Luca Cocozza
Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese all’interno di un condominio, individuando il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura millesimale.
Art. 68 disp. att. c.c
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio…
Si tratta pertanto di uno strumento di ausilio nella gestione condominiale tramite il quale può essere determinato il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni del condominio (ai fini della ripartizione delle spese) e, inoltre, calcolare i quorum assembleari (costitutivo e deliberativo).
Tuttavia, i millesimi non incidono sul diritto di proprietà che ciascun condomino ha sui beni comuni, bensì soltanto sulle obbligazioni a suo carico in funzione di tale diritto di proprietà.
Come si calcolano i millesimi?
Proprio come avviene con le società, alla cui costituzione vengono create le azioni, il condominio viene suddiviso idealmente in 1.000 quote che vengono poi attribuite in quantità variabili a ciascuna unità immobiliare a seconda delle sue “caratteristiche”.
In particolare, il tecnico, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici o volumi reali, accertati per sua diretta constatazione, deve pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle “caratteristiche” di ogni ambiente singolarmente considerato.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
- caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione
- caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto
- caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.
All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti di riduzione i quali, riferiti alla superficie (volume) dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie (volume) reale in superficie (volume) virtuale.
Pervenuti al calcolo della superficie (volume) virtuale di ciascuna unità immobiliare, basterà riproporzionare tale valore sulla totalità del condominio.
Quali coefficienti di riduzione occorre considerare?
I coefficienti di riduzione da utilizzare nel calcolo non sono definiti in maniera univoca.
Generalmente si parte dai coefficienti previsti dalla Circolare n. 12480 26 del marzo 1966 del Ministero dei lavori pubblici. È poi il tecnico, in base alla propria esperienza e alle caratteristiche del condominio, a decidere quali coefficienti è necessario utilizzare per il calcolo.
In particolare, vanno distinti due tipologie di coefficienti di riduzione:
1) coefficienti di riduzione che vanno applicati all’intera unità immobiliare, come ad esempio:
- destinazione
- piano
- funzionalità
2) coefficienti di riduzione che vanno applicati per ogni singolo vano, come ad esempio:
- utilizzazione
- orientamento
- luminosità
- esposizione
- servitù
- isolamento termico
Descriviamo brevemente quali sono i coefficienti che possono incidere sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento.
Coefficiente di destinazione
Applicato all’unità immobiliare nel suo complesso, rappresenta il rapporto diretto dei valori correnti di mercato fra le diverse tipologie di immobili esistenti nel complesso condominiale, partendo convenzionalmente da quello delle abitazioni.
Ad esempio:
- Appartamento: 1,00
- Negozio: 1,50
- Ufficio: 1,10
- Laboratorio: 0,80
- Lastrici solari: 0,10.
Coefficiente di piano
Applicato all’unità immobiliare nel suo complesso, tiene conto di tutti i fattori che caratterizzano un’unità per il fatto di trovarsi ad un’altezza maggiore o minore relativamente ad altri, come ad esempio: accessibilità, onerosità delle spese di ascensore e scale, appetibilità commerciale, ecc.
Ad esempio, per edifici con ascensore, indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n
- ps: 0,75
- pt: 0,85
- pr: 0,90
- p1 : 0,95
- da p2 a pn-2 : 1,00
- pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
- pn : 1,00 con detrazioni eventuali.
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Coefficiente di funzionalità
Viene applicato all’unità immobiliare nel suo complesso e qualora ci siano delle anomalie fra percentuali di superfici utili di stanze e percentuali di disimpegni nonché differenze di criteri o altre circostanze tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
Ad esempio:
- Ottima: 1,05
- Buona: 1,03
- Normale: 1,00
- Scadente: 0,95
- Pessima: 0,90.
Coefficiente di utilizzazione
Applicato al singolo vano, ha lo scopo di quantificare un diverso peso dei vani in relazione alla misura della loro utilità fornendo valori maggiori per ambienti quali camere da letto, soggiorni, salotti, ecc., valori più contenuti per gli accessori e valori decisamente bassi per gli spazi esterni.
Ad esempio:
- camere: 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio): 0,90
- corridoi, disimpegni: 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti: 0,50¸0,35
- cantine e soffitte (di sgombero): 0,45¸0,30
- balconi coperti: 0,30
- balconi scoperti: 0,25
- terrazzo a livello: 0,22
- giardini ed aree di rispetto: 0,15¸0,10
Coefficiente di luminosità
Applicato al singolo vano, considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in funzione del rapporto tra superficie illuminante (apertura finestra) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Ad esempio:
- K > 9 : 0,90
- 8 < K < 9 : 0,92
- 7 < K < 8 : 0,94
- 6 < K < 7 : 0,97
- Spazi aperti (es. balconi): 1,00
- Senza finestre: 0,88.
Coefficiente di orientamento
Applicato al singolo vano, tiene conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali (quantità di sole, luce, calore, esposizione ai venti, ecc.).
Ad esempio:
- Nord: 0,90
- Nord-Est: 0,93
- Est: 0,95
- Sud-Est: 0,98
- Sud: 1
Coefficiente di esposizione (o prospetto)
Applicato al singolo vano, considera i maggiori o minori benefici che derivano dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio.
Ad esempio:
- Giardini: 1,00
- Vedute panoramiche: 1,00
- Cortili: 0,85
- Chiostrine: 0,80.
Coefficiente di servitù
Applicato al singolo vano, valuta una riduzione per quei locali su cui grava una servitù a servizio di altre u.i. (canne fumarie, vicinanza con locali tecnici).
Ad esempio:
- Canna fumaria con vano d’ispezione: 0,99
- Pozzetti: 0,99
- Vano su centrale termica: 0,98.
Coefficiente di isolamento termico
Applicato al singolo vano, tiene conto di un maggiore o minore efficiente isolamento termico delle superfici sul valore di mercato di ogni ambiente.
Ad esempio:
- Primo piano su porticati aperti: 0,98
- Copertura tetto: 0,98
Quali tabelle occorre calcolare?
Oltre alla tabella dei “Millesimi Generali”, detta anche “fondamentale”, esistono diverse tipologie di tabelle. Descriviamo brevemente le principali, riferendo i calcoli alle superfici di ciascuna unità immobiliare.
Millesimi generali
Serve per la ripartizione di tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni (come definito dall’art. 1117 c.c).
Necessaria anche per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee condominiali e per l’approvazione delle varie deliberazioni, comprende tutte le unità facenti parte del condominio.
Da tale tabella se ne possono ottenere altre riferite a singoli fabbricati, ad esempio per super-condomini.
Millesimi scale e ascensore
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice Civile:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
- Metà del valore di proprietà
- Metà del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.
Ovviamente, occorre redigere tante tabelle quanti sono le scale e gli ascensori presenti nel condominio, considerando esclusivamente le unità immobiliari servite dalla scala o dall’ascensore cui si riferisce la tabella.
Millesimi lastrici esclusivi
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1126 del Codice Civile:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
- Un terzo del valore di proprietà
- Due terzi del valore dei millesimi che derivano dalla porzione di unità cui il lastrico serve da copertura.
Ovviamente, occorre redigere tante tabelle quanti sono i lastrici esclusivi del condominio.
Millesimi riscaldamento centralizzato
Tale tabella va calcolata secondo le indicazioni della norma UNI 10200.
In particolare, in funzione della tipologia di termoregolazione e dei terminali di emissione, si possono calcolare i millesimi in funzione di:
- Fabbisogni di energia termica utile delle singole unità immobiliari, nel caso di impianti dotati di termoregolazione (a prescindere dal terminale di emissione) o nel caso di assenza di termoregolazione con termoconvettori, ventilconvettori, bocchette o pannelli radianti
- Potenza termica installata, nel caso di assenza di termoregolazione con radiatori o piastre radianti.
Cynthia Fiorillo
Un commento
Cesario
16 Gennaio 2020 at 19:05
egregio Cocozza,
mi chiedo come regolarsi con il coefficiente di isolamento termico per locali tipo box auto interrati o posti auto scoperti oppure per balconi o terrazzi
Ufficio Stampa Blumatica
17 Gennaio 2020 at 16:38
Salve,
purtroppo, come ben sa, non esistono riferimenti normativi che indicano in maniera univoca i valori corretti da utilizzare.
Premesso ciò, potrebbe utilizzare un valore unitario per tutte le tipologie di ambienti segnalateci, in quando sono tutti locali non climatizzati. In questo riuscirebbe anche a garantire una sorta di omogeneità globale nel calcolo.
MAURIZIO
24 Maggio 2020 at 15:24
salve , relativo ai box pertinenziali alle varie unità immobiliari , nel calcolo generale della tabella millesimale le stesse vanno calcolate unite alla superficie virtuale dell’appartamento o semplicemente con calcolo a parte grazie mille
Ufficio Stampa Blumatica
17 Giugno 2020 at 06:58
Salve, al fine di ottenere un calcolo più rigoroso le consigliamo di creare per il box un’unità immobiliare a parte in cui inserire i dati caratteristici (geometria, coefficienti di riduzione, ecc.).
Riccardo Di Renzo
10 Giugno 2020 at 18:08
Buonasera,
gentilmente vorrei sapere come viene calcolato il ripostiglio di un condominio ad uso privato. Nel caso specifico sono proprietario di un appartamento al 4° piano e possiedo un ripostiglio al piano 6°. L’ascensore arriva fino al 5° piano.
Cordiali saluti
Ufficio Stampa Blumatica
17 Giugno 2020 at 06:59
Salve, dovrà semplicemente creare un nuovo piano nell’edificio (piano 6) in cui inserire unità immobiliare in cui indicare i dati (geometrici, coefficienti di riduzione, ecc.) del ripostiglio.
Per tener conto nel calcolo del mancato servizio dell’impianto di ascensore per il 6° piano, le basterà semplicemente indicare sul piano due quote diverse per scale ed ascensore: per le scale indicherà l’altezza da terra reale del piano (es. 6* 3 metri), per l’ascensore dovrà indicare la quota del piano inferiore servito dall’impianto di ascensore.
Daniela Viola
2 Luglio 2020 at 19:09
buonasera potete gentilmente chiarirmi, se i coefficienti che hanno calcolato per un lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo sono esatti:
mq 127 – coeff.utilizzo 1/ coeff.lumin.1/ coeff.lum. 1/ coeff.esp.1/ coeff.serv.0,99/ superf.ragguag. 125,73 coeff.piano 0,95 coeff.destin.0,10 superficie virtuale 11,94 totale mill. generali 39,33. Il lastrico solare si trova ad un secondo piano senza ascensore, mentre l’appartamento di mia proprietà si trova a piano terra. Grazie
Ufficio Stampa Blumatica
6 Luglio 2020 at 07:22
Salve,
in linea generale i coefficienti ci sembrano attinenti con i valori solitamente utilizzati in letteratura.
Ovviamente per darle una risposta più sicura occorrerebbe esaminare l’intera situazione: infatti, più che nel valore scelto per il singolo coefficiente, l’aspetto più importante nella redazione delle tabelle millesimali consiste nel garantire omogeneità di valutazione e la giusta proporzione tra le diverse unità del condominio.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Giuseppe
16 Maggio 2021 at 18:26
i balconi scoperti fanno parte della superficie dell’abitazione, ma come si passa al volume?
le scale che permettono di accedere dall’ultimo piano soltanto ad un lastrico solare esclusivo, ad uso del proprietario dell’ultimo piano, a quale tabella debbono fare riferimento?
Ufficio Stampa Blumatica
17 Maggio 2021 at 17:44
Salve,
nel caso in cui per il calcolo dei millesimi sia stata scelta come misura comparativa il volume, occorre moltiplicare la superficie di balconi, terrazzi, lastrici e giardini, ecc. per un altezza di riferimento.
Solitamente, per i balconi si utilizza l’altezza del vano cui servono mentre per i lastrici e giardini si utilizza l’altezza del parapetto. Ovviamente, non essendo presenti riferimenti legislativi univoci può scegliere qualsiasi altro parametro che meglio rappresenta la situazione.
Le scale che collegano l’ultimo piano al lastrico esclusivo, invece, rientrano nella tabella millesimale delle scale, in quanto anche i lastrici esclusivi entrano a far parte sia dei millesimi di proprietà generale che delle tabelle di scale e ascensore.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Sandro Berti
16 Settembre 2020 at 08:57
Coefficienti di destinazione, in caso di condominio con appartamenti 1,00, garage, laboratori e magazzini, quale è la normativa o letteratura di riferimento ?
Dove sono stati presi
Appartamento: 1,00
Negozio: 1,50
Ufficio: 1,10
Laboratorio: 0,80
Lastrici solari: 0,10.
Grazie.
Ufficio Stampa Blumatica
17 Settembre 2020 at 15:17
Salve,
purtroppo i coefficienti di destinazione d’uso non vengono riportati all’interno della circolare ministeriale n. 12480/66.
Pertanto, abbiamo fatto riferimento ai valori maggiormente utilizzati in letteratura.
Ovviamente, tali valori devono anche essere contestualizzati con la situazione che si sta esaminando: ad es. non è detto che per i negozi il coefficiente non possa arrivare tranquillamente a valori superiori a 2, così come, date particolari circostanze possa essere anche inferiore ad 1.
Una buona procedura per contestualizzare tale coefficiente potrebbe essere calcolarlo in base al valore di mercato che hanno i negozi rispetto alle abitazioni (preso come riferimento a valore unitario, in funzione alla zona in cui è ubicato il condominio.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
fausto
29 Ottobre 2020 at 12:46
buon giorno volevo un chiarimento sui balconi nel calcolo delle tabelle millesimali , considerato che hanno una superfice e non una altezza reale come vanno inseriti nel calcolo del volume virtuale .. devo solo inserire l’area , oppure la devo moltiplicare per l’altezza del piano ??? grazie
Ufficio Stampa Blumatica
29 Ottobre 2020 at 17:30
Salve,
se nel calcolo delle tabelle si sta utilizzando il volume come misura comparativa, per i balconi è buona prassi in letteratura utilizzare come altezza quella del vano cui serve.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
FRANCA ANNALISA
17 Novembre 2020 at 21:04
Buongiorno. Per il calcolo millesimi ( in volume ) di una soffitta grezza con altezza centrale di mt.2,50 che si rastrema fino ad arrivare circa al pavimento, la misura del volume si deve calcolare moltiplicando superficie per altezza ( come da programma) oppure bisogna utilizzare un calcolo ( circa la metà ) considerando che in realtà il volume è sicuramente inferiore a quello calcolato in automatico dal programma ?
Ufficio Stampa Blumatica
19 Novembre 2020 at 15:58
Salve,
di default il software effettua il calcolo in funzione dell’altezza impostata sul piano, che tuttavia può sempre correggere. In particolare, nel suo caso sarebbe conveniente assumere come valore l’altezza media, in modo da calcolare correttamente il volume.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
flavio
25 Novembre 2020 at 15:50
Io ho una casa di due piani in cui si trovano un’appartamento completo di mio nipote piuù tre stanze che sono mie ma servite da un’altro ingresso in cui si entra da un’altra mia proprietà.
Io non ho area privata nello stabile in questione, mio nipote si.
Come procedo per la suddivisione?
Grazie
Ufficio Stampa Blumatica
1 Dicembre 2020 at 09:00
Salve,
per avere un quadro più dettagliato della situazione e fornirle adeguato supporto le consiglio di rivolgersi all’assistenza tecnica, aprendo un ticket tramite la seguente pagina web: https://www.blumatica.it/page.asp?up=nuovo_ticket_assistenza
cordialmente
Gennaro
27 Gennaio 2021 at 15:58
Buonasera,
All’interno di un condominio, un immobile è stato frazionato in due facendo in modo che uno dei due immobili usufruisca di un ingresso indipendente.
Il proprietario dell’immobile con ingresso indipendente vorrebbe escludere il suddetto immobile dalla tabella delle scale/ascensore/illuminazione e riproporzionare i suoi millesimi sui restanti immobili. A me pare che la richiesta sia alquanto strana.
Qual è la sua opinione ?
Ufficio Stampa Blumatica
28 Gennaio 2021 at 12:29
Salve,
premesso che in ambito condominiale è sempre l’assemblea a deliberare, in linea generale anche i condomini con accesso esterno dovrebbero partecipare almeno alle spese per la manutenzione e conservazione di quelle che sono le parti comuni del condominio (es. scale, ascensore, ecc.). Ovviamente, tali unità, ad esempio per le scale o ascensori, concorreranno alla spesa solo per metà che riguarda i millesimi generali e non per quota inerente le altezze.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Cesare
2 Febbraio 2021 at 17:12
Salve volevo un chiarimento a proposito di una terrazza e di una corte al Piano Terra di proprietà esclusiva di un condomino. Considerato che si sta utilizzando il volume come misura comparativa, bisogna inserire solamente la superficie o l’altezza del Piano di Riferimento? Grazie
Ufficio Stampa Blumatica
3 Febbraio 2021 at 10:09
Salve,
premesso che non esiste una normativa di riferimento che definisca in maniera univoca come calcolare alcuni parametri per le tabelle millesimali, se il calcolo è effettuato usando il volume come misura comparativa, occorre moltiplicare necessariamente tutte le superfici per un’altezza. Solitamente per i balconi si utilizza l’altezza del piano di riferimento o del vano cui serve, per i lastrici e giardini l’altezza del parapetto (o 1 metro), ecc.
Ovviamente la nostra rappresenta una mera indicazione di quelli che sono gli approcci più utilizzati in letteratura, pertanto, può utilizzare tranquillamente anche un approccio differente, giustificandolo sulla relazione tecnica di accompagnamento alle tabelle millesimali.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti
Francesca Minniti
30 Marzo 2021 at 10:37
In un palazzo storico vi sono piani ammezzati con altezze di 3 metri e piani superiori agli ammezzati, con altezze variabili, che superano anche i 5 metri. Molti vani risultano, perciò controsoffittati. Quando si calcola il volume reale, per ogni singolo vano, si deve considerare l’altezza reale (cioè l’altezza effettiva del piano) o l’altezza dal piano di calpestio, fino al controsoffitto, cioè l’altezza utile?
Grazie!
Ufficio Stampa Blumatica
1 Aprile 2021 at 15:24
Salve,
ai fini del calcolo dell’altezza netta e del volume dell’edificio, in presenza di controsoffitti si possono distinguere i seguenti casi.
Per un controsoffitto chiuso non ispezionabile si considera:
Per un controsoffitto aperto ispezionabile si considera:
A tal proposito le consigliamo di esaminare il SAAT presente all’interno del software che riporta maggiori dettagli.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
giuseppe
15 Aprile 2021 at 17:29
(pongo un quesito per conto di un condomino)
Gentile Signore,
vivo in condominio con piano terra, pano primo, secondo e terzo. il lastrico di copertura è di proprietà esclusiva dei condomini dell’ultimo piano e non è servito dall’ascensore.
Il fabbricato è munito di unica centralina TV centralizzata oer tutti. La mia proprietà è al piano terra e non usufruisco dell’ascensore e si evince anche dalle tabelle millesimali per la metà di competenza. Si è fatta manutenzione straordinaria all’ascensore per la vasca di raccolta dell’olio idraulico, chiedo se devo partecipare alla spesa di manutenzione. Grazie.
Ufficio Stampa Blumatica
21 Aprile 2021 at 17:20
Salve,
l’art. 1117 del codice civile considera parti comuni anche gli impianti di ascensore e, pertanto, in linea di principio dovrebbe concorrere al pagamento di tale spesa.
Tuttavia, tali gestioni sono regolamentate a livello condominiale: pertanto, se nel regolamento condominiale è specificato diversamente, potrebbe non essere obbligato a sostenere tale spesa.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Michele Pardo
20 Aprile 2021 at 15:02
Buongiorno se è possibile gradire ricevere una delucidazione sul seguente argomento.
Sono proprietario di una villetta a schiera in un residence.
Recentemente ho scoperto che la mia villetta e tutte quelle che sono ubicate nella prima schiera, non sono come paventate all’interno del residence ma hanno ingresso su una strada di proprietà del comune. Stessa posizione ha la casetta dei custodi del residence.
Teoricamente e praticamente la strada da cui abbiamo ingresso e i parcheggi di fronte le villette sono comunali e praticabili fruibili anche da persone non facenti parte del residence. Questo comporta che anche il cancello primario del residente è ubicato su un terrone comunale.
Questa peculiarità può comportare una mia richiesta di modifica delle quote condominiali?
Se è si essa posso richiedere la sua retroattiva e quindi compensare le quote condominiali già pagate?
Ringraziando anticipatamente, porgo distinti saluti
Michele Pardo
Ufficio Stampa Blumatica
21 Aprile 2021 at 17:23
Salve,
per rispondere in maniera esaustiva al suo quesito risultano necessarie ulteriori informazioni.
Pertanto, la invitiamo a contattare il nostro settore assistenza, aprendo un ticket dal nostro sito oppure direttamente dal software.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti,
STEFANO
24 Giugno 2021 at 16:24
Buongiorno, è normale che in un Condominio di 6 piani fuori terra , con ascensore, dove all’ultimo piano troviamo un solo appartamento mentre nei restanti 5 piani troviamo 3 appartamenti per piano , i millesimi di ascensore dell’appartamento all’ultimo piano siano il doppio se non il triplo rispetto a quelli del piano 5?
Ufficio Stampa Blumatica
25 Giugno 2021 at 12:56
Salve,
i millesimi di ascensore sono calcati per metà in funzione dei millesimi di proprietà generale e per metà in funzione dell’altezza di piano. In particolare, la metà riferita all’altezza, tiene conto anche del numero di unità immobiliari (o meglio della quota di millesimi di proprietà generale) presenti su ogni piano: quindi è normale che nel caso in un piano sia presente un’unica unità immobiliare, questa avrà dei millesimi molto più alti rispetto alle altre, dovendo sobbarcarsi tutta la spesa inerente a quel livello.
Un approfondimento delle formule con cui sono calcolati i millesimi lo trova direttamente all’interno del manuale del software.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza .
Cordiali saluti .
Maurizio Lucca
26 Luglio 2021 at 11:13
Buon giorno dott. Cocozza,
le propongo un chiarimento su verande chiuse con vetrate e sanate come s.n.r. oppure non sanate, ovvero, il modo di considerare i vani che si affacciano su di esse. Il mio modo di procedere è quello di considerare i vani classici che si affacciano su di esse come vani classici con loro finestre e loro pareti verso l’esterno, mentre l’affaccio risulta verso chiostrina (CE=0.80), le verande chiuse da infissi (CU= 0.60) hanno le loro finestre ed il loro affaccio è su cortile o altro cosa ne pensa?
Ufficio Stampa Blumatica
26 Luglio 2021 at 16:01
Salve,
non essendo presenti a livello legislativo chiari ed univoci riferimenti su come procedere ed assegnare i coefficienti di riduzione, è il tecnico che in base alla propria esperienza sceglie l’approccio che meglio rappresenta le caratteristiche del condominio.
Ciò premesso, il suo può essere un approccio condivisibile.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
P. Crema
3 Settembre 2021 at 18:20
Buongiorno dott. Cocozza,
avrei delle perplessità su quanto leggo. Concordando con la sua scelta di partire dalla circolare ministeriale, ma non mi è chiaro come mai la definizione del coefficiente di destinazione della suddetta circolare la usiate per questo coefficiente di utilizzazione. Mentre il vostro coefficiente di destinazione sarebbe influenzato dal “valore di mercato attuale”. Pertanto deduco che le tabelle millesimali su uno stesso edificio cambino a seconda delle fluttuazioni del mercato. Tra l’altro, essendo la superficie virtuale un prodotto tra i mq. reali e i vari coefficienti particolari applicati, i mq. di un bagno di un negozio e quelli di un appartamento avranno un peso millesimale diverso a prescindere che tutti gli altri coefficienti siano uguali. Infine le chiedo cortesemente come viene calcolato il coefficiente di funzionalità maggiore di 1,00. La circolare del ministero 12480/1966 lo mette tra 1,00 (standard urbanistico) e 0,90 (peggiorativo). Tutte queste domande sono fatte per potermi confrontare meglio con colleghi che prendono come verità dal cielo quanto da voi scritto senza citarmi un riferimento manualistico o argomentare le loro scelte tecniche nel calcolo millesimale. Distinti saluti
Ufficio Stampa Blumatica
8 Settembre 2021 at 11:03
Per rispondere esaustivamente alle sue domande e perplessità le consiglio di contattarci tramite l’assistenza https://www.blumatica.it/supporto/
Cordialmente
Marco Del Sante
23 Ottobre 2021 at 12:09
nella redazione dei millesimi che ci apprestiamo ad approvare, per una palazzina di quattro piani con ascensore, il tecnico prevede che il coefficiente per l’ultimo piano sia 1,10 mentre per gli altri piani il coefficiente è 1. E’ giusto che l’ultimo piano venga penalizzato? Grazie
Ufficio Blumatica
25 Ottobre 2021 at 11:13
Salve,
in base a quanto riportato sulla circolare 2945/1993, nel caso di edificio dotato di impianto di ascensore, solitamente per il coefficiente di piano, vengono assegnati i seguenti valori:
· Piano Seminterrato: 0,75
· Piano terra: 0,85
· Piano Rialzato: 0,90
· Piano Primo: 0,95
· Piani intermedi: 1,00
· Penultimo piano: 1,00 con detrazioni eventuali
· Ultimo piano: 1,00 con detrazioni eventuali
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine): 0,02.
Va tuttavia segnalato che non esistono valori univoci da utilizzare per i diversi coefficienti: ovvero, è il tecnico che in base alla propria esperienza decide quali coefficienti meglio rappresentano l’edificio, dandone una chiara motivazione all’interno della relazione di accompagnamento delle tabelle millesimali.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Salvatore Costa
30 Novembre 2021 at 17:22
Buongiorno dott. Cocozza
Abito un immobile con ascensore 7 piani.
Appartamenti uguali per metri quadrati la ripartizione dei millesimi e identica ogni piano?
Cordialmente
Ufficio Blumatica
1 Dicembre 2021 at 14:36
Salve,
in base all’art 11124 del Codice Civile, la tabella millesimale di scale e ascensore è calcolata tenendo conto sia del valore (millesimi generali) di ciascuna unità sia in maniera proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Pertanto, sicuramente per ogni piano si avranno valori differenti per via di una differente altezza dal suolo.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
sergio
2 Dicembre 2021 at 00:22
Buongiorno
che differenza c’e’ tra il valore di millesimi di copertura e i millesimi del lastrico ? Quali utilizzo per le manutenzioni su quest’ultimo?
Grazie
Ufficio Blumatica
2 Dicembre 2021 at 15:01
Salve,
la distinzione va fatta nei casi di lastrici esclusivi: infatti, mentre per le coperture, essendo parti comuni, si utilizzano i millesimi di proprietà generale, per i lastrici esclusivi i millesimi sono calcolati secondo l’art. 1126 del Codice Civile (un terzo della spesa è a carico dei proprietari del lastrico, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura).
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti
Miguel
25 Febbraio 2022 at 01:05
Buongiorno,
mi trovo a redigere le tabelle millesimali per un condominio in cui, al piano primo, è stata realizzata e condonata nel ’85 la veranda a chiusura della terrazza. Le aperture (siano finestre o porte finestre) che affacciavano in origine nel terrazzo adesso non sono più quantificabili come affaccio e tantomeno, secondo la normativa igienico-sanitaria, come superficie finestrata. Che criterio adotterebbe per il calcolo dei coefficienti , in particolar modo quelli di luminosità, orientamento ed esposizione?
Ringrazio in anticipo
Ufficio Blumatica
25 Febbraio 2022 at 11:04
Salve,
premesso che non esiste un modo univoco per approcciarsi alle tabelle millesimali, in quanto il tutto va contestualizzato alla realtà condominiale, nel suo caso potrebbero essere revisionati i coefficienti da lei citati (luminosità, orientamento ed esposizione), in virtù del fatto che tali coefficienti si riferiscono solo a quelle che sono le pareti esposti verso esterno di ciascun locale. Pertanto, nel suo caso, essendo stato costituito un nuovo locale, le pareti-aperture che affacciano sulla veranda andrebbero escluse dalla valutazione di tali coefficienti.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Vincenzo
1 Luglio 2022 at 09:18
Buongiorno, sto redigendo le tabelle millesimali per un condominio, utilizzando il software blumatica Millesimi e mi trovo a dover riportare una servitù di un condomino su un cortile condominiale (letteralmente nell’atto d’acquisto di tale condomino è riportato che ha il diritto ad utilizzare tale spazio per i servizi di asciugatura biancheria, dal momento che il suo appartamento è privo di balconi). Non so come procedere?? Devo censire il cortile attribuendolo a tutto il condominio (attribuisco un condomino fittizio, per appunto Condominio) e poi inserisco che l’appartamento del condomino in questione ha la servitù su tale cortile??? Sono un po in difficoltà su tale cortile. Potete aiutarmi?? Grazie in anticipo.
Ufficio Blumatica
11 Luglio 2022 at 17:24
Salve,
per problematiche varie è disponibile gratuitamente il nostro settore assistenza, aprendo un ticket direttamente dal software o dalla seguente pagina: https://www.blumatica.it/supporto/assistenza-base/
Restiamo a disposizione
Cordiali saluti
Mario Fanaro
3 Dicembre 2022 at 12:39
Per la ripartizione delle spese di scale e ascensore (art. 1124), se nel condominio vi è un diverso numero di appartamenti per piano, il parametro di piano è unico ed uguale per tutti gli appartamenti ubicati su quel piano oppure, una volta colcolato, va diviso per il numero degli appartamenti che ci sono nel piano? Grazie
Ufficio Blumatica
5 Dicembre 2022 at 17:35
Salve,
la ripartizione della quota di piano viene ripartita tra le unità immobiliari in funzione dei relativi volumi/superficie virtuale e non rispetto al numero di unità.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
marco
5 Dicembre 2022 at 19:00
Buonasera, volevo chiedere un chiarimento in merito al calcolo della tabella scale-ascensore.
Se è presente, va calcolato il piano interrato?
C’è un riferimento normativo in merito?
Preciso che l’ingresso del condomino è al piano terra.
Ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti Marco
Ufficio Blumatica
19 Dicembre 2022 at 15:46
Salve,
per le tabelle di scale e ascensore occorre far riferimento all’art 1124 del codice civile, in cui è riportato che occorre considerare come piani “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari se non di proprietà comune”.
Premesso che occorre sempre valutare lo specifico caso, in linea generale andrebbe considerato anche il piano interrato nel calcolo di tali tabelle millesimali, apportando, nel caso in cui il piano non siano servito dall’impianto di ascensore, delle opportune valutazioni per la tabella dell’ascensore.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
luigi
22 Marzo 2023 at 16:36
salve le chiedo se è possibile che in un fabbricato con tabelle redatte 60 anni fa un locale commerciale al piano terra di un edificio abbia più millessimi di un appartamento sempre di 100mq al 4 piano dello stesso edificio x altro panoramico. grazie
Ufficio Blumatica
23 Marzo 2023 at 09:58
Salve,
Premesso che per poterle dare una risposta esaustiva occorrerebbe visionare la documentazione, consideri che in linea generale mentre le unità adibite ad abitazione hanno un coefficiente di destinazione pari a 1, a quelle commerciali può essere assegnato anche un valore superiore a 1(es. 1,5-2,5-ecc.). Ciò ovviamente potrebbe incidere sul valore di volume/superficie virtuale dell’unità e di conseguenza sui millesimi.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
giulia
13 Aprile 2023 at 12:05
Salve sto elaborando delle tabelle millesimali di un condominio con 6 appartamenti, una terrazza ad uso comune e 6 garage privati. Come inserisco i garage nel calcolo?
Ufficio Blumatica
13 Aprile 2023 at 15:33
Salve,
le suggerisco di contattare il nostro settore assistenza, aprendo un ticket direttamente dal software o dalla seguente pagina: https://www.blumatica.it/supporto/assistenza-base/
Restiamo a disposizione
Cordiali saluti
biagio
28 Giugno 2023 at 11:24
Salve chiedevo come inserire per il calcolo del sottotetto, grazie
Ufficio Blumatica
3 Luglio 2023 at 11:30
Salve,
per parlare con un tecnico, la invitiamo a contattare il nostro settore assistenza,
aprendo un ticket dal nostro sito
https://www.blumatica.it/supporto/assistenza-base/
oppure direttamente dal software.
Restiamo a disposizione.
Cordiali saluti,
chiara
2 Ottobre 2023 at 13:50
buongiorno.
ho un quesito sulla redazione delle tabelle e in particolare sulla categoria da assegnare ad una unità: la legge specifica se è da considerare la categoria catastale di una unità o la concessione rilasciata dal comune? personalmente credo faccia fede la categoria catastale in quanto è quella a determinarne il valore (nel pagamento, all’agenzia delle entrate, del contributo di possesso), però mi è sorto questo dubbio.
grazie.
Ufficio Blumatica
3 Ottobre 2023 at 11:28
Salve,
Per la redazione delle tabelle va considerata la categoria catastale.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.
Delio
12 Ottobre 2023 at 16:38
salve, nel caso di un condominio che ha dei locali con ingresso indipendente dalla via pubblica, per es. civico 2, 3 e 4 (quindi no dal portone principale, es. civico 1), qual è il modo più corretto per creare la struttura del condominio?
Ufficio Blumatica
16 Ottobre 2023 at 09:17
Salve,
può sia creare un piano dedicato a queste unità, sia inglobarli ad eventuali altre unità che hanno ingresso interno al portone.
Consideri che il software genera in automatico le diverse tabelle millesimali in funzione della struttura del condominio. Tuttavia, può in qualsiasi momento escludere/inglobare un’unità immobiliare da una tabella millesimale.
Per qualsiasi altra evenienza può contattare il nostro settore assistenza aprendo un ticket direttamente dal software o dal nostro sito:
https://www.blumatica.it/assistenza-software/
Cordiali saluti
Francesco Raiola
24 Novembre 2023 at 13:01
Buongiorno, come inserire le varie tipologie di vani per negozi e laboratori? all’interno del programma trovo solo la voce retronegozi
Ufficio Blumatica
24 Novembre 2023 at 15:22
Salve,
per rispondere alla sua domanda le suggeriamo di contattare il nostro settore assistenza, aprendo un ticket gratuito direttamente dal software o dalla seguente pagina: https://www.blumatica.it/supporto/assistenza-base/
Restiamo a disposizione
Cordiali saluti
Delio
15 Febbraio 2024 at 20:04
Buongiorno, ho una domanda relativa alla redazione delle tabelle millesimali, spero possiate darmi un’indicazione in merito:
Devo redigere le tabelle millesimali in un condominio con un lastrico solare di proprietà, adibito a terrazzo, collegato all’appartamento tramite scala interna (catastalmente sono un unico subalterno).
C’è inoltre una frazione del terrazzo coperta da una tettoia, a ridosso del torrino scale, quindi diciamo coperta e isolata su due dei quattro lati, adibita a cucina con tanto di frigorifero, lavabo e tavolo.
Quale coefficiente di utilizzazione sarebbe piu opportuno usare per il terrazzo?
Il coefficiente è il caso di usarlo per tutta l’estensione del terrazzo, essendo così grande? E per la parte coperta è opportuno usarne uno maggiorato?
l’appartamento è di circa 150 mq e il terrazzo (lastrico) è di circa 270mq
ps. felice utilizzatore di blumaticamill
Ufficio Blumatica
16 Febbraio 2024 at 17:33
Salve,
per rispondere al meglio alla sua domanda le suggerisco di contattare l’assistenza tramite il software o dall’apposita sezione sul sito: http://www.blumatica.it/supporto/
Restiamo a disposizione,
Cordiali saluti
Claudio
29 Febbraio 2024 at 22:55
Salve,
sto redigendo delle tabelle millesimali per un condominio formato da un piano terra (composto da androne, e box) un piano intermedio (pilotis ad uso comune) e 7 piani. Il pilotis è equamente di proprietà di ogni singolo appartamento. Come posso inserirlo nella tabella di proprietà generale? Avevo pensato di creare un piano intermedio con tanti locali quanti sono gli appartamenti di volumetria pari a quella totale diviso il numero degli appartamenti però non c’è una tipologia di immobile adatta. Grazie mille
Ufficio Blumatica
1 Marzo 2024 at 09:37
Salve,
per rispondere al meglio alla sua domanda e approfondire il caso le suggerisco di contattare l’assistenza tramite il software o dall’apposita sezione sul sito: http://www.blumatica.it/supporto/
Restiamo a disposizione,
Cordiali saluti
Antonino Micalizzi
7 Marzo 2024 at 22:09
Salve, nella redazione delle tabelle millesimali un deposito accatastato cat. C/2 concesso in locazione è stato considerato Laboratorio e sono stati variati i coefficienti di destinazione e utilizzazione. Mi chiedo allora perché un locale deposito classificato C/2 è stato considerato C/3? È normale tale procedura? Grazie.
Ufficio Blumatica
8 Marzo 2024 at 09:55
Salve,
per rispondere al meglio alla sua domanda le suggerisco di contattare l’assistenza tramite il software o dall’apposita sezione sul sito: http://www.blumatica.it/supporto/
Restiamo a disposizione,
Cordiali saluti
Domus24
16 Aprile 2024 at 12:04
Buongiorno, come posso inserire all’interno di un negozio il vano principale ?
Ufficio Blumatica
16 Aprile 2024 at 14:36
Salve,
per avere un quadro più dettagliato della situazione e fornirle adeguato supporto le consiglio di rivolgersi all’assistenza tecnica, aprendo un ticket dal software o tramite la sezione sul sito: http://www.blumatica.it/supporto/
Cordiali saluti
ILEANA AVERSA
24 Maggio 2024 at 19:47
Buongiorno. Avrei un quesito: stanno facendo le tabelle particolari per il rifacimento di un lastrico solare che copre solo un certo numero di unita’(condominio parziale); tale lastrico copre anche 3 garage al piano terreno. Il tecnico non ha usato alcun coefficiente di riduzione per quanto attiene i garage (praticamente 5 metri di appartamento valgono quanto 5 metri di garage). Secondo Lei è corretto? La ringrazio molto
Ufficio Blumatica
28 Maggio 2024 at 11:04
Salve,
i coefficienti di riduzione servono proprio per discriminare le diverse unità immobiliari presenti nell’edificio. In particolare, se da un lato può essere considera la superficie/volume reale per differenziare la porzione di unità coperta dal lastrico esclusivo, dall’altro tali parametri devono tenere conto dei coefficienti di riduzione (quindi si parlerà di volume o superficie virtuale) per il calcolo dei millesimi generali e delle altre tabelle.
Restiamo a disposizione per qualsiasi evenienza.
Cordiali saluti.