Superbonus 110% in caso di condominio misto con unità residenziali e non

Come predisporre la pratica di Superbonus nel caso di condomini con unità residenziali e altre non residenziali.

Nel caso di condiminio misto, con alcune unità immobiliari residenziali e altre non residenziali, è possibile usufruire del Superbonus 110%? Se sì, come occorre predisporre la pratica ENEA e il calcolo degli APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi Convenzionali pre e post intervento?

Proviamo a dare una risposta a queste domande riportando i diversi chiarimenti arrivati sul tema da parte degli enti competenti.

Agenzia delle Entrate – Circolare 24/E (8 agosto 2020)

Al paragrafo 2 della Circolare 24/E, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Agenzia delle Entrate – Circolare 30/E (22 dicembre 2020)

Al paragrafo 4.2.2 della Circolare 30/E l’Agenzia delle Entrate chiarisce nuovamente quanto riportato nella precedente circolare, riportando il seguente esempio:

1. Nella circolare n.24/E del 2020 (pag. 15) è precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del Superbonus, soltanto se riguardano un edificio “residenziale” considerato nella sua interezza cioè qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Come si conteggia tale superficie? Ai fini del calcolo occorre tener conto anche della superficie di eventuali unità immobiliari di categoria A/1 (“abitazione di tipo signorile”) facenti parte dello stesso condominio?
2. Nella citata circolare 24/E è stato precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Quindi, in sostanza, nel caso di:

• edificio “residenziale nel suo complesso” – in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
• edificio “non residenziale nel suo complesso” – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus.

Vademecum ENEA – APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi Convenzionale

Al punto 2.1 del Vademecum sull’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi Convenzionale, l’ENEA chiarisce che nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, l’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi convenzionale si riferisce solitamente all’intero edificio. Bisogna distinguere però i seguenti casi:

1. incidenza del residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo. Nell’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi convenzionale si mette, quindi, la spunta su “Residenziale” e se ci sono unità immobiliari non residenziali dotate di impianto di climatizzazione invernale o sulle quali è legittimo installarlo, si mette la spunta anche su “Non residenziale”.

1. incidenza del residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: la spunta va messa solo su “Residenziale”. Le unità immobiliari da considerare nell’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi convenzionale sono solo quelle residenziali comprendenti anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 “Linee guida per la certificazione energetica”.

Nell’ApeL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.

Riposta 453 (1 luglio 2021) – Agenzia delle Entrate

Con la risposta 453/2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce nuovamente le modalità per poter usufruire del Superbonus 110% nel caso di condominio misto.

In particolare, il caso esaminato riguarda un edificio composto da 3 volumi (“A”, “B” e “C”), 2 dei quali costituiti in condominio (“A” e “B”):

• Il volume “A” ospita un istituto di credito al piano terra, immobili misti al primo piano e unità residenziali al secondo e terzo piano.
• Il volume “B” è costituito sia al primo piano che al piano terra da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di credito). Quest’ultimo, titolare di una unità immobiliare di categoria

Il condominio vorrebbe usufruire del Superbonus per realizzare:

• un intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud nel volume “A”;
• un intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura nel fabbricato “B”.

L’Agenzia delle Entrate, ricordando quanto riportato nella circolare 24/E e nelle disposizioni ENEA, ritiene che occorre considerare l’edificio nelle sua interezza (Volumi “A”, “B” e “C”), sia per il rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, sia per il calcolo dell’APEL’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o anche comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile e indica gli interventi migliorativi più convenienti. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile, ed è guidato verso una... Leggi Convenzionale.

Per il tuo Superbonus affidati a chi ti segue passo passo in tutti gli aspetti delle tue pratiche!

Scopri i software Blumatica e provali gratis per 30 giorni*.

*I progetti realizzati con la versione di prova possono tranquillamente essere recuperati con la versione ordinaria, previo sblocco del file da parte del settore help desk Blumatica.

Luca Cocozza

Responsabile Ricerca e Sviluppo Area Energia