Stato legittimo dell’immobile: attestazione secondo le nuove regole del Decreto Salva Casa

Lo stato legittimo dell’immobile dimostra che un immobile è conforme ai progetti approvati e alle norme edilizie vigenti.

Prima dell’emanazione del Decreto Salva Casa, il Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001 all’art. 9 bis prevedeva che:

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

È, infatti, un’attestazione indispensabile, una conditio sine qua non, per realizzare interventi edilizi sull’immobile, usufruire dei bonus fiscali (a eccezione del Superbonus) e concludere compravendite.

Di conseguenza, se un immobile è nello stato legittimo, non presenta abusi edilizi.

L’intervento legislativo del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, il DL 69/2024, Decreto “Salva Casa” va a modificare tale definizione, introducendo delle misure che semplificano le modalità per ottenere lo stato legittimo dell’immobile e quindi sbloccare l’attuale stallo delle compravendite.

Come cambia lo stato legittimo dell’immobile

PRIMA

Dal DPR 380/2001 ad oggi – fino al 29 maggio 2024 – lo stato legittimo era attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Quindi era necessario il possesso dei seguenti documenti:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria);
2. ogni titolo successivo relativo a interventi su intero immobile (o singola u.i.);
3. ogni titolo successivo relativo a interventi parziali intero immobile (o singola u.i.).

In mancanza di anche uno di questi titoli non era possibile attestare lo stato legittimo.

ORA

Dall’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, DL 69/2024, invece, per ottenere lo stato legittimo è necessario alternativamente il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione oppure il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. 

In questo caso sono necessari i documenti che attestano o il titolo originario che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile (punto 1), oppure ogni titolo successivo relativo a interventi su intero immobile (punto 2) e ogni titolo successivo relativo a interventi parziali intero immobile (punto 3).

Leggi anche tutti i dettagli sulle altre semplificazioni apportate dal Decreto Salva Casa:

Tolleranze costruttive: cosa sono e come cambiano

Come funziona la Sanatoria edilizia

Il Decreto Salva Casa prevede che l'”ultimo intervento” per sostituire quello originario sia rilasciato a seguito di un procedimento che verifica l’esistenza del titolo abilitativo originario. 

Sono inclusi i titoli rilasciati o formati in base agli articoli 36, 36-bis e 38. In particolare, i titoli idonei sono:

1. permesso di costruire in sanatoria con doppia conformità (art. 36);
2. permesso di costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria con singola conformità urbanistica al momento della richiesta e conformità edilizia al tempo della realizzazione (art. 36-bis);
3. sanzione pecuniaria per annullamento del permesso di costruire, con effetti di permesso di costruire in sanatoria (art. 38).

Come certificare lo stato legittimo di un immobile

Il certificato di stato legittimo di un immobile è rilasciato da un tecnico abilitato (ad esempio un ingegnere, architetto, geometra o perito), che si assume la responsabilità dei dati asseverati e dei documenti allegati. Dopo un sopralluogo, il tecnico produce una dichiarazione asseverata di conformità urbanistica, attestando che:

Cynthia Fiorillo

Redattrice