Salva Casa: come funziona la Sanatoria edilizia

Dal 30 maggio 2024, grazie all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), privati e Pubbliche Amministrazioni (PA) possono richiedere il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria, anche con il silenzio-assenso. Questo decreto introduce misure di semplificazione per la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”, che, considerando il patrimonio edilizio italiano, riguarderebbe oltre il 50% degli immobili.

Il Decreto Salva Casa introduce le modifiche alle tolleranze costruttive, aumentando proporzionalmente le percentuali dal 2% al 5% in base alla superficie utile. Inoltre, aggiunge altri interventi a quelli già presi in considerazione per le tolleranze esecutive. 

In base a questi nuovi limiti, viene definito un range di irregolarità che andrà ad essere preso come riferimento come difformità parziali per cui è consentito l’accertamento di conformità semplificato che consente di ottenere la sanatoria edilizia 2024.

Cosa prevede la Sanatoria Edilizia 2024

La sanatoria edilizia 2024 permette ai proprietari di immobili con difformità lievi di richiedere la regolarizzazione presso i Comuni. Le nuove misure sono mirate a sanare interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo, come:

• adeguamento delle finestre;
• spostamento di tramezzi;
• aperture non conformi ai permessi edilizi;
• realizzazione di verande e soppalchi;
• aggiunta di parti strutturali non documentate;
• dettagli architettonici.

Accertamento di Conformità

Prima degli aggiornamenti introdotti dal D.L. 69/2024, la caratteristica fondamentale per poter chiedere ed ottenere la sanatoria era la sussistenza del requisito della “doppia conformità” dell’opera, sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.

Il nuovo articolo 36-bis, introdotto nel Testo Unico Edilizia (TUE), prevede una disciplina di sanatoria diversa rispetto all’istituto della doppia conformità, limitatamente agli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 34, TUE);
• in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37, TUE).

Per queste tipologie di intervento, fino alla scadenza dei termini e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulta conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Per gli abusi più gravi, ovvero per gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali, non cambia assolutamente nulla e resta la doppia conformità come condizione necessaria per ottenere la sanatoria dell’abuso edilizio.

Per richiedere la sanatoria, un tecnico abilitato deve verificare se le difformità rientrano nelle tolleranze costruttive ed esecutive che possono essere automaticamente sanate o se si qualificano come difformità parziali.

Come ottenere la Sanatoria Edilizia 2024

Privati e PA possono presentare al Comune la domanda di permesso di costruire o SCIA in sanatoria, assistiti da un tecnico abilitato che attesti la conformità degli interventi alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti.

Il Comune deve pronunciarsi entro:

• 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
• 30 giorni per la SCIA in sanatoria;
• 180 giorni per interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.

Se il Comune non si pronuncia entro questi termini, scatta il silenzio assenso.

I privati che inoltrano la domanda di sanatoria devono pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compresa in un range tra 1.032 euro e 30.987 euro. Alle Pubbliche Amministrazioni, invece, non è richiesto alcun pagamento.

Questa nuova normativa rappresenta un passo significativo verso la semplificazione e regolarizzazione del patrimonio edilizio italiano, offrendo ai cittadini e alle PA strumenti efficaci per sanare difformità edilizie e promuovere una gestione più trasparente e conforme del territorio.

Per elaborare la documentazione necessaria da presentare per la richiesta di sanatoria, è possibile utilizzare il Blumatica Pratiche Edilizie. Il software permette di attingere ai diversi modelli nazionali e regionali aggiornati per ciascun Titolo abilitativo e di ottimizzare la compilazione.