Sergio Schettini
Il Market Comparison Approach (MCA) è una procedura sistematica di comparazione (comparison) applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnico-economiche. È un metodo di stima immobiliare basato sul confronto con beni simili rilevati nello stesso segmento di mercato.
In definitiva grazie a questo procedimento è possibile pervenire, in maniera scientifica e dimostrabile, al prezzo di mercato o al reddito di un immobile.
Il principio del MCA
INDICE
L’MCA si fonda sul principio per cui “il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili”.
Un compratore, infatti, non pagherà per un immobile sostituibile con altri simili più del prezzo di acquisto di un altro immobile con le stesse caratteristiche nello stesso mercato.
Il Marginalismo e la legge di Jevons
Il MCA è discendente diretto della teoria economica cosiddetta Marginalista o Marginalismo. Senza spingerci troppo in là con l’analisi di questa importante teoria economica oggi dominante, e che ha rivoluzionato e sostituito tutte le teorie precedenti, soffermiamoci solo nel considerare le ricadute utili che ha registrato nel tema delle stime immobiliari.
Per la legge di Jevons, se due immobili presentano le stesse caratteristiche di formazione del valore sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo il prezzo fissato dal mercato sarà il medesimo.
La funzione comparativa estimativa afferma che la differenza di prezzo tra due immobili è funzione delle differenze presentate dalle loro caratteristiche.
È facile, a questo punto, dedurre che il MCA si fonda su coerenti premesse estimative, su puntuali rilevazioni di mercato, su uno svolgimento metodologico condotto sistematicamente, e sulla dimostrazione dei risultati.
Bisogna reperire, insomma, il maggior numero di informazioni possibili riguardo i beni di confronto per riuscire ad analizzarne le specifiche caratteristiche e valutare i prezzi marginali.
Il procedimento di stima MCA
Per applicare correttamente il MCA si devono compiere aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base a caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle comuni caratteristiche dell’oggetto di stima (subject). Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari e possono essere stimati attraverso i tradizionali criteri di stima:
- prezzo;
- valore di costo;
- valore di trasformazione;
- valore complementare;
- valore di sostituzione.
In pratica potremmo affermare che il MCA consiste in queste fasi principali:
- analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato;
- rilevazione dei dati immobiliari completi (inquadramento satellitare, planimetrie, piante, foto, ecc.);
- scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
- compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
- stima dei prezzi marginali (adjustments);
- redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
- sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.
Gli aggiustamenti sono il perno dell’analisi MCA. Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject.
Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l’incidenza di ogni singola caratteristica nella formazione del prezzo di una unità immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al prezzo dei comparabili è possibile individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della stima, vale a dire del subject.
La scelta delle caratteristiche
Per la corretta applicazione del procedimento MCA è determinante la scelta e la valutazione delle caratteristiche sia degli immobili di confronto (comparabili) che del subject (immobile da stimare).
Le caratteristiche da contemplare, fondamentalmente, possono essere:
- quantitative – la determinazione delle caratteristiche quantitative avviene secondo misure tecniche ed economiche prese nella scala di misura cardinale;
- qualitative – queste caratteristiche si determinano con la misura in scala nominale e in scala ordinale:
- caratteristiche qualitative non ordinabili (dicotomiche) – Queste caratteristiche si misurano assegnando i valori zero e uno (variabili dicotomiche) rispettivamente in assenza e in presenza della caratteristica; oppure convenendo di assegnare zero a una e uno all’altra di due modalità;
- caratteristiche qualitative ordinabili (ordinali) – Per queste caratteristiche la misura si può determinare con l’impiego della scala a punteggio (stato di manutenzione, ecc.).
I rapporti mercantili
Un metodo di misurazione e determinazione di alcune caratteristiche, è rappresentato dai rapporti mercantili. Un rapporto mercantile esprime la relazione sintetica tra due grandezze tecnico-economiche immobiliari. Poiché si tratta di rapporti tra grandezze omogenee, esso è rappresentato da un numero puro (adimensionale) in genere contrassegnato con π, simbolo ormai affermato e riconosciuto nel mondo delle stime immobiliari.
Dei semplici esempi che meglio spiegano cos’è un rapporto mercantile, sono il rapporto, appunto, tra la superficie di collegamento e passaggio e la superficie principale di due appartamenti distribuiti all’interno secondo una concezione classica o moderna, oppure il rapporto tra gli spazi interni e quelli esterni, ecc.
Utilizza il software Blumatica Stime Immobiliari per applicare il MCA
Blumatica Stime Immobiliari è stato concepito proprio per questo. In effetti il software è in grado di supportare il moderno perito estimatore in qualsiasi caso: sia se il tecnico si trovi a dover risolvere dei casi di stima con i metodi standard, analitici o sintetici, sia se desidera elaborare una stima MCA secondo i moderni standard internazionali.
E sarà proprio con l’illustrazione dettagliata di soluzioni pratiche col metodo MCA applicato a “casi di studio” operativi commentati passo-passo ed eseguiti col software Blumatica Stime Immobiliari che proseguiremo in questa serie di articoli di cui avete appena finito di leggere la parte inaugurale.
Non perderti il prossimo articolo della serie che illustrerà la tabella di sintesi MCA del programma completamente editabile, configurabile e personalizzabile!
Cynthia Fiorillo
Giulio Botta