Segnalazione Certificata di Agibilità: iter, responsabilità e allegati

Differenze rispetto al certificato di agibilità e adempimenti per titolare e professionista asseverante

Il decreto legislativo 222/2016 che ha innovato i titoli abilitativi, ha modificato l’articolo 24 del DPR 380/2001 e ha sostituito la domanda per ottenere il certificato di agibilità, quale provvedimento esplicito, con la segnalazione certificata da parte del titolare dell’intervento edilizio.

“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata” (Art. 24 DPR 380/2001).

Il decreto ha provveduto, inoltre, ad abrogare l’articolo 25, trasferendo la disciplina del procedimento all’interno dell’articolo 24; le regioni, dunque, si sono dovute attenere a quanto disposto dalla legge nazionale anche negli aspetti procedimentali.

Quando deve essere presentata la Segnalazione?

Come accadeva per il certificato di agibilità, la segnalazione è necessaria nei seguenti casi:

a. nuove costruzioni

b. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali

c. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

In virtù del punto c), dunque, non è da escludere che anche per interventi minori sottoposti a CILA sia necessaria l’agibilità; se si agisce sugli impianti, infatti, vengono modificate le condizioni di risparmio energetico.

La segnalazione certificata può riguardare anche:

a. singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni

b. singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Chi deve presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità?

In passato, il soggetto titolare dell’intervento era tenuto a chiedere il rilascio del certificato di agibilità all’amministrazione comunale.

Oggi, invece, il soggetto titolare deve presentare allo sportello unico per l’edilizia la Segnalazione Certificata, asseverata da un professionista, e non è previsto il rilascio di documentazione da parte dell’ente. Il professionista coincide col Direttore dei Lavori quando sono state realizzate opere edilizie che necessitano della nuova agibilità.

La sanzione amministrativa pecuniaria non ha subito modifiche e varia tra 77 e 464 euro.

Cos’è cambiato per la tempistica?

Lo sportello unico, in passato, comunicava al richiedente, entro 10 giorni dalla ricezione della domanda, il nominativo del responsabile del procedimento; entro 30 giorni dalla ricezione della suddetta domanda, il responsabile del competente ufficio comunale rilasciava il certificato di agibilità.

Oggi la SCA deve essere presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

Trattandosi non più di una richiesta di un certificato ma di una segnalazione certificata in cui si attesta la conformità dell’intervento alla legge, gli immobili possono essere utilizzati sin dalla data di presentazione della segnalazione allo Sportello Unico.

Cosa deve contenere la Segnalazione e quale documentazione va allegata?

Tra i «moduli unificati e standardizzati per la presentazione delle segnalazioni, comunicazioni e istanze», che la Conferenza Unificata ha adottato in data 5 maggio 2017, in attuazione del decreto legislativo 222/2016, è stato inserito anche il modulo «Segnalazione certificata per l’agibilità» che può essere presentato contestualmente alla comunicazione di fine lavori o successivamente. Esso si compone di quattro sezioni:

sezione A – Titolare

sezione B – Attestazione del Direttore dei Lavori o del Professionista abilitato

sezione C – Soggetti coinvolti

sezione D – Quadro riepilogativo della documentazione.

Per quanto concerne la sezione A, si osserva che il modulo unificato non consente di specificare se la dichiarazione in merito alla agibilità sia riferita ad un intervento edilizio di nuova costruzione, ovvero di ampliamento/sopraelevazione (totale o parziale), ovvero di rigenerazione (in senso lato) di un edificio esistente tramite interventi che possano influire sulle condizioni di agibilità. È consentito, invece, specificare l’attribuzione dell’agibilità parziale relativa all’edificio o all’unità immobiliare.

La Segnalazione certificata per l’agibilità viene definita «SCIA unica» quando, pur presentata per le medesime tipologie di intervento, allega le eventuali segnalazioni, comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche riferite ai procedimenti che hanno incidenza sull’attività edilizia (ad esempio: la Scia in materia di prevenzione incendi).

La normativa nazionale prevede che la documentazione obbligatoria da allegare alla Segnalazione è la seguente:

• attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di agibilità
• certificato di collaudo statico ovvero, dove consentito, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori
• dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche
• gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale
• dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ecco la corrispondenza tra la documentazione richiesta e i contenuti presenti nel modello della Segnalazione Certificata.

Alla sezione D sono presenti, inoltre, l’attestato di qualificazione energetica AQE e la documentazione per assegnazione o aggiornamento della numerazione civica.

Oltre a tale documentazione, devono essere presentate le eventuali ulteriori attestazioni imposte esclusivamente dalla normativa regionale che le regioni hanno inserito nel «Quadro riepilogativo». La Toscana, ad esempio, richiede come allegati il Fascicolo dell’Opera e l’Elaborato delle coperture, ove previsti.

Quali sono gli adempimenti a carico dell’amministrazione?

Il passaggio da un regime che prevedeva il silenzio assenso amministrativo nella domanda del certificato a un sistema di certificazione da parte di tecnico abilitato ha comportato una “privatizzazione” nell’attribuzione dell’agibilità.

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate. Molti comuni hanno istituito sui loro portali una sezione specifica con l’elenco delle Segnalazioni che ogni anno vengono sorteggiate per essere sottoposte a verifica.

A tal proposito si sottolinea che i Comuni, tramite l’adozione del Regolamento Edilizio Tipo, sono tenuti a disciplinare la «sospensione dell’uso» e la «dichiarazione di inagibilità».

Immobili privi di certificato di agibilità: come comportarsi?

Il certificato di agibilità è stato introdotto con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Di conseguenza, gli immobili realizzati e costruiti prima del 1934 non possono avere questo documento se non presentato a seguito di interventi successivi. D’altra parte è abbastanza improbabile che esistano edifici di quest’epoca che, non avendo subito successivi interventi rilevanti sottoposti ad agibilità, non siano divenuti di fatto “anti-igienici” o “inabitabili”, e, così come sono, inadatti ad essere destinati ad un uso civile.

I fabbricati successivi al 1934, generalmente, dovrebbero possedere (per emissione formale o “silenzio assenso”) un originario certificato di agibilità/abitabilità ed è possibile recuperarlo con un accesso agli atti presso gli uffici competenti, qualora fosse stato perso.

Se non fosse presente agli atti, per fare uso legittimo di un immobile già di proprietà a fini residenziali o per esercitarvi qualsiasi attività (commercio, ufficio, artigianato, industria, ecc.), occorre valutare se l’assenza è legata a una mancanza formale o sostanziale. Nel primo caso è sufficiente procedere alla presentazione di una nuova e completa Segnalazione di Agibilità sulla base del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii.; nel secondo caso sussiste l’impossibilità dell’uso dell’immobile e andrà valutata la possibilità di renderlo agibile a seguito di interventi edilizi.

Si ricorda, a tal proposito, che nel caso della compravendita immobiliare l’assenza dell’aspetto formale dell’agibilità non è privo di rilevanza sostanziale nei rapporti tra tutte le parti coinvolte. Infatti, la sola conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza dell’agibilità (non accompagnata da una sua rinuncia formale ed esplicita di tale requisito) non esclude l’invalidazione dell’atto di compravendita.

Il contratto di locazione, invece, è sempre impugnabile e l’inquilino può rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento del contratto o la riduzione del canone.

Blumatica Pratiche Edilizie consente di:

• generare la Segnalazione Certificata di Agibilità contestuale o successiva alla Comunicazione Fine Lavori
• salvare un unico file contenente la richiesta del titolo abilitativo e la chiusura dei lavori
• elaborare la Segnalazione Certificata senza partire dalla richiesta del titolo abilitativo, nel caso in cui il tecnico non coincida col progettista oppure per attestare agibilità di opere esistenti
• ottenere in automatico l’elenco degli allegati, a seconda della Regione selezionata, e caricare file in vario formato
• generare un unico PDF da inviare all’amministrazione.

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