Tabelle millesimali e ripartizione spese condominiali

In un recente seminario sulle “tabelle millesimali e ripartizioni delle spese condominiali” presso il Collegio dei Geometri di Avellino è emerso che numerose liti e contenziosi nei condomìni dipendono da una non corretta redazione delle tabelle millesimali da parte del tecnico incaricato.

A sollevare la questione, la relatrice dott.ssa Giovanna Possumato (presidente della locale sezione nonché consigliere nazionale dell’ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) mentre si affrontava l’argomento relativo all’art. 1126 c.c. che stabilisce la ripartizione delle spese tra gli utilizzatori esclusivi e quelli a cui il lastrico solare funge solo da copertura.

È stato sottolineato che diversi tecnici, in sede di redazione delle tabelle millesimali, trascurano completamente questo importante aspetto generando malcontenti tra i condòmini che sfociano spesso in liti o, peggio, in contenziosi giudiziari.

Semplice negligenza o inadeguatezza degli strumenti informatici utilizzati?

La corretta applicazione dell’art. 1126 prevede la ripartizione delle spese condominiali di eventuali lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria che abbiano ad oggetto il lastrico solare secondo determinate proporzioni tra utilizzatori e funzioni che questo elemento architettonico svolge.

Si precisa che il lastrico solare è quell’elemento architettonico che rappresenta la superficie terminale dell’edificio (praticabile o non praticabile) e ha funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari.

L’articolo regolamenta la ripartizione delle spese relative a questo elemento quando solo uno o alcuni condòmini ne possono usufruire in maniera esclusiva. In questi casi si prevede che le eventuali spese siano ripartite per un terzo tra gli utilizzatori esclusivi e per i restanti due terzi tra i condòmini a cui appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto cui lo stesso funge da copertura.

Quasi tutti i tecnici incaricati di redigere le tabelle millesimali utilizzano applicazioni software. Questo implica che la strumentazione utilizzata sia flessibile e in grado di adeguarsi ai numerosissimi scenari operativi che si possono presentare. Allora perché, spesso, questo aspetto non viene curato e si lasciano intere comunità in situazioni ambigue e difficili da dirimere?

Un’ipotesi benevola è che il tecnico incaricato semplicemente se ne dimentichi, o, a voler essere più pungenti, trascura di proposito la questione perché magari il software che usa non gli consente di risolverla agevolmente.

A tutti i professionisti del settore consigliamo di continuare a leggere questo articolo per “vedere in azione” Blumatica Millesimi durante la soluzione di un esempio pratico.

Blumatica Millesimi – Quando flessibilità fa rima con professionalità

Di seguito illustreremo le operazioni da compiere per affrontare e risolvere questo aspetto peculiare di redazione delle tabelle millesimali mediante Blumatica Millesimi, il software ideale e completo che integra anche un vero CAD compatibile con i formati DXF e DWG.

Blumatica Millesimi: Tutorial Millesimi Lastrici Esclusivi (rif. art. 1126 c.c.)

La presente guida presuppone che il software sia installato sul proprio computer e il livello di conoscenza sia abbastanza avanzato.

Per quanto riguarda il file di lavoro, crearne uno nuovo che abbia una struttura del condominio analoga a quella dell’esempio o aprire direttamente un modello fornito a corredo del programma. In mancanza dei suddetti requisiti, conviene comunque proseguire per fare un “confronto” col software già utilizzato reperire informazioni aggiuntive in previsione di un futuro acquisto.

• selezionare lo strumento “Struttura condominio” dalla toolbar principale di sinistra per visualizzare l’albero gerarchico che mostra la struttura del condominio corrente

Con questa intuitiva gestione “visuale” del condominio in lavorazione è facile rappresentarne la struttura reale, riprodotta poi dalle tabelle millesimali create in automatico.

• evidenziare il nodo  nell’albero della struttura, cliccando con il mouse
• cliccare sul bottone  mostrato sopra, per aggiungere un nuovo piano alla struttura

Verrà aggiunto un nuovo nodo all’albero che rappresenta l’ultimo piano architettonico in grado di “ospitare” nuove Unità Immobiliari o Lastrici (riferirsi all’immagine seguente).

• riportare, nel pannello di destra, i dati caratteristici di questo nuovo piano: testo etichetta, quota scala, quota ascensore, altezza vani e, volendo, una descrizione personalizzata

Queste informazioni di piano saranno automaticamente ereditate dalle unità o lastrici su di esso inserite.

• selezionare il nodo (Piano) appena aggiunto alla struttura e cliccare sul bottone  per aggiungere il “Lastrico” così come mostrato sotto

Sarà aggiunto il nodo del nuovo lastrico nella struttura ad albero e i controlli per gestirlo nel pannello di destra. Qui bisogna semplicemente indicare i parametri dell’unità e di dettaglio del lastrico, selezionando da apposite liste a scorrimento le opportune voci in modo che il programma ricavi in automatico i coefficienti da considerare nel calcolo delle tabelle.

• indicare, nel pannello di destra, i coefficienti relativi all’intera unità immobiliare scegliendoli dai relativi controlli come mostrato nell’immagine seguente

• riportare la superficie del lastrico mentre l’altezza (derivante dall’altezza di piano) e il volume saranno calcolati e riportati in automatico dal programma nelle apposite caselle

Con Blumatica Millesimi è infatti possibile determinare con precisione la superficie del lastrico escludendo, magari, quei manufatti tipo: torrino scala, gabbia ascensori, ecc., e comunque tutto quello che si desidera includere o escludere dal computo delle superfici.

• scegliere gli altri coefficienti di “dettaglio” dalle caselle predisposte

Una volta fornite queste informazioni è possibile passare all’indicazione dei “proprietari” del lastrico e delle porzioni immobiliari “coperte” da esso.

• cliccare su  per aggiungere i proprietari del lastrico nella tabella di sinistra

• selezionare dall’elenco l’elemento (o aggiungetelo adesso) con un doppio click sulla riga corrispondente
• ripetere l’operazione per tutti i soggetti che si desidera aggiungere

Alla fine la lista dei proprietari del lastrico sarà completata e apparirà come in figura seguente:

Cominciare ad aggiungere gli elementi che popoleranno la tabella di destra (quelli a cui il lastrico fa da copertura).

• cliccare su  per aprire la lista da cui attingere i vari elementi

• “spuntare” le unità immobiliari coperte dal lastrico per selezionarle e poi cliccare su  per completare l’operazione

Nella tabella di destra apparirà l’elenco delle unità immobiliari coperte. Si precisa che, nell’esempio correntemente analizzato, le stesse due unità immobiliari “proprietarie” del lastrico risultano anche “coperte” dallo stesso. In questi casi le due unità in questione si dividono le spese del “terzo” in base ai millesimi o percentuale di proprietà che Blumatica Millesimi consente agevolmente di specificare e poi partecipano, in ragione delle loro rispettive quote, insieme agli altri anche alle spese relative ai rimanenti due terzi in quanto unità immobiliari coperte dallo stesso lastrico.

In questa particolare gestione Blumatica Millesimi esprime tutta la sua proverbiale flessibilità, consentendo di rappresentare le situazioni reali più complesse. Per ciò che riguarda le unità semplicemente “coperte” dal lastrico risulta altrettanto facile definire le eventualità più disparate, come ad esempio il caso di quelle unità immobiliari coperte “solo” in parte dal lastrico. In questa evenienza operare come indicato di seguito.

• cliccare sul bottoncino coi tre puntini a destra dell’unità immobiliare da modificare come mostrato sotto

Si aprirà la finestra di modifica della singola unità immobiliare in oggetto. Qui è possibile inserire manualmente () il valore della superficie coperta oppure far partecipare al computo automatico solo quei vani che risultano selezionati nella lista successiva ().

• completare le modifiche cliccando su 

Ecco come appare il lavoro finito con tutte le informazioni complete.

Per visualizzare la relativa “Tabella Millesimale” da utilizzare nella ripartizione di questo tipo di spesa generata in automatico dal software, operare come segue:

• cliccare su  nella toolbar a sinistra per accedere alla specifica sezione del programma

• selezionare il nodo relativo alla specifica tabella nell’albero delle tabelle millesimali per aprire a “cascata” i dati relativi nel pannello di destra

La funzionalità di ripartizione delle spese di cui è dotato il programma consente, altrettanto semplicemente, di suddividere le spese in funzione di una qualsiasi tabella precedentemente generata. Riferirsi all’immagine seguente per visionare un esempio di ripartizione di alcune spese relative ad un ipotetico intervento di rifacimento della copertura.