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Quanto vale davvero un immobile? Fino a pochi anni fa, la risposta sembrava dipendere soprattutto da posizione, superficie, stato manutentivo, destinazione d’uso e andamento del mercato. Oggi questi elementi, pur restando fondamentali, hanno concesso spazio ad altri criteri: la capacità dell’immobile di mantenere la propria attrattività nel tempo, l’efficienza energetica, la resilienza ai rischi e la sua adattabilità ai cambiamenti normativi e di mercato.
È in questo scenario che si inserisce il Property Value, concetto introdotto dal Regolamento (UE) 2024/1623, noto come CRR3, applicabile dal 1° gennaio 2025 e ripreso nella quinta edizione delle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.
Property Value: cosa significa davvero
Prima di tutto, una precisazione: il Property Value non è un “indice” nel senso di un punteggio o di una nuova classe attribuita all’edificio. La normativa europea lo definisce come il “valore dell’immobile” determinato secondo criteri prudenziali, con l’obiettivo di considerare non soltanto il valore osservabile oggi sul mercato, ma anche la sua sostenibilità lungo la durata del finanziamento.
Il punto di partenza resta il valore di mercato, cioè il valore ricavato dalle evidenze e dalle condizioni effettive del mercato. Il Property Value introduce però una prospettiva più prudente: esclude aspettative di incremento dei prezzi non dimostrate e richiede di considerare il rischio che il valore corrente possa risultare superiore a quello sostenibile nel tempo.
Non basta quindi fotografare quanto vale oggi un immobile. Diventa importante chiedersi quanto quel valore sia solido e affidabile negli anni.
Perché la classe energetica entra nella valutazione
Tra i fattori che possono influenzare la sostenibilità del valore, la prestazione energetica assume un ruolo sempre più rilevante. Un edificio efficiente può offrire consumi più contenuti, minori costi di gestione e una maggiore capacità di rispondere all’evoluzione delle norme e della domanda.
Al contrario, un immobile energivoro potrebbe richiedere interventi di riqualificazione per restare competitivo, con costi che possono incidere sulla sua appetibilità futura. Non significa, però, che a una determinata classe energetica corrisponda automaticamente una precisa percentuale di aumento o riduzione del valore.
La valutazione deve restare legata al mercato e alle caratteristiche specifiche del bene. La classe energetica diventa quindi una delle informazioni da interpretare insieme alla localizzazione, alla tipologia immobiliare, allo stato dell’edificio, ai costi di adeguamento e al comportamento della domanda nel segmento di riferimento.
Dal valore di mercato alla sostenibilità del valore
Il cambio di prospettiva è significativo. Il Property Value invita a considerare l’immobile non soltanto come bene da scambiare, ma come garanzia destinata a conservare nel tempo una determinata consistenza economica.
Le Linee Guida ABI richiamano, oltre alla performance energetica, diversi ambiti di rischio: esposizione a eventi fisici come fenomeni climatici, idrogeologici o sismici; rischi di transizione legati all’evoluzione normativa; caratteristiche della zona; conformità dell’immobile; fungibilità e capacità di adattarsi a usi differenti.
Per gli immobili destinati a produrre reddito assume inoltre particolare importanza la capacità di mantenere nel tempo una domanda stabile e una redditività coerente con il mercato.
Non una semplice “decurtazione” del valore
Un altro aspetto essenziale è che il Property Value non può essere ottenuto applicando una riduzione percentuale standard al valore di mercato. Eventuali scostamenti devono essere motivati da dati e analisi riferiti allo specifico immobile.
Questo rende ancora più centrale il lavoro del valutatore, chiamato a costruire una stima trasparente, documentata e basata su informazioni verificabili. La qualità dei dati, la scelta dei comparabili, l’adozione di metodologie estimative riconosciute e la capacità di motivare i risultati diventano elementi decisivi.
In altre parole, più aumenta il numero dei fattori da considerare, più cresce l’esigenza di una valutazione strutturata e tecnicamente solida.
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L’evoluzione del quadro normativo non sostituisce i tradizionali metodi di stima, ma ne rafforza l’importanza. Il valore di mercato resta la base indispensabile da cui partire e deve essere determinato attraverso procedimenti coerenti, dati attendibili e confronti correttamente documentati.
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In un mercato in cui efficienza energetica, rischi e sostenibilità del valore assumono un peso crescente, disporre di strumenti che rendano la valutazione più ordinata, verificabile e documentata è un vantaggio concreto.
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Sergio Schettini