Tolleranze costruttive: cosa sono e come cambiano con il decreto Salva Casa

Le tolleranze edilizie, come disciplinate dal D.L. semplificazioni 76/2020 e dall’art.34 bis del testo unico dell’edilizia, sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.

Nello specifico l’art. 34 bis del DPR 380/2001 stabilisce che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Dichiarazione asseverata tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive devono essere dichiarate dal tecnico abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito) ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, firmando la dichiarazione asseverata tolleranze costruttive.

Per fare ciò, occorre che egli:

• faccia accertamenti e rilievi metrici presso l’edificio considerato;
• esamini gli atti autorizzativi consegnati (Permesso di costruire, SCIA, ecc.);
• effettui gli accertamenti di rito.

Inoltre, secondo le disposizioni del decreto Salva Casa, è previsto che debba essere verificato anche che l’applicazione delle disposizioni sulle tolleranze costruttive non limiti i diritti dei terzi, presentando eventualmente i titoli edilizi atti a rimuovere tali limiti.

In questo modo attesta lo stato legittimo delle unità immobiliari e verifica che le tolleranze costruttive riscontrate rientrano tutte nei limiti (per come previsto dal comma 2 dell’art. 34-bis DPR 380/2001), non comportano violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile;

Tolleranze costruttive a percentuale variabile

Fino all’entrata in vigore del decreto Salva Casa, le tolleranze costruttive indicate nel Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) si sono mantenute entro il 2% delle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

 Ad oggi, invece, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive saranno variabili in proporzione alla superficie degli immobili, secondo queste specifiche:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Per il calcolo della superficie utile, comunque, occorre considerare esclusivamente la superficie approvata nel titolo edilizio che ha autorizzato la realizzazione dell’intervento, escludendo eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare avvenuti successivamente.

Sono applicate le stesse percentuali e proporzioni per gli interventi con rilevanza paesaggistica. Infatti, finché gli scostamenti delle opere eseguite in variante rispetto ai progetti autorizzati a fini paesaggistici si mantengono entro i nuovi confini delle tolleranze costruttive, non sarà richiesta l’autorizzazione paesaggistica.

Aumentano le tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive sono identificate come le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne. 

Il decreto Salva Casa aggiunge a queste tolleranze, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, anche:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

La nuova norma sulle tolleranze esecutive mira a regolarizzare automaticamente piccoli scostamenti derivanti dalla realizzazione delle opere, purché presenti sin dalla costruzione dell’immobile. 

Ad esempio, vengono sanati il minore dimensionamento degli elementi presenti negli immobili e gli errori di esecuzione, come pareti posizionate in modo diverso o con una forma differente rispetto a quanto autorizzato, finestre collocate in una posizione diversa o leggermente più grandi, e nicchie o porte interne spostate rispetto ai documenti ufficiali.

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Cynthia Fiorillo

Redattrice