato precedentemente, continuano a sussistere le limitazioni e gli obblighi previsti in caso l’erede detentore diretto dell’immobile successivamente conceda in comodato o in locazione l’immobile stesso; in tal caso non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui ha perso la detenzione diretta del bene; potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione o comodato d’uso.

Dalla breve trattazione svolta fin qui, è facile dedurre che bisogna sempre interpretare correttamente, dalle varie disposizioni giuridiche e fiscali che frequentemente intervengono in merito, le definizioni degli immobili e i diritti esercitati sugli stessi, per la precisa applicazione ai casi correnti che ci si può trovare a gestire:

Fissiamo qualche concetto fondamentale:
“Abitazione principale”

“Prima Casa”

“Detenzione materiale e diretta del bene”

 

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Sergio Schettini

Sergio Schettini


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