Tabelle millesimali: guida pratica per una corretta redazione

Luca CocozzaLuca Cocozza27 Giugno 201915min24930
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Tabelle millesimali: riferimenti normativi ed esempi pratici su come scegliere i coefficienti di riduzione e calcolare correttamente le tabelle millesimali.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese all’interno di un condominio, individuando il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura millesimale.

Art. 68 disp. att. c.c

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio…

Si tratta pertanto di uno strumento di ausilio nella gestione condominiale tramite il quale può essere determinato il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni del condominio (ai fini della ripartizione delle spese) e, inoltre, calcolare i quorum assembleari (costitutivo e deliberativo).

Tuttavia, i millesimi non incidono sul diritto di proprietà che ciascun condomino ha sui beni comuni, bensì soltanto sulle obbligazioni a suo carico in funzione di tale diritto di proprietà.

Come si calcolano i millesimi?

Proprio come avviene con le società, alla cui costituzione vengono create le azioni, il condominio viene suddiviso idealmente in 1.000 quote che vengono poi attribuite in quantità variabili a ciascuna unità immobiliare a seconda delle sue “caratteristiche”.

In particolare, il tecnico, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici o volumi reali, accertati per sua diretta constatazione, deve pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle “caratteristiche” di ogni ambiente singolarmente considerato.

Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:

  1. caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione
  2. caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto
  3. caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.

Oltre alle predette può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.

All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti di riduzione i quali, riferiti alla superficie (volume) dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie (volume) reale in superficie (volume) virtuale.

Pervenuti al calcolo della superficie (volume) virtuale di ciascuna unità immobiliare, basterà riproporzionare tale valore sulla totalità del condominio.

Quali coefficienti di riduzione occorre considerare?

I coefficienti di riduzione da utilizzare nel calcolo non sono definiti in maniera univoca.

Generalmente si parte dai coefficienti previsti dalla Circolare n. 12480 26 del marzo 1966 del Ministero dei lavori pubblici. È poi il tecnico, in base alla propria esperienza e alle caratteristiche del condominio, a decidere quali coefficienti è necessario utilizzare per il calcolo.

In particolare, vanno distinti due tipologie di coefficienti di riduzione:

1) coefficienti di riduzione che vanno applicati all’intera unità immobiliare, come ad esempio:

  • destinazione
  • piano
  • funzionalità

2) coefficienti di riduzione che vanno applicati per ogni singolo vano, come ad esempio:

  • utilizzazione
  • orientamento
  • luminosità
  • esposizione
  • servitù
  • isolamento termico

Descriviamo brevemente quali sono i coefficienti che possono incidere sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento.

 

Coefficiente di destinazione

Applicato all’unità immobiliare nel suo complesso, rappresenta il rapporto diretto dei valori correnti di mercato fra le diverse tipologie di immobili esistenti nel complesso condominiale, partendo convenzionalmente da quello delle abitazioni.

Ad esempio:

  • Appartamento: 1,00
  • Negozio: 1,50
  • Ufficio: 1,10
  • Laboratorio: 0,80
  • Lastrici solari: 0,10.

 

Coefficiente di piano

Applicato all’unità immobiliare nel suo complesso, tiene conto di tutti i fattori che caratterizzano un’unità per il fatto di trovarsi ad un’altezza maggiore o minore relativamente ad altri, come ad esempio: accessibilità, onerosità delle spese di ascensore e scale, appetibilità commerciale, ecc.

Ad esempio, per edifici con ascensore, indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

  • ps: 0,75
  • pt: 0,85
  • pr: 0,90
  • p1 : 0,95
  • da p2 a pn-2 : 1,00
  • pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
  • pn : 1,00 con detrazioni eventuali.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.

Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

 

Coefficiente di funzionalità

Viene applicato all’unità immobiliare nel suo complesso e qualora ci siano delle anomalie fra percentuali di superfici utili di stanze e percentuali di disimpegni nonché differenze di criteri o altre circostanze tali da determinare gradi diversi di funzionalità.

Ad esempio:

  • Ottima: 1,05
  • Buona: 1,03
  • Normale: 1,00
  • Scadente: 0,95
  • Pessima: 0,90.

 

Coefficiente di utilizzazione

Applicato al singolo vano, ha lo scopo di quantificare un diverso peso dei vani in relazione alla misura della loro utilità fornendo valori maggiori per ambienti quali camere da letto, soggiorni, salotti, ecc., valori più contenuti per gli accessori e valori decisamente bassi per gli spazi esterni.

Ad esempio:

  • camere: 1,00
  • servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio): 0,90
  • corridoi, disimpegni: 0,80
  • logge racchiuse tra tre pareti: 0,50¸0,35
  • cantine e soffitte (di sgombero): 0,45¸0,30
  • balconi coperti: 0,30
  • balconi scoperti: 0,25
  • terrazzo a livello: 0,22
  • giardini ed aree di rispetto: 0,15¸0,10

 

Coefficiente di luminosità

Applicato al singolo vano, considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in funzione del rapporto tra superficie illuminante (apertura finestra) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).

Ad esempio:

  • K > 9 : 0,90
  • 8 < K < 9 : 0,92
  • 7 < K < 8 : 0,94
  • 6 < K < 7 : 0,97
  • Spazi aperti (es. balconi): 1,00
  • Senza finestre: 0,88.

 

Coefficiente di orientamento

Applicato al singolo vano, tiene conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali (quantità di sole, luce, calore, esposizione ai venti, ecc.).

Ad esempio:

  • Nord: 0,90
  • Nord-Est: 0,93
  • Est: 0,95
  • Sud-Est: 0,98
  • Sud: 1

 

Coefficiente di esposizione (o prospetto)

Applicato al singolo vano, considera i maggiori o minori benefici che derivano dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio.

Ad esempio:

  • Giardini: 1,00
  • Vedute panoramiche: 1,00
  • Cortili: 0,85
  • Chiostrine: 0,80.

 

Coefficiente di servitù

Applicato al singolo vano, valuta una riduzione per quei locali su cui grava una servitù a servizio di altre u.i. (canne fumarie, vicinanza con locali tecnici).

Ad esempio:

  • Canna fumaria con vano d’ispezione: 0,99
  • Pozzetti: 0,99
  • Vano su centrale termica: 0,98.

 

Coefficiente di isolamento termico

Applicato al singolo vano, tiene conto di un maggiore o minore efficiente isolamento termico delle superfici sul valore di mercato di ogni ambiente.

Ad esempio:

  • Primo piano su porticati aperti: 0,98
  • Copertura tetto: 0,98

 

Quali tabelle occorre calcolare?

Oltre alla tabella dei “Millesimi Generali”, detta anche “fondamentale”, esistono diverse tipologie di tabelle. Descriviamo brevemente le principali, riferendo i calcoli alle superfici di ciascuna unità immobiliare.

 

Millesimi generali

Serve per la ripartizione di tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni (come definito dall’art. 1117 c.c).

Necessaria anche per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee condominiali e per l’approvazione delle varie deliberazioni, comprende tutte le unità facenti parte del condominio.

Da tale tabella se ne possono ottenere altre riferite a singoli fabbricati, ad esempio per super-condomini.

 

Millesimi scale e ascensore

La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice Civile:

“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”

Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:

  • Metà del valore di proprietà
  • Metà del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.

Ovviamente, occorre redigere tante tabelle quanti sono le scale e gli ascensori presenti nel condominio, considerando esclusivamente le unità immobiliari servite dalla scala o dall’ascensore cui si riferisce la tabella.

 

Millesimi lastrici esclusivi

La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1126 del Codice Civile:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:

  • Un terzo del valore di proprietà
  • Due terzi del valore dei millesimi che derivano dalla porzione di unità cui il lastrico serve da copertura.

Ovviamente, occorre redigere tante tabelle quanti sono i lastrici esclusivi del condominio.

 

Millesimi riscaldamento centralizzato

Tale tabella va calcolata secondo le indicazioni della norma UNI 10200.

In particolare, in funzione della tipologia di termoregolazione e dei terminali di emissione, si possono calcolare i millesimi in funzione di:

  • Fabbisogni di energia termica utile delle singole unità immobiliari, nel caso di impianti dotati di termoregolazione (a prescindere dal terminale di emissione) o nel caso di assenza di termoregolazione con termoconvettori, ventilconvettori, bocchette o pannelli radianti
  • Potenza termica installata, nel caso di assenza di termoregolazione con radiatori o piastre radianti.

 

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