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Chiunque abbia cercato casa almeno una volta si è probabilmente trovato davanti ad annunci che sembrano parlare linguaggi diversi. Un appartamento viene descritto come “100 metri quadrati”, un altro con dimensioni apparentemente simili ne dichiara 85, magari aggiungendo balcone, terrazzo, cantina o giardino. Poi arriva la visita e può capitare che gli spazi percepiti siano molto diversi da quelli immaginati leggendo l’annuncio. Non è necessariamente un errore: spesso cambia semplicemente il criterio con cui la superficie è stata calcolata.
Per chi compra o prende in affitto un immobile, questa differenza non è affatto secondaria. La metratura contribuisce a formare l’idea del valore dell’abitazione, incide sul confronto tra più proposte e può influenzare la valutazione del prezzo richiesto. Sapere che cosa comprende quel numero aiuta quindi a leggere con maggiore consapevolezza un annuncio e a capire perché due case che sembrano avere gli stessi metri quadrati possano, nella realtà, offrire spazi abitabili differenti.
Quando si parla di metratura, infatti, dire semplicemente “90 metri quadrati” può non bastare. Quel numero può riferirsi alla superficie utile netta, alla superficie lorda oppure alla superficie commerciale: tre grandezze che rispondono a finalità diverse e non vanno considerate intercambiabili. Comprendere cosa includono, e soprattutto cosa escludono, è importante sia per chi si avvicina al mercato immobiliare sia per il professionista chiamato a stimare correttamente un immobile.
La superficie utile netta: lo spazio realmente fruibile
La superficie utile netta descrive, in termini pratici, la porzione interna effettivamente utilizzabile. Nel calcolo si considerano gli ambienti al netto dello spessore di muri, pilastri, tramezzi e altri elementi costruttivi che occupano superficie. È quindi la misura che più si avvicina all’idea di spazio “a disposizione” all’interno dell’immobile.
Se un appartamento presenta 80 m² di superficie utile netta, quei metri quadrati descrivono sostanzialmente lo spazio interno fruibile e non l’ingombro delle murature. In ambito tecnico, tuttavia, va sempre verificata la definizione prevista dal riferimento adottato.
La superficie lorda: il perimetro dell’edificio conta
La superficie lorda adotta un criterio diverso. Nel quadro delle definizioni uniformi del Regolamento Edilizio Tipo, è la somma delle superfici dei piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio, con esclusione delle superfici accessorie. Entrano quindi nel calcolo elementi che nella superficie utile non vengono conteggiati, come le murature.
Per questo motivo la superficie lorda risulta normalmente superiore a quella netta. Anche qui serve attenzione: espressioni come superficie lorda, superficie interna lorda o superficie utile lorda possono assumere significati non perfettamente sovrapponibili nei diversi ambiti edilizi ed estimativi.
La superficie commerciale: non è una semplice metratura
La superficie commerciale serve invece a ricondurre a un unico valore le diverse componenti dell’immobile che incidono sulla sua consistenza ai fini della valutazione. Alla superficie principale si possono aggiungere, con opportuni coefficienti di ponderazione, balconi, terrazzi, cantine, soffitte, giardini, box o altre pertinenze.
Qui sta la differenza decisiva: 20 m² di terrazzo non diventano automaticamente 20 m² commerciali. Il loro contributo viene ragguagliato in base al criterio applicato. La superficie commerciale, quindi, non coincide automaticamente né con la superficie netta né con quella lorda.
Va distinta anche dalla superficie catastale. Il D.P.R. 138/1998 disciplina i criteri di determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, prevedendo percentuali differenti per vani principali, accessori e superfici scoperte. I due concetti sono collegati, ma non vanno usati automaticamente come sinonimi.
Un esempio semplice
Immaginiamo un’abitazione di 80 m² utili netti, 90 m² di superficie principale calcolata al lordo delle murature e un balcone di 15 m². Se, a puro titolo di esempio, il criterio adottato attribuisse al balcone un coefficiente del 30%, esso contribuirebbe per 4,5 m² equivalenti. La superficie commerciale si ottiene quindi sommando alla superficie principale le superfici accessorie opportunamente ponderate, non semplicemente tutti i metri quadrati esistenti.
Calcolare correttamente le superfici nella stima immobiliare
In una valutazione professionale, distinguere correttamente le superfici riduce il rischio di errori e rende più trasparente il procedimento estimativo. Blumatica Stime Immobiliari consente di effettuare il calcolo analitico della superficie commerciale applicando i criteri del D.P.R. 138/98, con distinta dei diversi ambienti e relative misurazioni, oppure tramite un procedimento libero con criteri di ponderazione personalizzabili. Il software integra inoltre diversi procedimenti di valutazione, tra cui il Market Comparison Approach (MCA), e permette di gestire comparabili e dati utili alla redazione della perizia.
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Digital Marketing Specialist
Sergio Schettini