L’apprezzatissimo metodo di stima Market Comparison Approach che si afferma sempre di più per le sue caratteristiche di precisione, scientificità, infallibilità e dimostrabilità applicato nel software dedicato di Blumatica.
INDICE
Questo articolo conclude la serie, che tratta il tema della stima MCA eseguita col software di Blumatica, iniziata con i due precedenti pubblicati su questo stesso blog e a cui si rimanda per avere un quadro d’insieme completo:
La stima MCA (Market Comparison Approach) con il software Blumatica Stime Immobiliari
La stima MCA con Blumatica Stime Immobiliari pt.2
Le caratteristiche quantitative e qualitative nell’analisi MCA
La stima MCA si fonda sull’apprezzamento delle caratteristiche degli immobili trattati, comparabili – immobili di confronto – più subject – immobile da stimare, partendo da due assunti:
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La legge di Jevons
Se due immobili presentano le stesse caratteristiche di formazione del valore sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo il prezzo fissato dal mercato sarà il medesimo.
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La teoria economica del prezzo marginale
L’idea che l’offerta e la domanda di beni eterogenei e complessi, quali appunto gli immobili, comprendano un’offerta e una domanda per ciascuna caratteristica, introduce al concetto di prezzo marginale e all’assunto per il quale il prezzo totale è pari alla somma dei prezzi di ognuna delle caratteristiche del bene.
L’applicazione di questi principi consente di trasformare idealmente il comparabile nel subject, per ottenere il prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject. Questo è, in sintesi, il metodo degli standard internazionali in relazione alle caratteristiche dei beni trattati: quelle quantitative e quelle qualitative.
Caratteristiche quantitative
Per le prime, le caratteristiche quantitative, si è visto negli articoli precedenti come trattarle correttamente. Comunque, giova ripetere che queste caratteristiche sono direttamente misurabili in quanto espresse con grandezze metriche o valutarie: metri quadri o prezzo per metro quadro.
Caratteristiche qualitative
Per le caratteristiche qualitative, spesso non direttamente misurabili, il procedimento estimativo richiede un approccio diverso. Elementi quali il grado di inquinamento della zona, la presenza di affacci, il panorama, la luminosità o la facilità di accesso alla proprietà influenzano in modo significativo i prezzi di mercato, pur non essendo esprimibili tramite grandezze metriche o monetarie immediate.
Al fine di trattare correttamente tali caratteristiche, l’analisi MCA prevede l’utilizzo di scale di misura adeguate – nominali, ordinali o dicotomiche – attraverso la definizione di opportuni nomenclatori. Questi non rappresentano valori economici, bensì strumenti descrittivi in grado di tradurre in forma strutturata la percezione degli operatori di mercato. È il sistema di stima, basato sui dati di mercato, che consente successivamente di trasformare tali informazioni qualitative in contributi economici coerenti e verificabili.
Il sistema di stima
L’incidenza delle caratteristiche qualitative sui prezzi è determinata mediante la costruzione di un sistema di stima, formalizzato attraverso una matrice dei punteggi attribuiti ai nomenclatori delle caratteristiche considerate, posta in relazione con il vettore dei prezzi corretti noti, ottenuti dalla valutazione delle sole caratteristiche quantitative.
Il sistema consente di stimare i prezzi marginali delle caratteristiche qualitative risolvendo un problema di natura sovradeterminata, individuando le soluzioni che meglio approssimano i dati di mercato disponibili. In tal modo, l’attribuzione di valore economico alle componenti qualitative avviene secondo un procedimento strutturato, riproducibile e coerente con la metodologia estimativa del Market Comparison Approach.
Determina facilmente il valore di un immobile con Blumatica Stime Immobiliari
Blumatica Stime Immobiliari pensa direttamente a tutto questo. Infatti, il software determina autonomamente il valore di queste grandezze intangibili con straordinaria precisione.
Considerato che un esempio vale più di mille parole, riferiamoci a un caso concreto contenuto in Blumatica Stime Immobiliari:
Nella tabella sopra, precisamente nella sezione Risultati parziali, sono riportati i prezzi cosiddetti corretti risultanti dalla valutazione delle sole caratteristiche quantitative. Nell’esempio sono contemplate due caratteristiche qualitative: affacci e accesso. Il prezzo medio corretto risultante è pari a € 250.865,59. Passiamo a vedere cosa succede in seguito all’applicazione del sistema di stima eseguito in automatico dal software:
La stima dei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative trova così una soluzione metodologicamente coerente all’interno del sistema di stima, che consente di ricondurre tali valutazioni all’analisi dei dati di mercato, riducendo al minimo la soggettività del valutatore. Così è possibile stimare l’affaccio o la facilità/difficoltà d’accesso in: € 9.977,24 e € 6.405,26.
L’implementazione del metodo MCA all’interno di Blumatica Stime Immobiliari consente di automatizzare questo processo, garantendo coerenza nei calcoli, trasparenza nei passaggi estimativi e verificabilità dei risultati. Il software non sostituisce il giudizio estimativo, ma ne rappresenta uno strumento operativo avanzato, capace di applicare in modo rigoroso e sistematico i principi del Market Comparison Approach.
In questo modo, anche le caratteristiche qualitative – tradizionalmente considerate le più critiche nel processo valutativo – vengono ricondotte a un ambito metodologico solido, fondato sull’evidenza del mercato e pienamente integrato nella prassi estimativa moderna.
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Responsabile Innovazione e Sviluppo
Cynthia Fiorillo