L’apprezzatissimo metodo di stima Market Comparison Approach che si afferma sempre di più per le sue caratteristiche di precisione, scientificità, infallibilità e dimostrabilità applicato nel software dedicato di Blumatica.
INDICE
La tabella di analisi MCA
Come promesso nell’articolo precedente della serie, descriveremo qui le fasi operative necessarie per compilare correttamente la tabella di sintesi MCA.
Le varie sezioni della tabella MCA
Partiamo da alcuni, semplici dati di base da fornire e da una scelta importante da fare:
Saggio di variazione annuale del mercato immobiliare
Innanzitutto, bisogna indicare questo valore di base che esprime l’andamento del trend economico del segmento di mercato in cui è posizionato l’immobile da stimare. Questo dato è facilmente reperibile nelle numerosissime pubblicazioni periodiche che si trovano anche on line.
Nel grafico sopra un esempio della moltitudine di informazioni facilmente reperibili in rete. Questo dato, comunque, serve al programma per determinare l’entità del prezzo marginale della caratteristica Dati del contratto nella relativa sezione.
Sezione Dati del contratto
In questa sezione, come in realtà in tutte le altre della Tabella MCA, il software calcola i differenziali delle diverse caratteristiche esistenti tra il subject, immobile da stimare, e i comparabili, immobili di confronto. In un mercato in crescita, 1%, come quello dell’esempio corrente, la data di vendita precedente significa una perdita di valore dei comparabili rispetto al subject che si considera trasferito alla data di stima.
Poiché lo scopo di questo metodo mira a trasformare idealmente il comparabile nel subject per ottenere il cosiddetto prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject; un bene venduto prima in un mercato in crescita, equivale a una perdita di valore. Quindi, per rapportare il valore del comparabile venduto in precedenza a quello del subject, bisogna aggiungere il prezzo della caratteristica calcolata.
Ora è il momento di vedere che calcolo fa il programma per determinare l’entità di questi valori. La formula utilizzata è la seguente:
P (data) = Prezzo di vendita * (- i /12)
Essendo i il saggio di variazione annuale del mercato immobiliare.
In sostanza, l’operazione è molto semplice, si tratta di determinare innanzitutto l’incremento di valore del bene in trattazione, riferendosi al saggio di variazione annuale del mercato immobiliare posto pari all’1%. Quest’ultima aliquota va rapportata al prezzo di vendita, ad esempio, del comparabile 1:
variazione annuale = 145.000,00 * 0.01 = 1.450,00 (€).
1.450,00 € è il valore dell’incremento di valore che l’immobile registrerebbe in un anno.
A noi serve sapere, invece, qual è l’incremento mensile per poterlo moltiplicare, poi, con il differenziale in mesi calcolato in automatico dal programma facendo la differenza tra la data di stima del subject e la data di vendita di ciascun comparabile:
variazione mensile = -1.450,00 / 12 = -120,83 (€)
| Non tutti sanno che … | |
| Va fatta, a questo punto, una importante precisazione: come visto in precedenza lo scopo del MCA è sostituire il comparabile al subject. Quindi, in un certo senso, bisogna “normalizzare” le caratteristiche del primo rapportandole al secondo. Seguendo questo principio è facile intuire che se il comparabile fosse stato venduto alla data di stima del subject, avrebbe conseguito un maggior prezzo di vendita, essendo il segmento di mercato di riferimento in crescita. Allora questo maggior valore, positivo per il subject, risulta essere negativo per il comparabile in quanto venduto prima. Questo spiega, facilmente, il meccanismo di determinazione dei prezzi marginali che vanno aggiunti al comparabile se lo stesso è meno dotato di unità di quella caratteristica rispetto al subject, e detratti se il comparabile ha delle unità in più di quella specifica caratteristica sempre rispetto al subject. | |
Il prezzo marginale della caratteristica, risulta essere allora:
P (data) = -120,83 * -4 = 483,32 (€)
Sezione Superfici
Questa sezione si configura in funzione della scelta fatta dall’utente nella casella a scorrimento riportata a sinistra, in cui lo stesso può selezionare la tipologia di superfici che desidera utilizzare nei calcoli.
L’esempio corrente è basato sulla configurazione più semplice, cioè quella con le sole superfici di base.
Nella sezione sopra è possibile osservare come il programma ha determinato rapidamente i differenziali delle superfici tra il subject e i comparabili di confronto, con i metri quadri da sottrarre se il comparabile ha unità in più della caratteristica in esame, da aggiungere se ne ha in meno.
I differenziali così determinati vanno poi moltiplicati per il Prezzo marginale Superficie, che viene assunto pari al Prezzo al m2 Superficie più basso dei comparabili presenti in tabella.
Da notare come i prezzi della caratteristica vengono sommati o sottratti al valore del subject a seconda, rispettivamente, se il comparabile aveva una superficie inferiore o superiore rispetto allo stesso.
Sezione Livello di piano
Dopo aver scelto per il subject e per ogni comparabile il rispettivo livello di piano, bisogna specificare se in edificio con ascensore o senza nelle due caselle a scorrimento predisposte. Le scelte vanno a influenzare il valore numerico del piano.
Per quanto riguarda il rapporto mercantile, quando possibile, esso viene calcolato automaticamente in base al confronto dei prezzi al metro quadrato dei diversi comparabili. È sempre possibile, comunque, indicare manualmente tale rapporto mercantile se conosciuto in base a indagini di mercato. Allora il programma determinerà l’entità di questa caratteristica, applicando il rapporto mercantile definito dall’utente.
Sezione Orientamento [Prezzo]
È la classica sezione a scala cardinale in cui viene attribuito un valore numerico intero, scala discreta, che esprime un ordine di grandezza non direttamente misurabile di una caratteristica. Questa scala consente l’utilizzo delle quattro operazioni fondamentali e degli strumenti di analisi quantitativa.
Sezione Manutenzione esterna edificio [Prezzo]
La scala ordinale utilizzata in questa sezione esprime il posto occupato da un oggetto, o dal grado di qualità dell’oggetto, in una serie ordinata; tale successione è rappresentata con numeri ordinali. Si presenta con un indice che esprime l’intensità non misurabile di un fenomeno. Questo indice può essere rappresentato dalle
espressioni: scadente, normale, buono, ottimo oppure minimo, medio, superiore.
In Blumatica Stime Immobiliari è semplicissimo aggiungere le più svariate tipologie di sezioni personalizzabili, cliccando sul menu a scorrimento predisposto così come mostrato di seguito:
Il risultato finale si può osservare nell’immagine seguente:
Una volta definite tutte le sezioni che si vogliono far partecipare al calcolo, il programma espone i risultati parziali nell’apposita sezione:
In questa sezione il programma definisce automaticamente:
Il prezzo corretto, il Prezzo corretto unitario al m2, il Prezzo corretto medio, lo Scarto % (percentuale) e lo scarto assoluto per ogni singolo comparabile.
Sezioni Quantitative e Qualitative
Fin qui abbiamo visto come eseguire il procedimento di stima MCA (Market Comparison Approach), soffermandoci esclusivamente sulle sezioni quantitative. Il MCA prevede anche l’applicazione del sistema di stima, che si applica in coda al MCA, e che è in grado di liberare le precedenti valutazioni dalla soggettività e dall’arbitrio e le riconsegna alla metodologia estimativa.
In un prossimo articolo completeremo la trattazione di questo infallibile procedimento di stima proprio analizzando le sezioni qualitative attraverso l’implementazione del formidabile Sistema di stima.
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Responsabile Innovazione e Sviluppo
Cynthia Fiorillo
Giulio Botta