Impianto fotovoltaico condominiale: come funziona

Negli ultimi anni, il settore fotovoltaico in Italia ha vissuto un’importante espansione, trainata dalla volontà di abbattere i costi dell’energia e da un’attenzione crescente verso la tutela dell’ambiente e le fonti rinnovabili. Dopo essersi affermato nelle abitazioni unifamiliari, il fotovoltaico sta ora conquistando anche i condomìni, diventando una soluzione sempre più diffusa e apprezzata.

Questa tendenza è favorita non solo dai vantaggi dell’autoconsumo che, grazie all’impiego di sistemi di accumulo, può coprire fino al 90% del fabbisogno energetico ma anche dagli incentivi normativi, come quelli previsti per le comunità energetiche. In un contesto sempre più orientato alla transizione ecologica, i condomìni iniziano a considerare l’energia solare condivisa come un’opportunità concreta per ridurre le spese in bolletta e valorizzare il patrimonio edilizio.

In questo articolo analizzeremo tutti i vantaggi, le modalità di realizzazione e le opportunità offerte dal fotovoltaico condominiale per uso privato e condominiale, una scelta strategica per ridurre le bollette e contribuire attivamente alla transizione energetica.

Fotovoltaico condominiale: impianti centralizzati e impianti ad uso privato

In questo paragrafo esamineremo le due principali tipologie di impianto fotovoltaico applicabili in ambito condominiale, entrambe basate sull’installazione dei pannelli solari sull’edificio stesso. Si tratta di soluzioni che, se ben progettate e gestite, permettono una significativa riduzione dei costi energetici per i condomini.

Impianti centralizzati

Scegliere di installare un impianto fotovoltaico centralizzato in condominio rappresenta una soluzione sostenibile ed economicamente vantaggiosa per l’intera comunità residente. L’energia generata può essere impiegata per far funzionare le utenze comuni dell’edificio, come l’illuminazione delle scale, l’ascensore e i cancelli automatici. Questo consente di ridurre la dipendenza dalla rete elettrica e, di conseguenza, le spese condominiali legate al consumo energetico.

Per avviare il progetto è richiesto il via libera da parte dell’assemblea condomini. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, o rappresentanti. Tale decisione deve essere formalizzata e correttamente documentata nei verbali assembleari.

Chi non aderisce al progetto non è obbligato a partecipare alla spesa e, di conseguenza, non potrà beneficiare dei vantaggi economici e fiscali dell’impianto. Questo principio garantisce equità e rispetto delle diverse posizioni presenti all’interno del condominio.

Le spese di installazione sono quindi suddivise esclusivamente tra i condomini favorevoli all’iniziativa, i quali potranno anche accedere agli incentivi e alle detrazioni fiscali previste dalla normativa vigente.

Inoltre, quando l’impianto produce più energia di quanta ne serva per i consumi comuni, è possibile installare un sistema di accumulo, che consente di utilizzare l’energia solare anche nelle ore notturne. L’energia non accumulata può invece essere ceduta alla rete elettrica attraverso ad esempio il meccanismo del Ritiro dedicato, generando un ulteriore ritorno economico.

Va precisato che l’energia prodotta da un impianto centralizzato non può essere destinata direttamente all’uso privato dei singoli appartamenti.

Grazie alle normative più recenti, è oggi possibile attivare un modello di autoconsumo collettivo, che consente di condividere tra i singoli condomini l’energia in eccesso prodotta dall’impianto fotovoltaico condominiale. In questo schema, l’energia non utilizzata per le parti comuni viene immessa in rete e virtualmente suddivisa tra i partecipanti all’accordo, generando un ulteriore risparmio sui consumi privati.

Per attivare l’autoconsumo collettivo è necessario stipulare specifici accordi tra i condomini e progettare l’impianto in modo che la distribuzione dell’energia avvenga in maniera equa e trasparente.

Impianti ad uso privato

L’articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto con la Legge n. 220 del 2012, riconosce al singolo condomino il diritto di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati all’uso esclusivo della propria unità abitativa. Tali impianti possono essere collocati non solo sulle proprietà individuali, ma anche sul lastrico solare e su altre superfici comuni, purché idonee all’installazione.

In linea generale, l’assemblea condominiale non può opporsi a questa iniziativa, a meno che l’intervento non comprometta la stabilità dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’ulteriore limitazione può derivare dall’esistenza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale cioè approvato all’unanimità e trascritto nei registri immobiliari che assegni al bene comune, come il tetto, una destinazione d’uso specifica e incompatibile con l’installazione, come nel caso di spazi riservati a usi ricreativi o tecnici.

Anche se non può vietare l’installazione, l’assemblea condominiale ha il diritto di intervenire per disciplinare le modalità esecutive dei lavori. Può ad esempio proporre soluzioni alternative, imporre cautele tecniche o prescrivere la stipula di polizze assicurative a tutela delle parti comuni. Tali prescrizioni, tuttavia, devono sempre avere finalità di tutela collettiva e non possono compromettere il diritto individuale riconosciuto dalla legge.

In ogni caso nessun condomino può riservare a sé l’uso esclusivo di un bene comune né modificarlo in modo da alterarne la destinazione originaria. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, l’installazione di pannelli fotovoltaici non modifica la funzione del tetto, ma ne costituisce un uso legittimo, compatibile e sostenibile.

Nel caso in cui un condomino desideri installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo su una parte comune, non è tenuto a ottenere preventivamente l’approvazione dell’assemblea, salvo che l’intervento comporti modifiche sostanziali alla struttura. È obbligato ad informare l’amministratore condominiale, fornendo i dettagli tecnici e le modalità previste per l’esecuzione dei lavori. Spetta poi all’amministratore valutare se l’assemblea debba essere coinvolta, qualora ritenga che l’opera possa incidere sulle parti comuni o necessiti di specifiche precauzioni. L’assemblea può esprimersi esclusivamente sugli aspetti tecnici e organizzativi dell’intervento, ma non può impedirne la realizzazione, a condizione che siano rispettati i requisiti di legge.

In definitiva, la normativa vigente tutela il diritto del singolo condomino a dotarsi di un impianto fotovoltaico individuale anche su parti comuni, garantendo al tempo stesso la possibilità per il condominio di esercitare un controllo tecnico e organizzativo volto alla salvaguardia dell’interesse collettivo.

Nel contesto di un impianto fotovoltaico condominiale, uno degli aspetti più delicati da affrontare è la suddivisione dello spazio disponibile sul tetto, considerato una parte comune dell’edificio.

Quando un singolo condomino desidera installare un impianto fotovoltaico a uso esclusivo e non dispone di superfici private adeguate, come un balcone o un terrazzo, può ricorrere all’utilizzo del tetto condominiale. Attualmente, però, non esistono norme che definiscano in modo preciso i criteri di assegnazione delle porzioni di tetto a ciascun condomino. In assenza di regole predefinite, si applicano i principi generali del Codice Civile, secondo cui ciascun condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni, a patto che non ne alteri la destinazione e non limiti l’analogo diritto degli altri.

Per evitare conflitti e garantire un uso equo della superficie disponibile, è consigliabile che i condomini si confrontino in assemblea e stabiliscano insieme criteri condivisi per la distribuzione degli spazi sul tetto.

Le decisioni possono tenere conto di vari fattori, come la richiesta di energia, l’esposizione solare o la struttura del fabbricato. In mancanza di accordi differenti, lo spazio utilizzabile per i pannelli fotovoltaici viene normalmente attribuito in proporzione alle quote millesimali di ciascun appartamento, riflettendo così il peso economico e la proprietà di ogni singolo condomino all’interno dell’edificio.

Tutti i vantaggi di un impianto centralizzato e ad uso privato

Uno dei principali vantaggi dell’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio è la possibilità di suddividere l’investimento iniziale tra più condomini. I costi vengono infatti ripartiti proporzionalmente alle quote millesimali, rendendo l’intervento più accessibile rispetto alla realizzazione di impianti singoli per ogni unità abitativa. Anche se è necessario un impianto di dimensioni maggiori per soddisfare il fabbisogno energetico collettivo, la condivisione della spesa consente un ammortamento più rapido e sostenibile.

L’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico può essere utilizzata per alimentare le parti comuni dell’edificio, come l’illuminazione delle scale, i cancelli elettrici, gli ascensori e, in alcuni casi, il sistema di riscaldamento centralizzato, generando un risparmio energetico condiviso.

Come accade per gli impianti privati, anche quelli condominiali possono puntare a una quasi totale autosufficienza energetica. Quando l’energia prodotta è interamente utilizzata dal condominio, si registra una riduzione immediata delle spese comuni e, indirettamente, anche di quelle individuali. Nel caso in cui la produzione superi il consumo, l’installazione di batterie di accumulo consente di conservare l’energia in eccesso per utilizzarla nei momenti di maggiore richiesta o nelle ore notturne.

Inoltre, è possibile accedere agli incentivi statali e alle detrazioni fiscali previste per gli impianti a fonti rinnovabili. Infine, l’adozione di un impianto condiviso apre la strada alla costituzione di una Comunità Energetica, promuovendo una gestione collettiva e intelligente dell’energia prodotta.

Nel caso di impianto fotovoltaico condominiale a uso privato si consente al singolo condomino di sfruttare l’energia solare per alimentare i propri impianti, generando un risparmio significativo sulle bollette. Questo tipo di soluzione permette di ridurre in modo concreto la dipendenza dalla rete elettrica tradizionale, garantendo al contempo un maggior controllo sui consumi e una maggiore stabilità dei costi energetici nel tempo.

L’investimento iniziale, pur essendo a carico del singolo proprietario, può essere ammortizzato nel medio periodo grazie alla riduzione delle spese energetiche e alla possibilità di accedere a numerosi incentivi fiscali. Tra questi, ad esempio, il meccanismo del Ritiro Dedicato, che consente di vendere al GSE l’energia elettrica eventualmente prodotta in eccesso rispetto al proprio consumo.

Uno dei principali vantaggi dell’impianto fotovoltaico ad uso privato è la possibilità di raggiungere un’elevata autonomia energetica, soprattutto se l’impianto viene integrato con sistemi di accumulo. Questi dispositivi immagazzinano l’energia prodotta durante il giorno e non immediatamente utilizzata, rendendola disponibile nelle ore notturne o in assenza di irraggiamento solare, massimizzando così l’efficienza complessiva dell’impianto.

Tabella 1 – Vantaggi e procedure per Impianti fotovoltaici condominiali

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Chiara Manzo

Technical Support Engineer