Plusvalenza e Superbonus: come calcolare l’extra-tassa sulla vendita della casa

La legge di Bilancio 2024 modifica l’articolo 67, comma 1, del TUIR aggiungendo la lettera b-bis che include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili ristrutturati con il Superbonus (art. 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020), se la cessione di essi avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Sono esclusi dalle specifiche gli immobili ereditati e quelli usati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo considerato.

Inoltre, l’art. 68, comma 1, del TUIR viene modificato prevedendo che la plusvalenza derivante dalla cessione di tali immobili a cui ci siamo riferiti sia calcolata sottraendo dal corrispettivo percepito nel periodo d’imposta il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, comprensivo di tutti gli altri costi inerenti. Nel caso di immobili acquisiti per donazione, si considera come prezzo d’acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Legge di Bilancio 2024: applicazione della tassa sulla plusvalenza

Dal 1 gennaio 2024, le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili a meno di 10 anni dalla conclusione dei lavori con Superbonus saranno soggette a un’imposizione fiscale del 26%.

Se gli interventi agevolati sono terminati da meno di 5 anni alla data di vendita, i costi del Superbonus non sono deducibili e non concorrono alla plusvalenza. 

Se i lavori si sono conclusi da più di 5 anni ma meno di 10, è considerato solo il 50% di tali spese.

Per immobili posseduti da oltre 5 anni alla vendita, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione viene rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Il quesito sulla determinazione della plusvalenza in caso di vendita dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate, con risposta del 16 luglio 2024, n. 156, ha chiarito come determinare la data rilevante per le plusvalenze in caso di vendita con riserva di proprietà di immobili beneficiari del Superbonus.

Un contribuente, infatti, aveva presentato un’istanza in merito alla determinazione dell’importo della plusvalenza.

In particolare, il contribuente nel 2021 ha ricevuto in donazione il 50% di due immobili – di cui il restante 50% è stato donato al fratello. Le due proprietà sono state soggette a ristrutturazioneInterventi di ristrutturazioni importanti e riqualificazione (D.M. Requisiti Minimi 2015) Ristrutturazione importante di I Livello Intervento che interessa gli elementi e i componenti integrati costituenti l’involucro edilizio delimitanti un volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno e da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il rifacimento dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio; Ristrutturazione importante di II Livello Intervento che interessa gli elementi e i... con il Superbonus, con completamento dei lavori nel 2023. A quel punto, il fratello si è proposto di acquistare la restante quota con un contratto di compravendita con riserva di proprietà.

Il quesito del contribuente è, quindi, se la data di cessione ai fini delle plusvalenze sia quella della stipula del contratto (2024) – come ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR – o quella del pagamento dell’ultima rata (2034), visto che il fratello acquirente pagherà in 120 rate mensili con trasferimento della proprietà alla fine del pagamento.

Agenzia delle Entrate: come calcolare la plusvalenza

Il Fisco ha ricordato che, secondo l’art. 67 del TUIR modificato dalla Legge di Bilancio 2024, le plusvalenze da cessione di immobili ristrutturati con il Superbonus sono imponibili se tali immobili sono venduti entro dieci anni dal termine dei lavori. Sono esclusi gli immobili ereditati e quelli utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del periodo. Inoltre, l’art. 68 del TUIR stabilisce che le plusvalenze sono calcolate sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di altri costi inerenti. Per immobili donati, il costo di acquisto è quello sostenuto dal donante.

In particolare poi, per immobili ristrutturati con il Superbonus, se i lavori sono terminati da meno di cinque anni alla vendita, le spese agevolate non sono deducibili. Se i lavori sono terminati da più di cinque anni ma meno di dieci, si considera il 50% di tali spese. Inoltre, il prezzo di acquisto o costo di costruzione è rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per immobili posseduti per più di cinque anni.

Circolare n.13/E

Già la circolare n.13/E del 13 giugno 2024 chiariva quale fosse la base imponibile per la plusvalenza da tassare in caso di deduzione del costo dei lavori. Ovvero:

• per le vendite di immobili entro 5 anni dalla fine dei lavori con Superbonus:
  • le spese relative agli interventi non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto o costruzione dell’immobile se:
    • l’intervento ha usufruito del Superbonus al 110%;
    • sono state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito;
• per le vendite di immobili oltre 5 anni dalla fine dei lavori con Superbonus:
  • se si è usufruito dell’incentivo al 110% e sono state esercitate le opzioni per lo sconto o la cessione del credito, si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Alla plusvalenza calcolata secondo questi criteri può essere applicata l’imposta sostitutiva al 26% con le modalità ordinarie.

Plusvalenza: calcolo del dies a quo

L’Agenzia delle Entrate specifica che il dies a quo per il calcolo del decorso dei dieci anni va individuato nella data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.

Invece, in caso di vendita con riserva di proprietà, la risoluzione 30 gennaio 2009, n. 28/E specifica che il trasferimento della proprietà si verifica al pagamento dell’ultima rata. Di conseguenza la data rilevante per la plusvalenza è quella del trasferimento effettivo della proprietà, che coincide con il pagamento dell’ultima rata.

Nel caso specifico in oggetto di trattazione, quindi, al quesito posto dal contribuente, la plusvalenza non si realizza perché la vendita si perfezionerà dopo dieci anni dalla conclusione dei lavori, superando così il termine previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.

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Cynthia Fiorillo

Redattrice