Superbonus 110% in caso di condominio misto con unità residenziali e non

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Come occorre predisporre la pratica ENEA e il calcolo degli APE Convenzionali pre e post intervento? Ecco i chiarimenti da parte degli enti competenti.

Come predisporre la pratica di Superbonus nel caso di condomini con unità residenziali e altre non residenziali.

Nel caso di condiminio misto, con alcune unità immobiliari residenziali e altre non residenziali, è possibile usufruire del Superbonus 110%? Se sì, come occorre predisporre la pratica ENEA e il calcolo degli APE Convenzionali pre e post intervento?

Proviamo a dare una risposta a queste domande riportando i diversi chiarimenti arrivati sul tema da parte degli enti competenti.

Agenzia delle Entrate – Circolare 24/E (8 agosto 2020)

Al paragrafo 2 della Circolare 24/E, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Agenzia delle Entrate – Circolare 30/E (22 dicembre 2020)

Al paragrafo 4.2.2 della Circolare 30/E l’Agenzia delle Entrate chiarisce nuovamente quanto riportato nella precedente circolare, riportando il seguente esempio:

  1. Nella circolare n.24/E del 2020 (pag. 15) è precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del Superbonus, soltanto se riguardano un edificio “residenziale” considerato nella sua interezza cioè qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Come si conteggia tale superficie? Ai fini del calcolo occorre tener conto anche della superficie di eventuali unità immobiliari di categoria A/1 (“abitazione di tipo signorile”) facenti parte dello stesso condominio?
  2. Nella citata circolare 24/E è stato precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Quindi, in sostanza, nel caso di:

  • edificio “residenziale nel suo complesso” – in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
  • edificio “non residenziale nel suo complesso” – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus.

 

Vademecum ENEA – APE Convenzionale

Al punto 2.1 del Vademecum sull’APE Convenzionale, l’ENEA chiarisce che nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, l’APE convenzionale si riferisce solitamente all’intero edificio. Bisogna distinguere però i seguenti casi:

  1. incidenza del residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo. Nell’APE convenzionale si mette, quindi, la spunta su “Residenziale” e se ci sono unità immobiliari non residenziali dotate di impianto di climatizzazione invernale o sulle quali è legittimo installarlo, si mette la spunta anche su “Non residenziale”.
  1. incidenza del residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: la spunta va messa solo su “Residenziale”. Le unità immobiliari da considerare nell’APE convenzionale sono solo quelle residenziali comprendenti anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 “Linee guida per la certificazione energetica”.

Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.

 

Riposta 453 (1 luglio 2021) – Agenzia delle Entrate

Con la risposta 453/2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce nuovamente le modalità per poter usufruire del Superbonus 110% nel caso di condominio misto.

In particolare, il caso esaminato riguarda un edificio composto da 3 volumi (“A”, “B” e “C”), 2 dei quali costituiti in condominio (“A” e “B”):

  • Il volume “A” ospita un istituto di credito al piano terra, immobili misti al primo piano e unità residenziali al secondo e terzo piano.
  • Il volume “B” è costituito sia al primo piano che al piano terra da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di credito). Quest’ultimo, titolare di una unità immobiliare di categoria

Il condominio vorrebbe usufruire del Superbonus per realizzare:

  • un intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud nel volume “A”;
  • un intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura nel fabbricato “B”.

L’Agenzia delle Entrate, ricordando quanto riportato nella circolare 24/E e nelle disposizioni ENEA, ritiene che occorre considerare l’edificio nelle sua interezza (Volumi “A”, “B” e “C”), sia per il rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, sia per il calcolo dell’APE Convenzionale.

 


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Luca Cocozza

R&S Area Energia


  • Andrea

    7 Febbraio 2022 at 22:04

    Nel caso di condominio misto di 6 unità di tipo abitativo e 2 unità di tipo commerciale, tutte in comproprietà di 4 persone fisiche, è possibile “cedere le quote” tale che ogni proprietario possa accedere alle detrazioni di 2 di 8 unità? grazie

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      9 Febbraio 2022 at 09:51

      Salve,

      se nell’edificio sono presenti due proprietari distinti, questo si configura come condominio (anche senza la costituzione formale). Pertanto, in tal caso sarà possibile procedere con gli interventi trainanti (con massimale calcolato in funzione del numero di unità immobiliare) e ogni proprietario potrà beneficare della detrazione anche per gli interventi trainati (su massimo due unità)

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.

      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Antonio Auricchio

    26 Febbraio 2022 at 10:20

    Tre palazzine distinte A-B-C solo la B ha una tabella A con15 Condomini e con un Regolamento contrattuale. Dovendo aderire al Superbonus 110% sono state fatte delle riunioni Condominiali con la sola tabella del riscaldamento quella che ci lega alle altre 2 palazzine. Nella discussione in Assemblea i tecnici intervenuti hanno dichiarato che successivamente sarà approntata una “ipotetica” tab. A del riscaldamento per consentire il raggruppamento delle 3 palazzine in modo da poter fare il Superbonus anche alle palazzine A – C. Chiedo se tutto questo sia regolare, una parte dei condomini pal.B ha votato contro questa escamotage non condivisa. Grazie

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      28 Febbraio 2022 at 09:45

      Salve,

      nel caso di interventi su parti comuni risulta fondamentale la presenza delle tabelle millesimali (sia di proprietà generale che, nel caso di impianto centralizzato, di riscaldamento), al fine di calcolare la corretta ripartizione delle spese.

      In particolare, tali tabelle possono anche essere redatte a seguito degli interventi, in quanto a seguito di interventi che modificano le prestazioni dell’edificio, potrebbero cambiare anche le stesse tabelle millesimali di riscaldamento, da calcolare secondo la UNI 10200.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Paolo

    17 Marzo 2022 at 07:44

    Buongiorno,
    nel caso di edificio, unico proprietario, azienda agricola composto da oltre il 50% da unità accatastata come residenziale e la restante unità accatastata come bene strumentale ad uso dell’azienda, come può essere interpretato?
    Può ricadere nella fattispecie di condominio minimo? Quante unità possono essere considerate per i massimali eco e sisma bonus?

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      22 Marzo 2022 at 13:19

      Salve,
      la invito a contattare direttamente il nostro settore assistenza, aprendo un ticket dal software o dal nostro sito https://www.blumatica.it/supporto/.

      Cordialmente

      Commenta

  • Antimo

    16 Aprile 2022 at 09:18

    Nel nostro condominio di 120 appartamenti, 10 di questi sono di proprietà del Comune . Nel nostro caso , questi ultimi appartamenti, hanno diritto alla quota di detrazione spettante per il 110% ?

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      28 Aprile 2022 at 16:04

      Salve,

      sì, in quanto per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio (quindi trainanti) sono ammesse tutte le unità immobiliari dell’edificio.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Ernesto

    28 Aprile 2022 at 11:14

    Salve, devo redigere un pratica ecobonus 110 su un condominio costituito da n. 4 unità abitative e n.6 c/2, dove la superficie residenziale supera il 50% di quella totale. Nel censire gli ambienti nel software energy devo anche considerare i c/2 come zone non climatizzate o semplicemente limitarmi ad indicare gli elementi confinanti degli appartamenti con le relative zone fredde?
    Grazie

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    • Ufficio Blumatica

      28 Aprile 2022 at 16:09

      Salve,

      le unità C2 intervengono nel calcolo energetico esclusivamente come locali non riscaldati che generano dispersioni termiche. Pertanto, durante la fase di censimento, può sia non censirli (indicando quindi uno delle opzioni di confine semplificato previste dalla UNI/TS 11300-1), sia censirli come zone non climatizzate (in modo da calcolare analiticamente la temperatura, e di conseguenza le dispersioni verso tali ambienti).

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Andrea

    4 Maggio 2022 at 15:21

    Buonasera,
    una piccola palazzina con locale commerciale al piano terra e abitazione civile al primo piano (con superficie > della superficie del negozio), entrambe con entrate indipendenti, può considerarsi minicondominio, e quindi accedere alle agevolazioni del Superbonus 110 fino al 31 dicembre del 2023?
    L’Ape convenzionale pre intervento deve tenere in considerazione la sola abitazione o anche il locale commerciale (il cui proprietario vorrebbe usufruire delle agevolazioni per il cappotto)?
    Grazie

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    • Ufficio Blumatica

      6 Maggio 2022 at 14:39

      Salve,

      se le unità hanno proprietari diversi, può tranquillamente configurarsi come “condominio” e, pertanto, impostare un’unica pratica che contenga entrambe le unità.
      Ovviamente, affinché si possa beneficiare della detrazione per l’intervento di isolamento termico delle pareti anche per il locale commerciale, è necessario che questo sia dotato di impianto termico.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Rita

    7 Maggio 2022 at 13:59

    Buon pomeriggio,
    mi riallaccio alla risposta al precedente quesito (palazzina con locale commerciale e abitazione), per chiedere cortesemente se nel caso l’abitazione e il negozio fossero di unica proprietaria (ma con il negozio – in questo caso un bar – affittato con contratto regolare all’attuale gestore) vale ancora il principio del minicondominio con scadenza fine lavori al 2023.
    Vi ringrazio sin d’ora per il vs supporto ed il servizio che state rendendo.
    Cordiali Saluti

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    • Ufficio Blumatica

      12 Maggio 2022 at 12:20

      Salve,

      sul decreto non è specificato nessun aspetto in merito alla destinazione d’uso delle unità al fine di considerare l’edificio come “mini-condominio”.

      Pertanto, nel suo caso può procedere in tal senso; ovviamente sull’unità non residenziale non potranno essere effettuati interventi trainati.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

      • Rita

        13 Maggio 2022 at 16:37

        Buongiorno,
        quindi in presenza di questo mini-condominio (abitazione più attività commerciale) la scadenza rimane fine 2023 sia se la richiesta di accesso al Superbonus (eco e sisma) viene fatta dalla sola proprietaria per le due unità immobiliari, sia se interviene anche l’affittuario dell’esercizio commerciale?
        Di nuovo grazie per il vs indispensabile supporto.
        Cordiali Saluti

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        • Ufficio Blumatica

          26 Maggio 2022 at 17:33

          Sì, esatto.

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  • leo

    14 Maggio 2022 at 10:16

    Buongiorno,
    volevo sapere se per accedere al Superbonus 110 è possibile considerare come intervento trainante la sostituzione del cappotto esistente (realizzato sulle facciate del mio condominio 10 anni orsono e ad oggi non corrispondente ai requisiti della Tabella E del Decreto 06/08/2020) con un isolamento termico conforme, e quindi trainare gli altri interventi di sostituzione degli infissi esterni e la sostituzione delle caldaie autonome dei singoli appartamenti.
    Cordiali Saluti

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    • Ufficio Blumatica

      27 Maggio 2022 at 09:29

      Salve,

      in base al Decreto Requisiti Ecobonus (DM 6/08/2020) è possibile accedere alla detrazione se la trasmittanza pre intervento è inferiore ai limiti riportati nell’Allegato E e la trasmittanza post intervento è superiore a tali limiti.

      Pertanto, nel suo caso può sicuramente accedere al Superbonus 110%.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Rita

    15 Giugno 2022 at 14:30

    Buongiorno,
    un condominio di cui sono il tecnico incaricato per la pratica superbonus 110 attualmente presenta un cappotto termico esterno (installato circa 10 anni fa) e caldaie autonome per ogni alloggio. Si devono eseguire interventi sia di sismabonus che di efficientamento energetico. Gli interventi strutturali sono previsti sui nodi esterni travi-pilastri su tutte le facciate, previa ovviamente rimozione del cappotto esistente. Il rifacimento del cappotto potrebbe in questo caso essere considerato come intervento trainante per l’ecobonus, visto che tecnicamente si opererebbe su facciate ormai prive di rivestimento? Ed in questo caso l’APE ante deve tenere in considerazione il vecchio cappotto oppure no?
    Cordiali Saluti

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    • Ufficio Blumatica

      21 Giugno 2022 at 13:14

      Salve,

      premesso che è possibile beneficiare della detrazione solo nel caso in cui le strutture disperdenti (es. pareti, coperture, infissi, ecc.) abbiano una trasmittanza pre-intervento superiore al valore limite previsto dal Decreto Requisiti Ecobonus, nel caso in cui sia soddisfatto tale requisito è possibile usufruire della detrazione per la sostituzione del cappotto; nel calcolo dell’APE pre deve essere ovviamente considerato il cappotto pre-esistente.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Matteo

    21 Giugno 2022 at 09:02

    Buongiorno, innanzitutto complimenti per la chiarezza espositiva del vostro blog.
    Ho una domanda sull’argomento condominio misto. Nel caso di una piccola palazzina, con piano terra adibito ad attività commerciali e quelli superiori di tipo residenziale (con superficie > 50% del totale), sembra che sia possibile estendere il cappotto anche alla parte ad uso commerciale al piano terra (cappotto fino a terra, insomma), a patto che i locali commerciali siano climatizzati. Ma nel caso che non lo siano, siccome il piano superiore disperde verso quest’ultimo, che a sua volta disperde verso l’esterno, non sarebbe possibile considerare di isolare, con cappotto, i muri esterni del piano inferiore, considerando che non si può “mettere mano” al solaio di separazione? L’unico modo per ridurre le dispersioni verso l’esterno del solaio sarebbe questo. Sarebbe un caso, diciamo, analogo a quello del sottotetto non abitabile, per il quale è ammesso isolare il tetto a falda anzichè il solaio. Secondo voi, si può fare? Grazie in anticipo

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      21 Giugno 2022 at 13:15

      Salve,

      le confermiamo che la sua interpretazione è corretta, ovvero nel caso in cui i locali al piano terra non siano climatizzati non è possibile beneficiare del Superbonus (ma solo del Bonus Ristrutturazione 50%) per l’eventuale intervento di coibentazione delle pareti di tali locali.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

      • Matteo

        21 Giugno 2022 at 19:05

        Grazie

        Commenta

  • Giuseppe

    22 Giugno 2022 at 10:18

    Buongiorno, abito in un condominio di 6 Unità immobiliari, di 4 negozi e 3 magazzini con i seguenti millesimi di proprietà;
    1) N° 6 unità immobiliari per millesimi di proprietà 379/1000 di proprietà dei singoli condomini
    2) N° 4 negozi per millesimi di proprietà 279/1000 di proprietà di solo 2 condomini
    3) N° 2 magazzini per millesimi di proprietà 342/1000 di proprietà esclusiva di un solo condomino
    Essendo 6 Unità immobiliari e 6 locali commerciali di cui 4 riscaldati (50% cat. A2 e 50% C1 e C2) e detenendo i locali commerciali la maggioranza dei millesimi di proprietà (621/1000) chiedo, è possibile usufruire del Superbonuis110. Cordiali saluti e Grazie

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    • Ufficio Blumatica

      4 Luglio 2022 at 09:37

      Salve,

      in base a quanto definito dalle circolari dell’AdE e chiarimenti ENEA, per poter accedere al Superbonus è necessario che la superficie catastale delle unità residenziali sia maggiore del 50% della superficie totale dell’edificio.

      Nel caso in cui tale requisito non fosse soddisfatto, può beneficiare della detrazione solo la porzione residenziale dell’edificio.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Laura

    3 Settembre 2022 at 12:22

    Buongiorno,
    mi sto occupando dell’analisi preliminare per accesso al superbonus di condominio composto per la maggior parte da u.i. residenziali e da 1 u.i. commerciale con annesso seminterrato accatastato come C3 ma privo di impianto.
    E’ quindi necessario inserire in APE convenzionale, sia ante che post, il seminterrato dotato di impianto di riscaldamento fittizio?
    in questo caso il pavimento del negozio viene considerato superficie disperdente verso znr o non disperdente?
    Grazie.

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      5 Settembre 2022 at 12:09

      Salve,
      anche i locali commerciali devono rientrare nella valutazione, pertanto vanno inseriti sia nell’APE pre che post.
      Non essendoci impianti si procede al calcolo con l’impianto simulato (deselezionando semplicemente la spunta sui servizi della zona termica).
      In virtù di tale impostazione, il pavimento di tale locale è da considerarsi superficie disperdente.
      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti

      Commenta

  • Mark

    22 Settembre 2022 at 19:59

    Ho una domanda sull’argomento condominio misto. Nel caso di una palazzina, con piano terra adibito ad attività commerciali e quelli superiori di tipo residenziale (con superficie > 50% del totale), l’isolamento termico a mezzo cappotto non sarà esteso anche al piano terra essendo questi locali commerciali non riscaldati (cappotto fino a terra, insomma). Il quesito che le poniamo è il seguente, non essendo agevolabile la spesa al 110 % della coibentazioni delle pareti esterne prospicienti i locali commerciali (essendo in questo caso freddi) come ci si comporta per la ripartizione della spesa sostenuta sulla coibentazione delle parti comuni, i locali commerciali compartecipano alla spesa usufruendo anche questi dell’agevolazione al 110% o non avendo i requisiti l’aliquota applicabile è del 50%? Avete anche riferimento normativo in merito? Grato per la collaborazione

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      27 Settembre 2022 at 09:14

      Salve,

      trattandosi di parti comuni, concorrono alla spesa anche i locali commerciali, i quali, come riportato in diverse circolari e interpelli dell’Agenzia delle Entrate, potranno comunque beneficiare del Superbonus 110% per le opere che riguardano parti comuni.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • Marco

    11 Ottobre 2022 at 12:03

    Buongiorno, ho una domanda.
    Condominio di 6 appartamenti, di cui 5 posseduti da un unico proprietario.
    Prefiguro questa ipotesi: Tutti gli appartamenti usufruiscono del Superbonus per le parti comuni per realizzare il cappotto (trainante), mentre il proprietario dei 5 appartamenti usufruisce del Superbonus per interventi trainati (finestre e caldaie) solo per 2 di essi.
    E’ una ipotesi corretta?

    Commenta

    • Ufficio Blumatica

      12 Ottobre 2022 at 17:53

      Salve,
      le confermiamo che la sua interpretazione è corretta.

      Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
      Cordiali saluti.

      Commenta

  • alessandro

    13 Ottobre 2022 at 18:09

    Condominio 13 unità abitative
    3 commerciali al piano terra
    8 garage interrato di cui 4 pertinenziali e 4 ad esterni (tutti i garage sono gestiti da una alto amministratore con codice fiscale e quote millesimale diverse). Come mi comporto per il calcolo dei massimali eco e sisma

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  • alessandro

    17 Ottobre 2022 at 10:04

    Buongiorno
    Ho il caso di un condominio così composto:
    14 unità abitative + un sottotetto c2
    4 commerciali al piano terra + uno al seminterrato
    10 garage al secondo interrato (di cui 4 pertinenziali) ma gestiti da un altro amministratore e quindi con un CF diverso dal condominio principale.
    Come mi comporto per il calcolo dei massimali per posa cappotto su parti comuni?
    Grazie

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