INDICE
Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto all’intero condominio, consentono sia la ripartizione delle spese sia di determinare il “peso” del voto di ciascun proprietario per l’approvazione delle delibere assembleari.
Può accadere che sia necessario il ricalcolo delle tabelle millesimali.
Ai sensi dell’art. 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, le tabelle possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, nei casi seguenti:
- è presente un errore di calcolo;
- quando le modifiche apportate al fabbricato comportano una variazione del valore proporzionale, anche di una sola unità immobiliare, superiore a 1/5.
Se viene dimostrato che è presente un errore oggettivo come il calcolo matematico, di misurazione oppure sono stati applicati errati coefficienti correttivi è necessario revisionare le tabelle millesimali.
Come già accennato, la revisione delle tabelle millesimali è necessaria quando il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare risulta variato per più di 1/5, ciò avviene quando:
- si esegue una sopraelevazione;
- si ampliano le superfici;
- si esegue un frazionamento di unità immobiliare oppure due o più unità vengono fuse;
- si attua un cambio di destinazione d’uso radicale, per esempio, un ampio locale commerciale viene trasformato in più unità residenziali.
Nel caso in cui sia presente un errore di calcolo oppure un’alterazione del valore superiore a 1/5, la revisione delle tabelle deve essere approvata da una maggioranza che rappresenti i 500 millesimi.
La richiesta di revisione deve essere sostenuta da una perizia tecnica.
Nel caso in cui non si siano verificati né l’errore né l’alterazione del valore proporzionale di almeno un’ unità immobiliare è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali ma con l’approvazione all’unanimità.
Chi paga le spese per la revisione delle tabelle?
Se la revisione deriva da modifiche apportate da un solo condomino alla propria unità immobiliare (per esempio sopraelevazione, fusione, cambio d’uso che altera il valore proporzionale di oltre 1/5), le spese della perizia tecnica e del ricalcolo delle tabelle millesimali sono interamente a carico del condomino.
Invece, se la revisione deriva da un errore di calcolo, le spese vanno ripartite in base alle tabelle millesimali vigenti.
Cosa succede se l’assemblea non approva la revisione?
Se sussistono le condizioni di legge e l’assemblea non si esprime o dà parere negativo, il condomino interessato, se non va a buon fine la mediazione civile, può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la revisione.
Da quando decorrono le nuove tabelle?
Per molto tempo la revisione delle tabelle ha avuto efficacia “ex nunc” (da ora in poi), quindi solo per la ripartizione delle spese future e non quelle effettuate in passato, lasciando “cristallizzati” gli errori del passato a danno di chi aveva pagato più del dovuto.
Di recente la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23739/2024 ha introdotto un principio di forte equità economica, stabilendo che il risparmio indebitamente goduto da un condomino sulla base di tabelle errate si traduce in un ingiusto vantaggio a danno della collettività condominiale.
Di conseguenza, appena la sentenza di revisione delle tabelle diviene definitiva, è riconosciuto l’effetto retroattivo “ex tunc” (da allora) sul piano economico e l’amministratore di condominio è legittimato ad agire per indebito arricchimento contro chi ha pagato meno del dovuto negli anni precedenti, obbligandolo a versare i conguagli arretrati.
Aggiorna le tabelle senza stress: la soluzione è Blumatica Millesimi
Il software Blumatica Millesimi è la soluzione professionale ideale che consente il calcolo e la redazione delle tabelle millesimali per condomini singoli, orizzontali e supercondomini.
La versatilità del software consente di creare le tabelle millesimali impiegando le strutture predefinite ma anche eseguire personalizzazioni.
Completo e conforme alla normativa, Blumatica Millesimi consente di produrre anche la Relazione tecnica, il Regolamento condominiale e il Verbale di approvazione/modifica tabelle.
Scopri subito il software per gestire la revisione delle tabelle millesimali in modo sicuro e professionale.
Technical Support Engineer